多城楼市“松绑”,提振市场信心,成都会跟进吗?

又一城市出台多措施“松绑”楼市，这次是绵阳。

近日，绵阳市住房和城乡建设委员会发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（征求意见稿）》意见建议的通知。

拟将夫妻双方的公积金较高申请额度调整至70万元，并对多孩家庭实施财政补贴等措施。

此前一天，兰州宣布将降低个人购房门槛。同时还明确提出，要放宽限售条件、提高公积金贷款额度、加大个人住房按揭贷款发放力度等。

据血拼小妹统计，自3月以来，全国已有多个二三四线城市陆续放松楼市限购，刺激房地产市场回暖。

那么，成都会跟进吗？

在这里，小妹先放个结论：从实际情况来看，成都楼市的基本面还是很好，跟进的可能性不大！

而且成都正在大力布局租赁住房市场，健全和完善房地产长效机制，推动房地产行业“软着陆”。

01 多城松绑，成都呢？

3月，国务院金融委召开专题会议，针对房地产市场，要求有关部门积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。

国家层面给予提振市场的指示，郑州率先打响“楼市松绑的排名前列抢”！

按照较新的政策，郑州实行“认房不认贷”，而且来郑州投靠亲属的老人，其投靠家庭就多了一个购房资格，本地人叠buff可以三套起步。

福州市，外地人在福州五城区买房，无需提供社保或纳税证明或落户，即可购买一套144平方米以下的普通住宅。

郑州和福州，采取的措施都是松限购，特别是福州，毕竟早从2021年1月1日起，落户就已彻底零门槛化，这下福州楼市的限购也就基本宣告名存实亡了。

不过，还有一个城市比福州还猛。

哈尔滨直接宣布废除2018年出台的相关楼市收紧政策，其中限购、限贷、强监管等措施一并取消，哈尔滨也是目前少有个真正取消限购的省会城市。

考虑到哈尔滨的情况并不具有普遍性，除了“松限购”，更多城市考虑最多的还是从利率和首付比例下手。

据不完全统计，目前有8个城市陆续跟进“降利率”，多城的新房首贷利率降至4.6-5.4%。其中，强省会城市苏州的新房首贷利率较低，只有4.6%，也算是一个不小的奇迹。

从市场反馈来看，降利率直接刺激需求端的效果还挺好。

中指院数据显示，3月以来，苏州成交总量环比涨幅67.4%，福州成交总量环比涨幅53.4%，武汉成交总量环比涨幅51.2%。

另外，还有一些简单粗暴的三四线城市，直接降首付比例。

比如，重庆、菏泽、赣州和佛山等城市的较低首付比例降至2成。而在“公积金贷款优惠”方面，多省市拓宽住房公积金的使用范围、上调住房公积金的贷款额度。

川内部分城市也在陆续跟进中，达州市将公积金贷款额度上调至60万元，单人较高额度可达50万元；自贡市放宽了住房套数认定，实行认贷不认房的标准。

那么，作为四川省会城市的成都，现在又是什么情况呢？

02 基本面好，大概率不跟

目前成都楼市依然延续着此前的限购政策，对购买资格、购买区域、购买套数都有严格要求。

而且从市场来看，成都楼市总体平稳，小妹认为，跟进松绑的可能性不大。

首先，开发商对于成都楼市的前景看好。

在刚结束的成都2022首批次集中供地中，成都成功出让宗地44宗，出让面积约2565亩，环比去年三批次增长20%，土地出让金393亿元，环比去年三批次增长19%。

出让面积和土地出让金双双环比上涨，意味着信贷松动、楼市复苏导致开发商预期转变，提高了在成都拿地的积极性。

虽然在本次拿地的开发商中，国资背景占据绝大多数，但仍有新房企进场触发“抽签”机制，显然也是志在必得，看好成都。

其次，宽松的信贷环境。

据小妹了解，目前成都多家银行房贷利率均有所下调，个别银行针对刚需首套利率较低可做到4.6%，一周内就可以放款。

但只针对资质较好的刚需用户。

目前，成都新房贷款利率基本维持在5.58-6%左右，且银行额度比较宽裕，对购房者来说是特别利好。

最后，反映到商品房交易中，无论是新房还是二手房，市场都表现活跃。

数据显示，截止本月，成都今年已供应新建住宅2.65万套，供应面积约344万方，同比去年上涨3%，成交均价17079元/㎡，同比上涨13%，成都楼市稳中有进。

同时，现有库存2528万方，同比去年末下跌5.2%，供销比0.97，市场表现稳定。

二手房方面，除了今年1月，2月3月的成交量环比去年同期都增长了不少。其中，2月环比去年同期增长了89.34%。

3月环比去年同比增长了205.11%，特别是3月的成交套数有13858套，罕见超过了新房成交套数。

再看1-3月的成交总量，已达30807套，相当于2021年成都二手房成交总量的60%，表明当前的成都二手房市场相当活跃。

尽管成交量增长较大，但成都二手房的价格持续稳定，并未出现明显的变化。

因此，成都楼市基本面很好，并不需要像其他城市一样“松绑”楼市。

相反，小妹认为，成都依然会在“房住不炒”的基调下，延续已有的限购政策不放松。而且在全国楼市一片向阳的大环境下，成都正在大力布局租赁住房市场，持续深入推动着成都楼市的平稳健康发展。

03 大力发展租赁住房市场

中国银行保险监督管理委员会主席郭树清说过，目前我国房地产市场租购比例基本是1:700，非常不平衡，如果我们能将租的比例推高至百分之三十几，我国的房地产市场应该会有一个根本的改变，发展租赁住房将是住房供给侧结构性改革中的重要一环。

小妹发现，成都正在大力布局租赁住房市场。

从土地端来看，前几年就在多宗土地竞拍规则里，写明竞无偿移交租赁住房/统筹住房。去年集中供地一二批次，竞自持租赁住房取代了竞无偿移交租赁住房/统筹住房。

根据相关要求，租赁住房的自持年限为30年，自持年限内只能用于租赁，不得分割抵押、转让，且与项目内其他商品住房同步设计、同步建设、同步竣工。

同时，政策端大力支持开发商涉足租赁住房。

去年6月，成都市住建局、市财政局印发了《成都市住房租赁市场发展十点财政奖补资金使用管理办法（修订）》的通知，以实际行动支持租赁住房的发展，其中包括有1200元/㎡新建租赁住房建设成本补助、30%新建租赁住房项目资本金补助等重要措施。

最后，还出台了新举措，保障租赁当事人的合法权益。

在成都四部门联合出台的《关于开展住房租赁资金监管的通知》中，要求住房租赁企业应设立监管账户，承租人支付租金周期超过三个月，住房租赁企业收取的租金、押金，包括利用“租金贷”获得的资金，都要存入监管账户中。

显然，成都非常希望看到租赁住房市场健康有序的发展。

另外，2021年成都轨交TOD启动实施了10000套保障性租赁住房建设，2022年还将启动9000套保障性租赁住房建设……

加上去年集中供地出让的多宗地块将在今年陆续出货，这些保障性租赁住房将如何影响成都楼市的格局值得关注。