半年前你不敢想的事:多个别墅项目以高层价入市,开发商怎么了

搜狐焦点成都资讯 2018-10-24 08:07:57
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

以高层的价格买别墅。换作半年前,这一命题你或许还不敢想象;而现在,成群结队的开发商举着预售的号码牌,等待着购房者的“翻牌”……

以高层的价格买别墅。换作半年前,这一命题你或许还不敢想象;而现在,成群结队的开发商举着预售的号码牌,等待着购房者的“翻牌”……

以下是上周让发哥印象最深刻的一个故事:S女士是万科·翡翠公园高层部分的业主。上周三的一早,她兴冲冲地跑到发哥办公室,说的排名前列句话是,“昨晚我们业主群‘炸开了锅’!”让这群业主沸腾的原因是,几个小时前,翡翠公园双拼产品拿到了预售,252万元起的总价,与买下此前178平米的平层产品相差无几。

高层产品用来跑量,别墅产品用来保证利润,这是此前一阶段大多数房企采取的营销策略。现在,站在年底冲量的关键阶段,开发商在别墅上也开始“以价换量”,在近期的成都市场,万科·翡翠公园并非孤例。对于购房者而言,这是买入别墅的“窗口期”,还是房企投来的“糖衣炮弹”?

正方辩友说:在市场限价的大背景下,低价买入,没毛病!

反方辩友说:大家都喜欢“捡便宜”,摇不中的话就浪费了名额,不如去买套装修豪华的大平层。

那么,你的答案是什么呢?

别墅和大平层,价差有多大?

发哥想先行和大家分享一组数据:相同项目或去年所拿下的高层项目,与别墅的价差有多大?

我们首次关注到这个市场现象是在9月初,位于城南新川板块的北大资源·颐和翡翠府52套叠拼,30套联排入市,单价在12300~14000元/平米之间。这样算下来,其买入门槛是183万——这个价格与北大资源在龙泉的另一项目紫境东来高层148平米的总价相当,而二者的差别已一目了然:区位上,一个在高新南,一个在龙泉驿;产品上,一个为低密,另一个则是高层。最终,该项目总共吸引了1169名购房者报名,普通摇中概率3.38%。

北大资源·颐和翡翠府

9月27日,万科位于双流九江板块的第五城项目,156套建面约134平米的联排获取预售,建面单价13000~15800元/平米——今年3月项目推出最后一批次高层时,较高单价12300元/平米。最后报名结果是:746人报名,普通摇中概率10.74%。

接下来是于10月20日取得预售的滨江樾府。这是摇号以来锦江区首次推出的别墅,单价在19000元~20000元/平米,也是该项目自今年8月高层入市后该项目第二次推货,彼时高层精装均价为17500元/平米。

据中成房业较新周报显示,最近4周成都别墅供应迎来爆发式增长,总供应达26.6万方,仅上周主城区别墅就有78套新房源入市。从图中也可以看出,不论供应量还是成交量,最近一段时间的别墅供销均创今年新高。

买别墅的窗口期已到?

不过,随着当前高性价比的别墅特别是城市别墅的集中入市,以上针对两种产品的传统认识也随之发生偏差。而且针对目前大平层和别墅产品价差拉近,发哥个人判断,这是一个购入别墅的较好的窗口期,理由大致如下:

1. 大平层和别墅的价差拉近。从最近一段时间的高端大平层产品拿预售情况可以看出,许多电梯产品的价位已经来到了2万元/㎡上下,而当前别墅的价格却正在走低,而且一般别墅赠送面积较大,这样换算下来的性价比相对更高。

2. 稀缺的城市别墅产品集中入市。从上述别墅项目可以看出,不论是城南项目还是三环内的别墅,这种在过去都比较稀缺的产品,最近一个月来集中放量。而目前成都楼市在历经刚需优先的新政之后,刚需客群的需求已基本得到满足,改善型的大户型产品最近也入市积极,而对于城市别墅这种在楼市中一直处于饥渴状态的稀缺产品来说,对终极置业需求的购房者来说,诱惑极大。

3. 高性价比的城市别墅后期恐难再大面积供应。应该说,当前出现的集中入市的别墅,不少都是囤了一两年的好货,且几乎都是现房呈现,个中原因,既有房企年底冲刺业绩的考量,也有房地产市场风向变化的大背景使然,但不论出于何种原因,这种大规模出现集中供应、性价比又超高的城市别墅产品,应该都比较少见了。

电梯大平层vs别墅产品,优劣何在?

