新房剪刀差过万元,这个区域展开“渠道激战”

搜狐焦点成都资讯 2019-12-02 08:48:31
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郫县,老成都人喜欢这样叫,但撤县设区后,也有许多人喜欢叫它郫都区。 诸多高校布局落地,地铁二号线贯通……郫都区是早年进入开发商战略目光最早的区域,也是房地产起步较早的二圈层。 郫都区城市景色 从2017年开始,郫都区两年期间,万科、龙湖、碧桂园、金科、人居等品牌房企在此拿地布局。时间到了今年,很多房

郫县,老成都人喜欢这样叫,但撤县设区后,也有许多人喜欢叫它郫都区。

诸多高校布局落地,地铁二号线贯通……郫都区是早年进入开发商战略目光最早的区域,也是房地产起步较早的二圈层。

郫都区城市景色

从2017年开始,郫都区两年期间,万科、龙湖、碧桂园、金科、人居等品牌房企在此拿地布局。时间到了今年,很多房企拿地项目开始陆续入市,在产品力方面较之前迎来了迭代,但与此同时,郫都区新房价格也陆续走在了1.5万以上。

与此同时,今年8月,一个名为中铁奥维尔的老盘,以均价6000元/平米的清水单价横空出世,迎来了超过两万人报名参与摇号。

一边是老盘低价入市,一方面是土地价值增长,新房迎来供应。事实上,郫都区已经成为目前成都商品房销售竞争最为激烈的区域之一。从均价6000元的中铁奥维尓到最新预售的最高预售18187元,新房单价差最高超过万元。郫都楼市,正在经历着什么?

最高价差过万元

高价盘遇考验

2017年,是郫都区的高光时刻。这一年,无论是在住宅市场还是土地市场,郫都区都有着不俗的表现。

2017年8月,郫都区的一场土拍中首度采取了“熔断抽签”的拍卖方式。二最终该地块被朗基拿下,成交楼面地价达到了10200元/平米,当天龙吟村的一宗地块也被长旺国际以10100元/平米抽中,金隅大成则拿下了郫筒镇地块,楼面价达到7100元/平米。

近年来,蜀都新城土拍一览

土地端的表现与市场有着莫不可分的关系。

在2017年,郫都区的住宅有着优异的表现,成为2017年二圈层唯一供销均上涨的区域,彼时,在成都热点板块住宅供销排行中,郫都区犀浦板块在供销两端均挤进前三,其中在成交规模排行中更是以53.3万平米的成交面积成为成都上半年卖得最火的区域!

两年之后,郫都区却迎来了命运的转折。在本月最新的土拍中,整个郫都区的表现平平。而整个区域内目前的住宅去化情况也并不乐观。

今年,郫都区的住宅市场迎来高潮,来自于今年9月入市的中铁奥维尔,这个神奇的楼盘在去化十年之后推出了最后一批次的产品——价格依然保持在10年前的水平,清水均价6000元/平米。

这一次,中铁奥维尔八百余套房源迎来了超过20000人报名参与。

图据成都房产发布小程序

但是中铁奥维尔只是个例。

在整个郫都区,犀浦-红光一带供应较少,而郫筒则开始了大量改善。

记者统计到,整个郫筒镇上在售和待售项目已经达到了10个,价格从5500元起,而本月开盘的时代·风华项目最高售价达到了18187元/平米,要知道,该楼盘的装修价格仅1500元/平米左右。

巨大的价差,对于开发商来说,改善盘如何在低价盘中寻求生存机会,成为郫都区绕不过去的一个考验。

遭遇去化难

渠道“救命”?

我们通过对近期郫都区多个新盘的去化情况统计发现,整个郫都区出现了较大的市场分化,除了中铁奥维尔外,带精装均价在10000元/平米的鑫苑城同样去化乐观。

与此同时,今年6月取证的金玉府,售价达到了1.7万元/平米,最终仅一人报名,而现在,时隔近半年,金玉府的去化也并不理想,从透明房产网可以看到,首批次推出的212套房源,现在仍有近200套可售。11月4日最新取证的时代风华,本批次推出260套房源,报名188人,截止11月26日透明房产网显示在售房源仍有204套。

图据透明房产网

对于郫都区市场而言,产品价格和开发商的群众基础成为导致下单的主要原因。有业内人士表示:“郫都区目前还是主要依靠地缘性客户,而这些客群对价格都很敏感。”

本月,位于犀浦板块的铂景台取得预售证,这一项目开盘精装最高价超过1.8万元/平米。

铂景台效果图

记者从置业顾问方面了解到,项目的蓄客情况并不理想,在取证超过十天之后,就已经给出了按揭8%、全款9%的优惠政策。同时,置业顾问表示,“12月中旬左右,渠道就会进场,到时候也会收紧优惠,主要由渠道出货。

这位置业顾问口中渠道,我们此前在《渠道这包药管用不?》一篇稿件中也有提到,这是现在多数开发商急于出货的主要方式。如今到达区域的地铁口或交通主要路口、商场等地点,第一眼就能看到各个项目举牌的小蜜蜂和带客渠道人员。

在竞争激烈的郫都区,铂景台并非首个依靠渠道的项目,据业内人士透露,目前整个郫都区多个项目都瞄准渠道,其中,金隅金玉府和时代·风华项目由于价格高,现在销售主要依靠渠道,不过,像是花样年·香门第这样的项目,事实上去化并不算差,但由年底冲量,也主要依靠渠道。

两年时间,郫都区销售最为乐观的区域,已经快速成为竞争最为激烈的区域。

即将开通的地铁6号线、已经营业的万达广场等配套,为郫筒提供了极为便捷的生活条件,但有限的购房者却并不足以消化诸多房源。有开发商表示,“在这一区域,采用地面部队是拉客的重要方法。”

最终带来的结果是部分售楼部日均带看可以达到上百人,但具体到项目去化也并不理想。“购房者就那么多,地面部队把人带去,但真正决定因素还是价格和产品。”有业内人士这样点评现在的郫筒市场:“售楼部的热闹只是暂时的,只有在刷卡下单的时候,才是检验这一成绩的最关键时刻。

来源:成都商报房产发布

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