区位优势纯新盘将入市,二仙桥还有存货?

最近华润官宣了7盘，其中就包括位于成华区二仙桥的华润中环天序。

这宗地是今年7月拿的，清水较高限价是2.9万。

而此前板块内新房，较高单价精装3万（首钢璟辰里洋房较高单价），均价如首钢璟辰里、朗诗乐府在2.6-2.8万，当时已经觉得贵了，有顺销。

中车共享城，低密项目，2.5万的均价，对普通资格来说，也算有性价比。

中车共享车三期

其他如万科知园、万科和园，中车一二期，两万出头的价格，刚需资格买合适。

万科知园

像铁投紫瑞府一万多的价格，能算神盘。

铁投紫瑞府二期

从今年开始，二八板块的新盘如蜀道瀚文府、保利中环广场的价格都在2.5以上了，比去年的上车门槛高了不少，但与华润中环天序相比，还是有性价比。

并且，马上三批次供地的地块，限价也达到了2.9万，似乎将来精装三万的单价已经不远了。

如果不算青秀未遮山（那时候还没有二八的概念），以及中环光悦居、东辰锦悦府这两个小盘，二八板块仅在价格方面的窗口期，似乎只2021年一年。

目前二八板块的新房，保利中环广场（2.5）、东辰锦悦府、中环光悦居（2.15）、蜀道瀚文府（2.6）、首钢锦悦里（预计2.6）、华润中环天序（清水2.9）。

这些项目里，华润中环天序看品质，价格大概率没有便宜可占；保利中环广场是综合性大盘，有一定的性价比，目前也颇受市场认可，可以买但学区存疑。

蜀道瀚文府算有诚意，不过比较刚需；东辰锦悦府价格可能有很大的惊喜，但是盘小位置也一般；中环光悦居没小区是硬伤；首钢锦悦里是纯新盘，价格不算低也不高，区位有优势，可以关注。

一、产品户型

首钢璟悦里位于成华区东中环，地铁17号线机车厂站（在建）右侧，中车共享城一期与万科和园（在建）之间。

项目是去年12月（2021年第四次集中供地）由首钢竞得，成交楼面价14400，清水较高均价22890元，含1%的人才公寓。

首钢璟悦里占地约42.6亩，容积率2.0，共规划有8栋住宅，14-17层，均为两梯四户，共计516户。

项目采用了围合式布局，分别各有4栋楼呈南北和东西向，在中间形成一个大中庭。其中东西向约93米，南北向约130米，这样的空间还是较为少见。

园林设计方面，项目在中庭中央安排了一块阳光草坪，可供业主使用。草坪四周种植各类树木，布置了会客厅、跑道、萌宠乐园、儿童乐园、运动场地等设施。

并且，现在的售楼处会被保留用作物业用房，售楼处后方还有一处下沉式的水系园林景观。

可以说，超大中庭加园林是首钢璟悦里的一大亮点。

项目楼栋全部采用了品自结构，也就是一栋楼两种户型两个朝向。这样一来，小户型基本上都朝向小区外侧，无法观看园林景观。

并且，所有楼栋全封窗，一楼带底跃。限价房该有“毛病”还是有，这是一个缺点。

首钢璟悦里户型面积90-137平，相对来说比较适合刚需和首次改善的人群。

项目各个户型面积段套数都比较均匀，其中90平户型126套，110平户型124套，120平户型118套，137平户型124套，跃层24套，共计516套房源，预计十二月一次性全部取证。

90平户型分布在1-4栋，朝向小区外侧，竖厅套三单卫。这个户型面积小总价低，优先看功能性。

三间卧室最小的只有6.6平米，不过带一个景观阳台；主卧14平，带飘窗；次卧约9平米。房间是比较小，四口之家倒也足够使用。

110平户型分布在5-8号楼，朝向外侧，横厅套三双卫。入户玄关，老人房与主次卧分布在横厅两侧，格局是一个亮点。

6.7*4.15米的客餐厅，1.55米的景观阳台，对于110平面积段的户型来说，尺寸相当优秀。

主卧带衣帽间和卫生间，次卧和老人房面积小了一些。

这个户型在兼具功能性的同时，具备了一定的改善性，有一定的性价比。

120平户型分布在1-4号楼，对中庭，横厅套三双卫。

与110平户型相比，120平户型不仅对中庭，且有一定的通透性（景观阳台和厨房可以对流，主卧可以对流），还动静分区，但是没有生活阳台。

横厅6.6*4.25米，景观阳台进深达到了2米。主卧与次卧的面积都更大。相对来说是一个偏改善的户型。

137平户型分布在5-8栋，对中庭，横厅套四。

这个户型有点像110平和120平户型的叠加版。书房与三间卧室分布在横厅两侧，也具有通透性。

横厅7.7*4米，景观阳台进深2.1米，在这个面积段户型里，这样的尺寸是少见的。两间次卧的开间都达到了3米，面积约9平米；主卧面积达到了25平米。

作为项目最改善的户型，尽管面积也不是很大，但该有的配置还是都有。

整个产品看下来，首钢璟悦里就突出一个词：性价比。

封窗、底跃，限价房该有的毛病也确实都有。但是在瑕疵的基础上，大中庭，低容积率，有限的户型面积里做出了改善的感觉，性价比足够高。

二、区域配套

首钢璟悦里位于蜀龙路以南的的片区，与二仙桥核心区一路之隔。但是，这一片区其实正在形成新的居住区。

首钢璟悦里两侧分别是万科和园与中车共享车一二期，附近还有源滩麒麟汇。

南侧有三批次将供应的新地块，以及占地面积218亩的保利中环广场。

未来这一片不说全新，但整体城市界面和楼盘都会呈现一个崭新的面貌。

1. 道路交通:

三横：二环，中环、三环

三纵：府青路、蜀龙路、成华大道

三轨道：地铁7号线二仙桥站（约1.2km）、8号线十里店站（约1km）、17号线机车厂站（在建中，约200m）。

2. 教育资源:

区域内有万汇学校、成都七中英才学校、成都嘉祥外国语学校、二仙桥学校、成华中学、成华小学、理工大学附属小学、成都第十三幼儿园、成都第二十八幼儿园润翔园、成都第二十四幼儿园、成都第二十四幼儿园（乐彩城分园）等（学区划分及入学条件以每年政府相关部门最终批准方案为准，我司不对入学条件及政策做任何承诺）。

万汇学校

英才学校

3. 综合商圈:

万象城、合信K101（在建）、万科天荟城市广场、龙湖滨江天街、招商花园城、中车商业街、蓝光coco耍街及社区底商、中国铁建广场、SM广场、龙湖三千集、伊藤洋华堂等。

4. 医疗配套:

成都市第六人民医院、核工业416医院、华西第二医院成华妇女儿童医院（在建）、四川省排名前列中医医院（在建）、成都市第二人民医院、誉美医院等。

5. 生态资源:

红仓·优质文创公园、二仙桥公园、机车公园、体育公园、城市仁德足球公园、北湖生态公园、圣灯公园等。

三、价格

首钢璟悦里清水限价22890元，预计平层精装单价约2.6-2.7万，十二月份取证，一次性推出全部房源。

以估算单价来看，90平户型总价约230万，110平总价约290万，对于预算低的刚需来看，还是有吸引力。

120平和137平总价都超过了300万，预计会控制在380万以内，对于周边小换大的购房者来说，也值得考虑。

虽然是这个价格没有便宜可占，但对比附近二手房，品质上占优，对比即将要开的新盘（除保利外），价格相对还是划算的。

来源：佳爷房谈成都