电梯大平层

优点:

1. 屋内不用爬楼梯,方便老人小孩,安全性和便捷度较高;

2. 一般高端大平层位于市区核心位置,交通生活配套相对更齐全;

3. 目前许多大平层是带精装销售,可以省下很大一部分装修费用。

缺点:

容积率高、楼层高,密度大,私密性较差。

别墅

优点:

1. 有天有地带花园,不论是邻里还是家庭成员之间私密性更佳,满足遛狗带娃种花养草多种功能;

2. 容积率更低,低密小区业主较少,避免嘈杂,小区更安静,居住舒适度更高;

3. 一般别墅小区的整体环境、绿化率、景观打造及物业服务都比较高端。

缺点:

一般都位于郊区,配套较差,物业费相对略高,一般为清水,装修费另算。

近期还有这些项目可以关注

北辰南湖香麓

产品类型:叠拼

装修:清水

户型:建面约145平,实得约300平

价格:待定

套数:208套

预计开盘:预计11月

项目位置:天府新区南湖南路与美岸路交汇处

交房时间:2019年12月~2021年6月

点评:得房率高,周边教育资源丰富,机关一幼和石笋街小学已开学

德商御府天骄

产品类型:联排、叠拼

装修:清水

户型:联排建面约189平,实得约420平;叠拼建面约151平,实得约216平

价格:待定

套数:约160套

预计开盘:10月-11月

项目位置:天府新区锦江路,近牧华路

交房时间:2019年

点评:德商御府天骄下批次推出的别墅产品也是项目的最后房源,包括叠拼和联排两种产品,位于天府新区锦江生态带,各项配套都在陆续呈现中。

万科·玖西堂

产品类型:叠拼

装修:清水

户型:叠拼建面约154~158平,实得约210平

价格:待定

套数:约122套

预计开盘:11月底

项目位置:郫都区犀浦镇犀浦下街456号

交房时间:2019年8月

这些楼盘若有顺销房源也可以关注:

万科·翡翠公园

户型区间:建面约141平米,实得约330平米

容积率:0.85

价格:总价260万起(清水)

套数:374套

项目位置:天府新区剑南大道与沈阳路交汇处

交房时间:2019年底

物业费:5元/月/平米

万科·第五城

物业类型:联排别墅

物业公司:成都万科物业有限公司

项目地址:双流区观庄路88号

占地面积:约880亩

容积率:3.00

装修状态:清水

户型面积: 约134㎡ 

车位:4945个

绿化率:40%

房源套数:156套

楼栋号数:4—23号楼

别墅物业费:4.8元/㎡·月

北大资源·颐和翡翠府

所在板块:新川 

产品类型:叠拼、联排

户型区间:约148~300平米

价格:均价13000元/平米 

置业建议

一直以来,购买别墅产品都是许多家庭置业的终极梦想,空间开阔,有天有地,带来区别于高层和洋房的居住体验。而伴随着别墅价格价格的压低,许多家庭的别墅梦似乎可以提前实现。

几乎相似的价格选择大平层还是选择别墅呢?

总体来看,别墅产品赠送面积大,得房率非常高,居住的尺度感优于大平层,性价比也更高,但在购买别墅产品时,依然需要考虑以下几点:

1. 居住成本更高。看似相差无几的价格,但需要明白的是,别墅产品往往清水出售,而这样大面积的产品,装修总价不菲,而大平层产品往往是以精装出售,二者看似总价相当,但隐藏的装修费用依然不可忽视。

2. 别墅的单层面积不大。在售的别墅往往因为楼上或楼下的赠送空间而拥有更大的使用面积,就单层开间而言,多数别墅不及大平层产品,整个空间布局往往呈纵向延伸。在这一点上,往往是:大平层>叠拼>联排,不过,比起联排产品的有天有地,叠拼往往地面花园和屋顶花园不能兼得。

3. 高性价比底中签率。这一点,发哥在上文中也已提及,大家都爱“捡便宜”,这样高性价比的产品会吸引更多购房者,但供应的别墅套数却远远不比大平层,在摇号时代,“中签率”依然是要纳入买房条件的必要考虑。

别墅产品并非十全十美,但如果预算合适,以较低的成本撬动一套别墅,依然是一个很好的选择。

来源;成都商报房产发布

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。