三孩政策催生楼市需求拐点 ? 未来有望带来换房需求增量!

未来一段时间，大量新增的人口，都可能成为房地产市场未来的潜在需求。”

长期以来，房地产行业一直流行着 “短期看金融，中期看土地，长期看人口” 的分析框架。特别自去年以来，业内人士对“人口出生率持续下降”的担忧，倒逼着一大批房地产企业开始提前寻找未来的增长动力。

“三孩政策”无疑给了房地产行业人士一份较好的儿童节礼物，有望推动这个即将面临天花板的行业迎来新的拐点。

那么，三胎的出台对楼市又有哪些影响呢？

楼市白银时代或面临增长天花板

过去二十年，我国高速发展的城镇化，为房地产行业的持续增长提供了历史机遇。较新数据显示，2020年我国常住人口城镇化率已达到63.89%。按国际通行标准，城镇化率在50%至70%区间为快速增长，发达国家的城镇化率通常为80%左右。

尽管当前我国城镇化进程仍在加速推进，房地产行业已进入“白银时代”。虽然结构性的机会仍在，譬如人口更密集的城市群、都市圈住房需求更足，带来优质居住体验的高品质住宅将聚集更多人气，养老地产等细分市场将迎来发展机遇……

但不可否认，房地产投资的黄金时期已经过去。尤其是那些人口负增长的城市，住房的需求已经明显出现下降，局部甚至已经出现住宅供给过剩的现象。

近几年，人口出生率的持续下降，则更为直接的暴露了这个行业未来的增长瓶颈。对于资本市场来说，近年也不乏有机构提出担忧：随着人口红利逐步消失，房地产需求将逐步回落，行业天花板已经临近。

三孩政策落地为楼市集聚新动能

新的政策，让部分行业人士看到了转机。

“全面三孩”政策落地，有利于刺激我国人口的增长，助力出生率回升。东莞证券近日发布的一份研报认为，“全面三孩”落地将带来户均居住面积增加的需求，叠加国家决策层提及的“住房支持”配套政策出台催化，未来有望带来换房需求增量。

国家统计局此前公布的数据显示，2018年我国城镇居民人均住房面积达到39平方米。按照人均居住面积35平米的标准，三孩家庭共5口人，居所面积需达到175平米左右。

开发商当前开发产品中，144平米以上、大户型占比较低。三孩政策将带来家庭成员增加，换房需求将提升，带来一部分增量换房客户，也间接带来了购房需求的提升。而开发商在新项目中，适度提升大户型产品，满足换房客户需求，从而也提升销售去化速度。

前期放开二孩等政策出台，亦曾经刺激房地产板块短期走好，故相信全面三孩政策出台，短期也将可能刺激地产板块走强。

三孩政策下释放的新增人口数，无疑将增加住房需求，其中保障性住房未来将发挥更大的保障功能，预计数量将有实质性增加；另外，在住房结构上，面向三孩的住房需求增加，针对户型、配套功能等方面的要求亦将增多，改善型住房的市场空间将得到进一步拓展。

我们认为，一个平稳健康发展的房地产市场，最符合广大城市居民的利益，也最有利于解决老百姓的居住难题。只要市场价格不再大起大落，高成本的炒作资金就会逐步退出市场，让交易回归正常。