想在成都买到好房子,这两大关键词一定要懂!

“外行看热闹，内行看门道”这句话想必大家也都听说过吧，其实买房也是如此。

比如房屋本身的一些专有名词，经过市场的普及，大多数人都有一定了解，但要真说到里面的门道，只怕还是有很多人一脸茫然。

就像绿化率，明明开发商在宣传的时候说绿化率45%甚至60%，但一到签合同就变成了绿地率30%？不仔细看，还以为是一个词呢！

因此，小妹今天就跟大家仔细讲讲，购房前必须要弄清楚的两大专有名词：绿地率和容积率。

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绿化率和绿地率 别傻傻分不清

这两个词看着相似，实际却是完全不同的概念。

绿化率准确说法叫绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

而绿地率，是指小区用地范围内，各类绿地的总和与小区用地的比率。

绿地率是规范用词，通常是土地出让规划的指标之一，不可后期营造。根据城市绿化规划建设实行绿地率指标控制规定指明：新建小区内绿地率规划不得低于30%，旧小区改造不低于25%。

国家对绿地率有着严格要求，根据《城市居住区规划设计规范》的规定，绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%)。

居住区内绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括其它屋顶、晒台的人工绿地。

这两者的区别在于：绿地率是规划指标，指纯粹做绿化的用地，是一个准确、严谨的概念；而绿化率是一个不规范、比较宽泛的概念，而且在国家关于绿化的相关文件中没有收录定义，是开发商为了突出效果采取的营销词语。

作为居住舒适度的重要指标，高绿化率并不能代表高绿地率，但高绿地率肯定意味着高绿化率。

所以，你遇见开发商喜欢拿“绿化率”说事儿时，大家千万警惕多方对比，这样自己就能挑出比较良心的性价比项目，免得糊里糊涂地上了车，最后可能还要去维权。

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容积率与舒适度的误区

在一般意义上，提到容积率，大家都默认高容积率=低舒适度，也就是说，容积率越高，舒适度越低。反之，容积率越低，舒适度越高。

事实真的如此吗？

相信大部分购房者都有这样的误区，小妹以前也是这样以为的。但实际上，单一容积率并不能决定住房舒适度。

其实，影响住宅舒适度的因素有很多，但比较重要的有三个要素：容积率、建筑密度、建筑层数。三者对住宅舒适度是共同影响的，任何一个单提出来都不足以决定舒适度。

但是相对来说，只要电梯配够，单一建筑层数因素的影响就不是很大，最主要的还是容积率和建筑密度。

在同一块项目用地范围内，容积率指的是地上建筑物的总建筑面积对地块面积的比数，又称建筑面积毛密度，是面积比例。

建筑密度则是指具体指建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，反映的是空地率和建筑密集程度。

它们之间也有一个换算公式：

容积率=建筑密度×建筑层数

如果单以容积率来判断住宅舒适度，那么在容积率确定的情况下，建筑层数越高，建筑密度越低，就像这样：

这种超高层建筑群在容积率不变的情况下，建筑密度很低，但显然舒适度并没有得到很好的改善，万一电梯再没配够……

通过控制建筑密度和建筑层数两个变量来调试容积率的例子在成都也不少，成都比较常见的是高低配，即高层+别墅。

高低配设置下，高层牺牲了容积率（数据上共享地块容积率，但实际容积率很高），别墅牺牲了部分隐私（毕竟你的院子可能就在高层眼皮底下），双方各有所失，价格上也未必优惠多少，舒适度就只能如人饮水冷暖自知了。

此外，影响住宅舒适度的还有赠送面积。

比如地下室、半地下室、阳台、露台等不计入或部分计入建筑面积的地方，但它也在项目范围内，实际上增大了容积率。

老实说，这种赠送面积一般都是开发商为了增加得房率数据搞的营销手段，看看就好，不必当真。

总之，对一般刚需刚改住宅来说，容积率和建筑密度等关系到舒适度的因素还是要多加考量的，不能只看容积率，免得货不对版，买完悔不当初。

#今日话题#

你弄清楚绿地率和容积率里的门道了么？

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