超1.7万套!二手房成交连续两月创新高,成都楼市正在发生什么?

刚刚过去的7月，成都楼市交出这样一份数据——全市商品住房成交16154套，成交面积约208.5万m²，全市二手房成交17296套，成交面积162.3万m²。

丨成都近一年的成交数据

来源：成都市住房和城乡建设局

这组数据背后，我们可以看到两个关键信息：

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6月，全城二手房成交量达到16699套，并且创下了近7年的记录，时间到了7月，这一数据继续突破，超过1.7万套；

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今年2月以来，成都二手房已经连续5个月成交量反超新房。早在2016年，成都商报就曾报道过“成都首次二手房连续3月成交超新房”，当时“关于成都是否进入了存量房时代”就引发猜测。

是什么在拉开二手房与新房成交的市场差距？

锐减的新房VS近18万套二手挂牌

次新房正在抢占市场

成都住建公布发官方数据显示，7月，大成都商品房成交认购面积超20万m²，成交套数16154套。

这一数据虽然比起去年同期有一定差距，但已经是今年1月后的一个小高峰。

四川中原还透露了这样一组数据：当下全成都的库存去化时间为14个月，如果把范围缩小到5+2区域，去化周期仅为11.7个月，与此同时，全市范围的库存量都在下跌。

丨图源：四川中原

从数据来看，新房已处于供不应求的状态，由于新房供应减少，对成交量造成了较大的影响——要知道，去年7月，成都的新房供应面积在180万m²左右，远超今年7月的119.78万m²。

新房供应减少，对应的却是二手供应的增加。

我们在贝壳App的后台可以看到，当前平台的二手房挂牌数约18万套，这一数据背后，还有大量今年5·31新政后入市的次新房，它们成色新，满二少有不需要缴纳大额增值税，因而，在许多购房者的选择中，这类房源成了新房的竞品。

丨截至8.1日，贝壳App的二手房数据

一位在城北的中介门店负责人告诉记者，5·31新政之后，市场开始有着较大的变化：一方面，购房者需求变多，经纪人每天的带看量迎来了成倍的增加；另一方面，从选择来看，越来越多的人选择次新校区的二手房，而非新房——此前，他们商圈会有大量新房成交。

“次新房能够快速交房，且拿到产权证之后2年即可进入市场，这比等待新房的周期更短。”一位成都链家经纪人这样解释。

新房套均129㎡VS二手房套均94㎡

刚需大举进入二手市场填补空缺

供应数量的差别之外，我们还能看到另一种原因：新房与二手房成交面积正在形成互补。

梳理7月的成交数据可以发现，当月全市新房成交的套均面积约129m²，而二手房成交的套均面积约94m²，形成了明显的区分。

由此可以确定，新房市场和二手房市场出现市场分化。

记者从多位二手房经纪人处了解到，当前二手房的主要客群，依旧为首置的刚需客群，套均总价控制在200万以内——这样的价格，在新房中很难选到合适的房源。

在贝壳App上有一组成交小区的排名表单，其中，仅南湖国际社区、锦江城市花园三期、凯德风尚三个小区的参考均价突破2万元，其余的单价都在2万元以内，而位于高新西区的上锦颐御园的参考均价仅为9836元/m²。

上下滑动查看贝壳成交TOP20小区

无论是单价还是面积，二手房都在填补着从2017年后就进入改善市场的房源空缺，尤其是90m²以下户型。

中原地产研究院曾发布这样一组数据—— 2016-2020年，大成都新房成交面积段分布呈明显上升趋势。其中，70-90㎡市场占比仅3.58%，而90-110㎡产品占比也缩水明显，从39.81%下降至25.89%。反观110-130㎡占据市场主导，成交比例达到35.44%，而这一数据在2016年时仅有13.38%。最近两年，因为人才公寓的陆续入市，才给市场陆续带来了小户型的补充。

丨成都2016-2020年新房面积走势

图源：四川中原

供应的少有，让刚需和改善，在二手房与新房之间做出了选择。

等待许久的期房VS肉眼可见的现房

市场信心决定客户选择？

新房成交被二手房反超，一名资深的数据分析师还给出了另一个理由：市场信心。

今年上半年，各房企交出的成绩单均不尽人意，落到成都的表现是：大成都商品住宅共成交921万m²，同比下降约28%；TOP10房企业绩仅3家同比上涨，7家不及去年同期，整体规模不及2020年，只略比2019年高——上半年的成都，无一家房企实现破百亿。

“在期房面对更多不确定性时，购房者的选择也开始转向所见即所得的二手房。”

从去年底就开始看房的陈女士，对比了多个项目后，今年7月选择入手了一套次新二手房，“看过许多新房，但交房都还有一定的时间，从图纸到呈现，这其中有太多不确定性。”

不过，随着“保交楼、稳民生”等纾困政策落地，市场信心正在重新构筑。

中银证券研究部在7月底发布报告称：新房成交同比降幅连续三周收窄；7月百强房企销售降幅进一步改善。数据显示，43城新房成交面积409.6万平，环比上升6.0%，同比下降17.6%。

评论：成都正在迈入存量房时代吗？

中指研究院数据显示，成都市商品住宅上半年累计供应901万㎡，成交面积为1000万㎡，仍是全国商品住房成交量较高的城市。

从这一维度来看，成都的新房依旧是成交的主导，而且随着市场信心的重新构筑，或许还会有一定的复苏。

而成都二手房的表现，则离不开限售时间的调整、满二少有免增值税等新政影响，目前来看，还处在政策红利释放之后的活跃期。与此同时，今年5月的两次调控，对于购房者资格有了新的认定，这让更多人手握资格，拥有了购房入场券。

贝壳研究院成都分院院长付跃华表示：7月二手房成交突破1.7万，这一数据有一定的滞后性，从实时签约来看，受疫情影响，7月下半月的数据已经开始下跌，但这只是暂时的表现。

成都是否进入存量房时代？

他指出，以50%作为分界线来看，成都已经进入准存量房时代，而这一趋势后期或许还将延续。因为从土储来看，下半年的新房供应并不会有较大的突破；而市场信心依旧处于构筑阶段，多数人依旧会选择二手房这一更加稳妥的产品。

他也指出，如果后期的货币政策放松，或许会释放更多的刚改和改善的购买力，次新的二手房或将成为选择，这也就意味着二手房市场将逐渐向迈向改善。

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来源：成都商报房产发布