成都楼市:楼市板块轮动是有特征的,买房投资前需要了解清楚!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：你好成哥，本人已婚，孩子已经读大学了，想在南门买房投资，去年年底就想在成都买房，看到上海深圳的情况，就在犹豫中，现在想问一下在成都买房投资的话，估计持有5-10年左右，等家里孩子以后研究生毕业看他想在哪个城市工作，把这套在成都的房子卖掉，投资哪些板块未来涨幅比较大呢？

回答：首先买房投资前需要了解一下楼市板块轮动理论，一般房子涨跌是按照先南方后北方、先一线城市后新一线城市、先核心板块后次级板块的趋势进行的。基本上就是越靠近中心，波动越大。

如果以成都来看，位于中心的先进板块金融城的波动一定是较大的，接着是天府中央商务区，紧跟着是大源。而从这些板块数据来看，品质上相差不大的产品，价格与上一阶层产品的价格大概相差20%。城市内部的量能是存在差异的，价值点相差也比较大，因此资金以及资源的集中度也会有比较明显的差异。要是想在南门买房的话，可以长期关注金融城、大源和天新中央商务区这几个板块，将其作为参考和风向标，无论是投资还是自住，都能获益颇多。

提问：成哥你好，我考虑成都直接冲二套房。目前老公的贷款额度均未用，考虑54大法。目前情况:1.一套房还有150贷款，市值350万，锦江学区房。2. 子弹100老公流水已满6个月。3. 双方父母均为外地户口。目标: 五年内购入改善型三房，保留一套房产权,如何操作?推荐哪些楼盘区域?

回答：你的投资思路是正确的，先投资以后再置换，做一个跳板, 五年的时间可以实现风险对冲。成都子弹100左右，纯投资可以考虑：高新新川，成华杉板桥，成华理工大，金牛天回都是不错的板块。成都更多价值高的区域及楼盘详见内部！

提问：成哥好，本人名下有套自住房，今年想买房投资，未来升值潜力比较大，可以选择哪些区域比较好呢？ 

回答：从城市、板块、楼盘、房源四个方面来看，金融城、浣花溪、攀成钢、麓湖四大板块的区位配套都较佳，未来升值空间大；高新区的中德、城南宜家、大源等板块以及天府新区的海洋公园、天府公园、兴隆湖等板块未来都会有一定的升值潜力；成华区的万年场、八里庄；武侯区的广福桥、衣冠庙、红楼牌等板块还没有明显突出的优势，但是也值得进一步关注。在这些板块的选择中，可以优先考虑教育，毕竟优质的教育也能反作用于整个楼盘乃至区域的升值。

提问：成哥，坐标成都，市区一套大两居，预估市价380万，有120万贷款在还，出租中，月租金7000，正好以租抵贷。我是北京户口，目前就成都一套房，今年想在北京上车。成都那套蕞高时总价接近450万，现在为了买北京而卖成都，有些亏，而且我觉得市中 心品质盘还有继续上涨的。请问，是否可以DYD，然后再买北京一个小 户 型呢？在京买算二套？您之前建议的全款购入再抵押是否可行，有什么需要准备的呢？

回答：买二套房子，用DYD最合适。不清楚你目前的手头现金和流水情况，，380万且有120万的贷款，靠DYD多出不了多少，还有手续成本损失。不建议高杠杆，结合手头资金情况再来提问。较好能买个450万总价以上的，还有一定性价比可淘。具体分析详见内部分享！

提问：成哥，株洲房产投资哪个区域板块或者哪个楼盘潜力大？谢谢！

回答：株洲城市布局分析，河东河西，一轴三心。株洲近几年发展的方向是株洲的南拓和西提。南向就是最近通车的湘江大道这一片区域，湘江大道靠近湘江这一片区域，基本上是平原地势，开发的潜力比较大。同时和湘江大道对面河东部分是株洲重点产业园区航空产业城，再往南靠，就到醴陵，这块区域近几年在大力的投入。株洲目前来说最火热的区域，一个是株洲西，武广片区，另外一个是株洲高端地产湘水湾为代表的区域。这两个区域占据了株洲南向的起点位置，远离工业区域，同时靠近市区中心段。确定了区域，再在这些区域里去踩盘。

提问：成哥好，西安田家湾附近龙腾华府怎么样，和先进坊可以对比吗？

回答:这两个没有可比性，龙腾华府是个老盘，除了占据周边配套成熟的优势之外，开发商属于小开发商，由于城改因素容积率比较高，达到了4.5。先进坊目前周边成熟度肯定没法和龙腾华府比，但未来发展、开发商、产品等，肯定是比龙腾华府好很多，不在一个级别上。

提问：成哥您好，坐标成都，首付50万左右，最近双流公兴镇看了一个小高层82平精装套三127万，距离规划中的怡心湖5公里左右，规划中地铁19号线2期要2024左右去了，1.5公里左右，现在周边还很荒，目前最近的地铁是年底通车的5号线，大概8公里。另一个是2005年双流华府的二手房，74平套二价钱一样，到怡心湖距离差不多，且5号线可直达，周边较为成熟了。请问我该选择哪个比较好呢？或者再等几个月?成都2017年的3年限售政策马上就要到了，那个时候再看二手房会不会可以捡便宜?或者您有什么建议的盘或者区域吗？

回答：自住我建议选择2005年的双流华府的二手次新更好一些，生活配套更为成熟，交通方便，可以更好满足自住所需，新房目前还处于规划中，利好兑现周期较长，适合纯投资。

四川双流 有几个推荐给你的地方:北大资源燕楠国际的套二精装房 在双楠大道与成双大道之间 交通十分方便；海棠湾,环境配套相当的不错；学府路周围,位置也不错；双流车站这边比较不错,现在车站这边配套已经全部成熟,居家上班都很便利, 价位也很合理,这边有几个比较大的楼盘,环境也非常好。具体更多推荐及分析详见内部！

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