​成都楼市回暖了?真实情况跟你想的不一样

距离阳春三月不到10天，成都的楼市似乎提前进入了“小阳春”。

不管是近期媒体整理的市场交易数据，还是朋友圈置业顾问、中介发的房源提价、带看量猛增，无不透露出一个积极的信号：成都楼市走势一片红火！

另一边，春节后的成都楼市政策动作频出，商贷情况下在成都买首套房，最低首付由3成降到了2成（三圈层）；房贷还款年龄最长可到90岁......

那么，成都楼市真的回暖了吗？热度到底是大行情推动，还是只是刚需、改善正常入手？

春节至今 成都新房成交同比下降

刚刚过去的周末，不少小伙伴可能在朋友圈看到这样一张图。

从图上来看，2月1日-16日，新房和二手房共成交近16000套，创近半年记录，其中新房成交5956套，同比有较大的涨幅。

不过需要注意的是，由于2022和2023年的春节时间并不在同一个时期，应该筛选两个年份春节后数据进行对比。焦点君简单统计了春节后近一月的成交数据来进行对比，就能看出端倪。

2022年春节（2月1日-3月1日），成都一二手房共成交20359套，其中新房共成交10655套，二手房共成交7763套。

今年春节（1月22日-至2月19日），成都一二手房共成交20359套，其中新房共成交7282套，二手房共成交13077套。

由此可见，相比去年同期，今年春节至今成都新房的成交量不进没有增加，反而减少了3373套。相反二手房成交量倒是比较高，增长了68%，涨幅确实比较喜人。

既然成交量在降，为何不少新房售楼部表示，最近看房人多挤到限流，朋友圈也充斥着各大新房项目的成交喜报?

焦点君在走访多个售楼部了解到，其实春节假期后的一个月，成交水平触底反弹，市场迅速恢复有一定的必然性。

有置业顾问告诉焦点君，除了春节前因假期因素造成部分购房需求积压，在节后才得以消化，同时为了吸引返乡置业人群以及本地精准客群，不少开发商调整供货节奏，积极大力促销，抢占销售窗口期。

二手房行情走高 本月成交破万套

相较于新房，二手房的成交量却一路走高。

成都住建系统数据显示，成都在2月份仅用19天就成交了10881套二手房。

分阶段来看，其实在春节前，成都二手房就有明显起势，有8天的日成交面积超过超过60000㎡。但真正的成交高峰则是在假期结束后。从图中信息可知，1月29-2月3日、2月6-10日和2月13-17日是二手房成交最火热的三个时间段。

特别是2月13日那天，成都成交了1052套二手房，成交面积近十万方，是个历史性的数字。

诚然不能忽视各种利好叠加春节小阳春等外部环境，但结果也表明成都的购房需求依然强劲。只要经济复苏和信心回暖，就能够有效释放住房需求。

这一点让很多中介也感同身受。中介小张从初7上班开始，就没休息过。据他介绍，春节回来之后，他平均每天都要带看10组以上的客户。“政策的不确定因素太大，真正是自住需求的人都想在这段时间把房子定下来”，小张告诉焦点君，1组客户过来一次至少要要看三套房，带看的工作量还是比较大。

带看多就意味着能成交吗？当然不是。现在的买房人挑价格、挑品质、挑地段，让中介也有些头疼。小张告诉焦点君，现在的市场分成两块，一块是优质板块的优质小区，挂牌价和成交价都有小幅度提升，另一块则是不具有核心竞争优势的板块和小区，挂牌价和成交价都在往下掉。

焦点君收集资料时发现，大源、攀成钢和三圣乡板块的很多小区的挂牌价都有上调，令人意外的是，锦江生态带很多房源都是降价在卖。“其实这些不重要，现在的购房者基本都已经把板块定好了再看房，很多挂牌价高的房子连带看都没有”，小张认为，房东的预期和购房者的预期永远不可能同频。

