成都老房子迎来利好,公积金贷款“首付降了”

昨日晚间，成都公积金出台新政，其中对于老旧房屋“降低首付门槛”的新规，迎起市场反响，对于大多数二手房来说，将从中受益。

据悉，新的政策将从7月15日执行，此前与新规不一致的，将参照新规执行。

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降首付！7万套在售房迎来利好

此前我们一直说，虽然成都二手房看上去价格高，但只是少数“热门版块”。真正整体来看，总体是“供大于求”，活跃度低，成交低迷。

去年以来，在贝壳成都网站，二手房挂牌出售量常年保持在十二三万左右的天量，而去年成都的二手房成交量仅仅只有5万套，相比之前一年腰斩。

如果一个市场，只有价没有量，那么这个市场的基本面的支撑显然是不足的。成都正是这样的“虚火”，看似二手房价格走高的背后，是底部的有价无市“长期低迷”。

我们再来看这次公积金新政的关键信息：取消原“所购再交易房楼龄超过10年的，较低首付款比例相应提高10%”的规定。

▲贝壳10年内挂牌房源显示有3.4万套

根据贝壳的数据，二手房指导价颁布后，挂牌数量有所下降，目前显示有11.5万套二手房在售。我们再选择房龄10年内的，显示有3.4万套。也就是说，有8.1万套在售房源的楼龄都超过了10年，意味着这8万套房源，有机会享受到这次“公积金新政”的利好。

当然，细心的读者会发现贝壳挂牌的房源包含了车位和公寓等。根据过往数据来看，贝壳挂牌住宅占比大约在九成左右。可以大致判断，有7万多套住宅实际可以享受到公积金新政的利好。

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积极信号，新政“拯救二手房”？

上周，成都刚刚出台“第二批次二手房指导价”，至此成都已有487个楼盘纳入“指导价”，涵盖了“5+2”主城以及二圈层绝大多数热点板块。

从指导价来看，大多数楼盘的价格打了7-8折。众所周知，新房摇号火爆的重要原因，就是房价倒挂，打压二手房价，方能有效缓解网红盘热度。

那么，昨天出台的成都公积金新政，降低10年以上老旧房屋的首付比例，是否意味着“拯救二手房市场”的信号？

事实上，二手房市场不能一概而论，10年以上的二手房和次新房，在市场上的表现可以视为两个市场。

经常说到的二手房价格高，往往是金融城、大源等城市核心版块的次新房，这些热门版块的二手房此前往往是出来一套走一套。比如在大源，天府三街有个别墅盘，单套总价在1200万以上，挂牌房源是零，中介表示有仍有买主在排队等房东挂牌。

另一边，是10年以上，甚至15年20年以上的二手房无人接盘。究其原因：一是这些楼盘，规划和产品较为落后；二是银行等金融机构不支持贷款。比如，多数银行要求“房龄+贷款”年限不能超过40年，意味着20年房龄以上的楼盘，想要贷款比较困难。

一边是核心版块的次新房成为“抢手货”，另一边则是10年以上的高龄房“无人问津”。

因此，此次成都公积金对10年以上高龄房精准“降首付”，实际上可以视为是对二手房市场的“精准调整”。不管银行是否支持高龄二手房，至少在政府公积金层面，为高龄二手房“松绑”。

《成都购房指南》从成都公积金中心确认，此次“降首付”针对的是10年以上的二手房，即便房龄20年、30年，也将和普通二手房一视同仁。也就是说，二手房公积金贷款将不再区分房龄，只要是首套房，即可首付三成。

目前成都公积金贷款，对首套房的认定为：“成都认房，全国认贷”。需要注意的是公积金首套和商贷的首套认定有所不同：在成都即便买卖过房屋，有贷款，只要申请时无房，并且全国无房贷，便可认定为首套。相比商贷，公积金在首套认定上更宽松。

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精准施策，新政有利“自主刚需”

虽然我们一直不赞成大家去投资“老破小”，但对于这次公积金放宽对“高龄二手房”贷款政策，仍然表示“欢迎”。

原因很简单：

真正买10年以上二手房的，基本不会是投资客，都是真正自主需求者，相信这一点没有人反对。因此，在“分类调控”的指导原则下，支持刚需购房，就应该给更好的政策，降低首付这是应该的。

当然，这里我们仍然建议大多数10年以上的二手房未来上涨空间相对有限。但是也有列外，比如中海城南一号、中海兰庭也差不多10年房龄，在二手房中仍然属于价值较高的项目。

不过，单人40万、总额70万的公积金贷款较高上限，不会对要买豪宅的客户形成影响，真正利好的还是刚需族，降低一成首付就是“能否上车”的门槛。

来源：成都购房指南