楼盘PK丨总价200万级,成华区3大纯新盘这样选!

成华区3个纯新盘，誉浪东望、蜀道翰文府、电建德商泷悦天玺，都将于近期推售。

今天让他们刚正面，直接 battle

多说一句，选择这三个项目同台打擂，源于位置相近、价差不大，且适合成华区乃至整个主城的买房人关注。

最终价格未披露之前，本文主要进行产品的横向对比。

话不多说，上干货。

01城市口岸三大板块同台PK，你更中意谁？

在城市化后半程，新区比比皆是、后浪板块层出不穷，朴素的地段价值，已经不符合当前的认知需求了。

我们原创的【好房认知体系】，将通过城市口岸，来判断一个楼盘的基本价值。

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|  三大项目城市口岸价值对比

城市口岸上，我们从路网、配套、城市界面、规划四个维度对三大项目进行综合评测：誉浪东望成熟度较高，翰文府成长性最强，泷悦天玺稍弱。

具体来讲，蜀道·翰文府位于二八板块，约3000亩土地的整体腾换，让二八板块的建设规模主城少有。

目前二八板块除了缺乏大型商业体、消费靠底商之外，区域未来还是很有想象空间的，充满可塑性。

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|  蜀道翰文府及周边空地实景航拍

营销人员经常说，二八板块将是比肩攀成钢的成华区核心。

作为对比，攀成钢早期开发阶段，就已经出现石材干挂到顶的豪宅伊泰天骄了。而目前为止，二八板块的主力产品依然是刚改。

嘴里都是打造高端产品的饼，身体却很诚实地在高周转呐

位于杉板桥的誉浪·东望，虽然没有二八板块多达3000亩土地整体规划，胜在成熟度更高。

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| 誉浪东望及板块航拍实景

1km范围内的生活配套，我们称之为步行配套；1.5-3km范围内，我们愿称其为火三轮配套

誉浪·东望的步行范围内，就有龙湖滨江天街、万科天荟、招商花园城等城市级消费场所。

别人坐着地铁、打着车来消费的地方，你穿着人字拖就到了。

| 誉浪东望周边老旧建筑实景

但誉浪东望比较憋火的是，400-500w一套的叠拼，看出去是连外立面都没有的老房子。

邻里对望时，谁看谁都尴尬

三者之间，城市口岸最弱的当属位于理工大板块的电建德商·泷悦天玺。

区域本就因理工大的存在而缺乏能成片开发的土地，加上成南高速（沪蓉高速）高架桥和铁路线的阻隔，区域的交通动线被严重切割。

明明家门口就是双向8车道的高速接驳路，要想回家却只能绕路成华大道。

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| 泷悦天玺周边航拍实景

这么说吧，老编辑从业十多年来，在理工大遛过弯、踩过盘、打过望，但因为道路阻隔，今天竟然是排名前列次走到泷悦天玺的项目所在地。 

不过随着长林盘路全线贯通和沪蓉辅道改造完成，项目的通达性也将迭代升级。

02项目格局让我瞧瞧，哪家的建筑师偷懒了

在我们原创的【好房体系】中，项目格局是判断一个楼盘生活宜居度的重要指标。

我们从占地规模、容积率、产品形态、楼间距四个维度，对项目进行了综合评测：

泷悦天玺布局最优，翰文府具有大围合的优势，誉浪东望整体舒适度相对较低。

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|  项目格局对比

指标上看，三个项目的容积率分别是3.0、2.5、2.0，配合各自土地规模与规整度，三家开发企业的解题思路明显不是同一所设计院毕业的。

这种差异化的开发思路对购房者来说反而是好事，有形态更丰富的产品可供选择。

先看蜀道·翰文府，作为高容积率地块，蜀道交出的答卷，是两个高层大围合式社区，形成大中庭优势。

本期推售的南地块，楼间距最小约13m、较大约70m，朝向中庭的视野距离优质。

| 蜀道翰文府113㎡视野、采光模拟

我们评测的113㎡户型，主景观面均朝向中庭。

在大围合的优势下，这款户型的视野、采光均较为优异。后续园林呈现的品质，将是提升视野效果的关键。

| 蜀道翰文府高层视野实景

誉浪·东望地块异形，平面布局难度较大，但交出的答卷还是能得高分。

特别是北地块，8栋建筑物均朝东南布局、整齐划一，获得较好的日照条件。

与高层相邻的叠拼楼间距分别约13m、15m，会对叠拼的采光有少量遮挡。

