新房剪刀差过万元,这个区域展开“渠道激战”
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郫县，老成都人喜欢这样叫，但撤县设区后，也有许多人喜欢叫它郫都区。
诸多高校布局落地，地铁二号线贯通……郫都区是早年进入开发商战略目光最早的区域，也是房地产起步较早的二圈层。
郫都区城市景色
从2017年开始，郫都区两年期间，万科、龙湖、碧桂园、金科、人居等品牌房企在此拿地布局。时间到了今年，很多房企拿地项目开始陆续入市，在产品力方面较之前迎来了迭代，但与此同时，郫都区新房价格也陆续走在了1.5万以上。
与此同时，今年8月，一个名为中铁奥维尔的老盘，以均价6000元/平米的清水单价横空出世，迎来了超过两万人报名参与摇号。
一边是老盘低价入市，一方面是土地价值增长，新房迎来供应。事实上，郫都区已经成为目前成都商品房销售竞争最为激烈的区域之一。从均价6000元的中铁奥维尓到较新预售的较高预售18187元，新房单价差较高超过万元。郫都楼市，正在经历着什么？
壹
较高价差过万元
高价盘遇考验
2017年，是郫都区的高光时刻。这一年，无论是在住宅市场还是土地市场，郫都区都有着不俗的表现。
2017年8月，郫都区的一场土拍中首度采取了“熔断抽签”的拍卖方式。二最终该地块被朗基拿下，成交楼面地价达到了10200元/平米，当天龙吟村的一宗地块也被长旺国际以10100元/平米抽中，金隅大成则拿下了郫筒镇地块，楼面价达到7100元/平米。
近年来，蜀都新城土拍一览
土地端的表现与市场有着莫不可分的关系。
在2017年，郫都区的住宅有着优异的表现，成为2017年二圈层少有供销均上涨的区域，彼时，在成都热点板块住宅供销排行中，郫都区犀浦板块在供销两端均挤进前三，其中在成交规模排行中更是以53.3万平米的成交面积成为成都上半年卖得最火的区域！
两年之后，郫都区却迎来了命运的转折。在本月较新的土拍中，整个郫都区的表现平平。而整个区域内目前的住宅去化情况也并不乐观。
今年，郫都区的住宅市场迎来高潮，来自于今年9月入市的中铁奥维尔，这个神奇的楼盘在去化十年之后推出了最后一批次的产品——价格依然保持在10年前的水平，清水均价6000元/平米。
这一次，中铁奥维尔八百余套房源迎来了超过20000人报名参与。
图据成都房产发布小程序
但是中铁奥维尔只是个例。
在整个郫都区，犀浦-红光一带供应较少，而郫筒则开始了大量改善。
记者统计到，整个郫筒镇上在售和待售项目已经达到了10个，价格从5500元起，而本月开盘的时代·风华项目较高售价达到了18187元/平米，要知道，该楼盘的装修价格仅1500元/平米左右。
巨大的价差，对于开发商来说，改善盘如何在低价盘中寻求生存机会，成为郫都区绕不过去的一个考验。
贰
遭遇去化难
渠道“救命”?
我们通过对近期郫都区多个新盘的去化情况统计发现，整个郫都区出现了较大的市场分化，除了中铁奥维尔外，带精装均价在10000元/平米的鑫苑城同样去化乐观。
与此同时，今年6月取证的金玉府，售价达到了1.7万元/平米，最终仅一人报名，而现在，时隔近半年，金玉府的去化也并不理想，从透明房产网可以看到，首批次推出的212套房源，现在仍有近200套可售。11月4日较新取证的时代风华，本批次推出260套房源，报名188人，截止11月26日透明房产网显示在售房源仍有204套。
图据透明房产网
对于郫都区市场而言，产品价格和开发商的群众基础成为导致下单的主要原因。有业内人士表示：“郫都区目前还是主要依靠地缘性客户，而这些客群对价格都很敏感。”
本月，位于犀浦板块的铂景台取得预售证，这一项目开盘精装较高价超过1.8万元/平米。
铂景台效果图
记者从置业顾问方面了解到，项目的蓄客情况并不理想，在取证超过十天之后，就已经给出了按揭8%、全款9%的优惠政策。同时，置业顾问表示，“12月中旬左右，渠道就会进场，到时候也会收紧优惠，主要由渠道出货。”
这位置业顾问口中渠道，我们此前在《渠道这包药管用不？》一篇稿件中也有提到，这是现在多数开发商急于出货的主要方式。如今到达区域的地铁口或交通主要路口、商场等地点，排名前列眼就能看到各个项目举牌的小蜜蜂和带客渠道人员。
在竞争激烈的郫都区，铂景台并非排名前列依靠渠道的项目，据业内人士透露，目前整个郫都区多个项目都瞄准渠道，其中，金隅金玉府和时代·风华项目由于价格高，现在销售主要依靠渠道，不过，像是花样年·香门第这样的项目，事实上去化并不算差，但由年底冲量，也主要依靠渠道。
两年时间，郫都区销售最为乐观的区域，已经快速成为竞争最为激烈的区域。
即将开通的地铁6号线、已经营业的万达广场等配套，为郫筒提供了极为便捷的生活条件，但有限的购房者却并不足以消化诸多房源。有开发商表示，“在这一区域，采用地面部队是拉客的重要方法。”
最终带来的结果是部分售楼部日均带看可以达到上百人，但具体到项目去化也并不理想。“购房者就那么多，地面部队把人带去，但真正决定因素还是价格和产品。”有业内人士这样点评现在的郫筒市场：“售楼部的热闹只是暂时的，只有在刷卡下单的时候，才是检验这一成绩的最关键时刻。”
来源：成都商报房产发布
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