成都楼市:买房时,地铁和学区,哪个因素更重要?

成哥说房 2021-03-13 16:53:39
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这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。 以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选 提问:成哥,我发现现在带学区的房子离地铁站就不近,离地铁站近的又不带学区,请问地铁和学区对房子来说哪个更重要

这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问:成哥,我发现现在带学区的房子离地铁站就不近,离地铁站近的又不带学区,请问地铁和学区对房子来说哪个更重要?

回答:关于买房时地铁和学区究竟谁更重要,主要还是要站在你的角度,是自住刚需类购房者,改善类购房者还是投资买房,买房的需求不同那对应的配套也就不同。 当然也可以从时间角度来看,短期来看学区要重要一些,短时间内学区房涨势会较猛,学区资源会变得稀缺,但是学区房还会受到政策的影响,有一定的不确定性。而长时间来看,地铁资源要重要一些,随着时间的积累以地铁为中心,四周的各方面配套发展会逐步完善,人口流入也会增加,地铁资源是通过时间可以确定的利好资源。

提问:成哥,龙泉驿区|龙都国际二期、双流区|成都远大林语城南地块三期、温江区|恒大未来城三期、龙泉驿区|阳狮广场,这几个盘怎么样?

回答:龙都国际太偏远了,虽比同安阳光城好点,但比帝一广场差点。便宜的话,龙泉本地自住买就买了,不会站岗。远大林语城一般, 值得去摇,摇中了再考虑买不买吧。未来城值得摇,帝一广场之前说过,也值得摇。这四个都很一般,还不如明信城好。具体更详细的分析详见内部!

提问:成哥好,现有子弹800,想在成都买两套房,一套用于改善自住一套用于投资。11区普通购房资格,新房二手房均可。自住倾向于在成华区或者锦江区,一套用于投资不限区域。有没有合适的区域或者楼盘可以推荐?该怎么配置比较好?

回答:自住考虑锦江区+成华区,那800万以内选择还是挺多的,哪怕你留个300万买第二套,500万也是很充裕的。目前普通资格能买到的新盘。锦江区,2021年的重头戏一定是建发央玺,这个在攀成钢外侧,除了学区,其他都挺好的了。如果你觉得贵或者学区不够,那就直接上攀成钢的二手。然后剩下300万左右投资取向,个人觉得二仙桥板块的中车共享城是不错的,2万出头的单价,位置也比较核心,学区也不错。你可以考虑它和央玺组合,读中车的学区,但可以享受建发央玺的其他配套。如果搭配200万的投资考虑,那就只有去二圈层,类似十陵的时代风景未来之城了。成都其他价值高的区域或楼盘详见内部!

提问:成哥好,有没有低预算二手盘推荐(除高新区),纯投资,行政学院附近的万科金色城市如何?

回答:中信城 中海右岸 中铁骑士府邸,万科金色城市,如果是那个片区选择,是可以考虑。具体更多低预算的二手盘详见内部!

提问:成哥好,想到现在随着成都地铁线路越来越好,打算去投资买地铁口的商铺,毕竟地铁口附近人流量比较大,应该不会亏本的,请问这样做合适吗?

回答:随着成都交通网络的逐渐完善,大量“地铁口旺铺”也纷纷炒热起来,但是这些商铺是否都能成为旺铺,还需从以下几点来分析:第一,地铁口商铺源自早期的一二号线,例如春熙路站,大量的人员流动带来了巨大的商业性,商业收益较高。而后期开通的线路主要承担交通功能,人员流动性变小,商业属性就越来越弱。第二,地铁口的流动人员消费力并不高,除非是有商业集群的站点,一定程度上能拉动地铁口商业发展;第三,地铁路线密集的区域,地铁口商业价值就会被削弱,地铁+商业衍生出的TOD概念,旨在将某个区域内的居民的生活配套通过站点之间的连接集中起来,在商圈的冲击下,地铁口的商铺盈利率不会很高。综上,地铁口商铺是否为旺铺,购房者还需谨慎看待。

提问:成哥你好!考虑在成都投资一套二手房, 按照您的思路看了未来周围配套会大幅提升的几个区域。一是锦江区琉璃厂未来六号线附近,靠近高新区核心区域,像样的二手盘只有个中港悦蓉府,7年房龄均价1.8万,但周團全是安置小区。二是金牛区华侨城片区,未来将打造三个公园和两个湖,华侨城10年房龄,单价都在2万以上,旁边有个西城首峻10年房龄现在1.3万左右,但小区环境不太好。三是成华区东郊公园片区,有个中房红枫岭,单价1.5万左右,户型都比较异型。纯投资哪个增值快?或者推荐一个片区可以淘笋?