南地块有一定弱化，优先考虑满容、部分楼栋舒适度打折。

| 誉浪东望117㎡户型视野、采光模拟

位置上看，本次对比评测的117㎡户型为北向布局，日照情况欠佳。

不过得益于高低配的组合，高层6F以上基本无视野遮挡，看出去的视野效果，还是能适当加分的

| 誉浪东望高层视野实景

三个项目中，泷悦天玺的平面布局值得奖励大鸡腿。

项目由两个地块组成，泷院组团除西侧两栋高层外，其余楼栋均为东南向的阵列式排布。

高层整体分布在北侧，叠拼布局在日照条件更优异的东南侧。

这种设计的科学性在于：高层对低密产品日照、采光的影响降到了较低，也能尽量保障高层的视野。

|116㎡户型视野、采光模拟

本次评测高层116㎡户型，就朝向东南，与洋房的楼间距为19m左右。

考虑到前排的低密产品仅4层楼的高度，因此高层4楼以上户型，主视野基本可远眺绿地468。

虽然眼前的高架桥、铁路容易影响心情，但不得不承认，这个视距的确出彩。

| 泷悦天玺高层朝南视野航拍

03户型设计综合素质较高的竟然是它

在【好房认知体系】中，我们认为即便再拉跨的区域和栋楼布局，优异的户型设计，也能适当扳回一些局面。

哪有百分百优质的楼盘，不过是各有取舍罢了

本次评测，我们选取了翰文府113㎡、誉浪东望117㎡、泷悦天玺116㎡户型，均是标准套三。

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|  项目户型对比

三款户型面积有细微差异，总价还不确定是否在同一起跑线上。

不过均是套三双卫的空间格局，所面向客户的家庭结构，也基本是一致的。

我们从功能指数、光线指数、享受指数等三个维度对三款户型进行了综合评测。

| 蜀道翰文府室内空间分析

从户型格局来看，蜀道·翰文府为横厅布局，结合大中庭的围合式小区，以及开阔楼间距，拥有较好的景观面。

户型面宽达到约15.4m，仅阳台就拥有6.3m的面宽。

不过主卧的采光表现相对逊色，仅有3.2m面宽。

| 誉浪东望室内空间分析

誉浪·东望为传统的竖厅布局，在整体面宽不算大的情况下，以均好性原则进行切分，客厅开间4.1m，主卧开间3.3m，一碗水端平。

同时，这款户型面积是117㎡，本身就更大一些，大的那部分基本全部用到了主卧身上，享受度是很高的。

户型稍加改造还可变为标准的四房，各功能空间的尺度受影响不大。

| 泷悦天玺室内空间分析

泷悦天玺同样是传统的竖厅布局，不过客厅开间仅3.6m，客餐厅尺度的表现相对逊色。

空间方面，这款户型的居家属性更强：

阳台不算太大、次卧也没有太小，就连卫生间都是1.5卫的设计，充分照顾日常使用的细节。

老编辑经常给买房人的建议是，首置、首改需求而言，功能一定是排在舒适度前面的。

| 蜀道翰文府功能指数示意

在【好房认知体系】的功能指数中，我们综合玄关、客厅、餐厅等大功能，及生活阳台、书房、飘窗等容易被忽略的小功能来看：

在不考虑户型改造的前提下，誉浪东望功能空间达到14个，翰文府与泷悦天玺均只有12个。

点击下方公众号卡片，回复关键词【成华区】，获取三款户型的功能指数。

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综合来看，三款户型的适用群体一目了然：

偏好阳台的客户，基本只有翰文府能满足需求；在房间的时间较长、追求主卧享受度的，更适合誉浪东望；

泷悦天玺更像成熟稳重的顾家型，虽然没有特别出彩的地方，但兼顾了各个空间的舒适度。

04品牌实力能交房是底线，物业好是加分项

当前市场环境，还是那句话，安全性是买房的基本原则。

翰文府背后是四川较大的国企-蜀道集团，虽然地产开发的经验不算丰富，但安全性是可以保证的。

泷悦天玺则是电建和德商联袂打造的项目，国企+本土房企的组合，结合电建今年在成都市场的动作，泷悦天玺大可放心买入。

誉浪东望的品牌不确定性较高，来自南充的宏凌集团在房地产市场的占有度有限，这一点需要买房人充分考虑。

最后则是物业服务的对比，誉浪东望的龙湖物业、泷悦天玺的德商物业都是有口皆碑，翰文府的铁投物业受市场检验的案例还不多

好了，本期内容就到这里。

三个盘简单对比，写到这里已经超过3000字，很多内容都来不及深化，例如我们的传统手艺日照分析、楼间距全面分析、视野模拟等。

想要看详细评测，请在下方投票，呼声较高的项目，我们将排名前列时间发布更细致的全面评测。

来源：好房档案