王小姐是小张的客户，前天刚刚通过小张成交了一套总价168W的套三房源。据了解，王小姐在去年上半年就把自己名下唯一一套房产以148W的价格卖出，之后一直在纠结买新房和二手房。她告诉小妹，虽然知道现在买新房风险有点大，但她的内心还是想买新房，毕竟是全新的。

可她拿着百万首付在新房市场逛了半年，也没有真正下手。去年下半年，二手房挂牌量激增，中介告诉她二手房可选的范围大，性价比高，这样她才决定转战二手房。

“新房价格比较稳定，市场再怎样也不会有太多下调空间，二手房价格对相对灵活得多”，王小姐告诉焦点君，现在没必要买新房给自己加压，性价比高的二手房是一样的，毕竟生活是自己的，轻松舒适点挺好。

王小姐的心声可能也代表了部分购房人的心理，在外部经济环境尚未完全回暖之时，保守选择性价比高的二手房，被认为是明智之选。

半月内多项利好释放 预定新热度高峰

市场发生变化，离不开一系列利好释出，仅从今年二月开始看，就已经有众多的利好政策、消息不断涌现。

优化完善集中供地政策

首先是2月1日，传出了集中供地模式即将调整的消息。一份名为《自然资源部办公厅关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》内提到：建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。另外显示除了土地供应量趋于谨慎、租赁住房用地受到重视等信息。

/图源中国房地产报

根据这份文件，业内风传集中供地制度将要被取消。然而，自然资源部通过相关媒体回应，“不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。”

不过，成都也在2月2日发布了4月底前拟出让35宗住宅用地的清单，与往常按季度分批次发布公告有所不同，这也意味着文件中提到的“给市场主体充足的时间预期预判”正在成都落地。

优化住房限购、限售、二套房认定标准

2月7日，四川省人民政府官网公布了《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，其中第七条为“促进房地产市场平稳健康发展”。

文件中提到，优化住房限购、限售、二套房认定标准等政策，支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限，落实居民个人换购住房个人所得税优惠政策，支持刚性和改善性住房需求；推动商业银行稳定房地产开发贷款和建筑企业信贷投放；实施“建筑强企”培育行动，对贡献大的建筑业企业予以信用等激励。

在这一份文件中，可能刚需自住的购房者更加关心的是首套房贷的问题。

成都首付比例已经在调整

进入二月中旬，部分置业顾问和二手房中介传出没有官宣的消息：首套房中心城区首付三成，三圈层首付二成；二套房除了高新、天新外，一二圈层首付四成，三圈层首付三成，已经实际执行了。

自去年年中开始，房贷相关的问题一步一步放松释放利好，如今，购房“启动资金”的问题也得到了一定程度的解决，尚不知晓后续还会不会继续下调一二圈层的首付比例。

房贷年龄进一步延长

2月16日，其他城市的一张 “贷款年龄最长达100岁”的海报刷屏地产圈，其中标注了“子女作为共同借款人”的条款。

其实，房贷年龄放宽也出现在了成都，当日焦点君调查得知了“中国银行可以贷款至85岁，建设银行可以贷款至90岁”的消息。

虽然各家银行在贷款年龄期限上的规定并不相同，但是针对这种年龄较大人群的贷款，需要子女担保，如果贷款人在贷款还清之前去世，由子女继续还贷。

焦点君打探到的操作方式为：“贷款人年龄+贷款期限”不超过85岁、90岁。其目的多是为了进一步释放购房资格、贷款资格，又可以增加贷款额度，减轻月供压力，鼓励购房者“下单”。

综上所述，伴随着各类利好进一步释放，原本就供求稳定，走出独立行情的成都更是被调动了热情，虽然新房市场的成交同比有所下滑，但二手房数据却一路飞起。

二手房成交热度提高或许与前段时间出台的“带押过户”、利率下滑有关。新房的数据下滑可能与入市项目减少有关，如二月第一周，大成都范围内仅有锦江金茂府、招商时代公园、天府公园未来城三个项目开盘，均为改善产品，均开盘售罄。

相信随着各项利好的释放以及新一年各类优质产品的入市，成都楼市的热度还会再拔升。