回答:就这三个楼盘来看,首先,华侨城不便宜,而周围发展受限,这里是绿楔子,没有发展前途。杉板桥附近不是光红峰岭,建议你再多看看。琉璃厂前途好一些,你可以淘笋买入。二手你可以看看犀浦,大丰,书房,天回,昭觉寺,驷马桥,韦家輾。成都投资回报率高的楼盘详见内部!

提问:成哥你好,我刚需买房,在成都新盘买不到而且价格涨的越来越快,打算考虑买二手房了,目前不考虑学区房和地段因素,能否推荐一些成都性价比高的二手房?

回答:去年一年二手房处于横盘状态,直到年底交易量才逐步上升,满五政策的出台帮助了买家剔除一些持观望状态而不是真心想卖的房子的,如果不考虑学区的因素,以下是各个区域比较适合下手的二手房:东部推荐成华区,这里价位低,涨幅不高,价格优势明显,而锦江区目前价位比较高,但是从发展角度看,这里升值空间也比较大,十陵和龙潭建议不要买,这里没有适合的二手房,新房价格也不是很适合刚需,周围的配套设施也不完善;北边推荐金牛区,这里和成华区类似,价格低,涨幅不大;三环主城内推荐茶花片区,这里区位配套成熟,板块价值潜力大,适合刚需;能便推荐太平园神仙树一带,这里是传统的富人区,房源比较保值;西部由于受学位的影响,二手房价高,相对来说可以选择青羊新城,或者再往西边的温江光华新城。在买二手房的时候首先要关注是否是低价,但是区位配套、地段等因素也是要一起考虑的,不然后期难以上涨;此外,尽量选择人流量大,成交量大的区域,市场活跃,选择面多;一定要紧盯笋房,认真筛选;老破小也是可以选择的,但是一定要选地段比较好的房子。

提问:您好,坐标上海,工作在浦东,夫妻一个金桥一个世博,小孩幼儿园小班,打算买一套总价450的学区两室房子自住,买哪里合适?

回答:浦东的学区房集中在浦东外环内,尤其是知名学校都在内环内的区域。你的预算可以看看东外滩,优势是比较成熟,毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来,你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。圣骊河滨苑的一房,虽然小,但是房龄新,而且有学区配套,也可以考虑。另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。

从自住角度来说,巨峰路的次新房相对更适合,但是要兼顾学区的话,台儿庄路的学区房更好一点,动迁房不太适合自住,要看你自己喜好。你的预算有限,挺难同时兼顾自住和学区的,需要做一些取舍。如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划,先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话,需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。上海买房价值高的板块详见内部!

提问:买房如何避免买在高位站岗?

回答:从房产投资赚钱的角度来说,衡量买房投资的标准,不再是哪个区域涨得更快,而是哪个区域最能抗跌。因为我们的目的是要把手上的钱放到能抗通货膨胀和升值的房产上。

房价涨跌规律:历史经验证明,房价上升周期内,品质好、地段好的房子一定第一个涨,然后逐步辐射传导到品质差、地段差的房子;最后地段差的老破小“补涨”一般就是房价上涨行情的结束尾声了。而在房价下跌周期内,品质差、地段差的房子会先跌,然后辐射传导到品质好、地段好的房子。相对而言,地段、品质是房子抗跌的主要因素。那种一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区,必然率先开启下跌步伐。即便有概念炒作的远郊区,也要看这些概念最终能否落到实处,否则靠概念炒作支撑起的上涨,也最容易高位下坠,而且没人接盘。

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