成都楼市:买房要选择全款还是贷款?绝大多数人都容易选错!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，首次购房，已经挑好了，现在勉勉强强可以凑到一笔买全款的，想着要不要一次性付清，但是看到很多人好像都是果断选贷款，如果能全款买下不是更好吗？

回答：现在还是有很多人的心态觉得，首付三成，一次性向银行贷上百万，以后就背上了房奴的身份，还不如攒多点钱，争取全款买房。

这种想法是不恰当的，成哥帮你分析一下。你想想，未来一段时间，你向银行贷的钱是不会变的，利率只是年化5%左右，如果有公积金贷款的话，利率才是3.25%，很多理财收益都比这个高，这特别是国家给刚需的福利，你看看过去五年，物价涨了多少，你工资涨了多少？

因为首套房贷，大概率是你这一辈子能借到的期限最长、利率较低的钱。有份数据，说中国的房贷平均还款期只有7.8年，意味着基本上在8年内，你就会因为收入增加、房屋置换而还清贷款，所以根本不用愁还款期，过了几年后，月供对你来说已经不是压力了。所以不要担心那么多，直接贷足就好了！

提问：成哥好，如果一开始把房子租出去的环节，我把它交给自如，自如选用的材料如何？几年后我要是想卖掉，是否需要把自如的装修都打掉，或者说不打掉直接出售和清水房相比哪个售价高？

回答：自如挑的材料一般都是简单又便宜的。如果你卖出去的下家也打算拿来出租的话，是可以沿用自如装修的材料的。买房既要考虑回报，又要考虑个人精力投入，不需要打掉直接出售。 如果是很普通的房子，影响并不大，比如200w以下的。

提问：成哥你好，可以推荐几个值得关注的重庆高新区二手楼盘么？目前成都的高新区已经是全市最贵区域了，重庆以后也会这样吗？

回答：这就要看你的投资计划了，如果是短周期的话，要以核心为主。玩第2轮的时候，就可以入手一些其他区域了。因为如果你想玩第二轮的话，就必须有有第1轮的变现基础，尤其是在涨价过后的变现基础。

提问：成哥好：有一套未拿到房产证的房子要出售，如何与对方交易？需要注意哪些事项呢？

回答：这种不符合交易条件是存在一定风险的，目前要做的是降低风险。

1，完善的合同约定，各种可能出现的违约情况及对应的赔付标准。

2，注意付款后，移交或者要到相关房产资料。

3，如果是买方，支付一定金额就要要求交房，房子在手要稳妥一些。 并不建议做这种高风险交易

提问：成哥好，据闻成都房价10年翻一倍，按照推算，天府新区现在均是1.8万，2030年就是4万？2040年8万？这样算合理吗，请问成哥如何看这个问题？

回答：并没有房价10年翻一倍的说法。 只有通胀每年12%的原理。 新区并不是一开始买就能赚钱。 最早起购买的客户，到现在看，收益也都是平均。 天府新区的C位，在于2017年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。 溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势不全。 如果成都的公允价值是4万。 2万标的涨到4万更简单， 4万标的涨到8万更难。 不过并不是每个4万地段都涨到8万。

提问：成哥你好，想买房投资，应该如何配置资产？

回答：对于个人资产配置整合的方法，建议如下：

排名前列套房首先要解决自住的问题。第二套房可以考虑到比较好的地方去投资，优选优势地段，重点考虑流动性，是否好出租和出手。第三套房就可以考虑舒适性了，附近有哪些环境不错的大盘，可以长期持有。

切记两点：

1、不要买太多。要学会整合，买准买稳。

2、买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。房产变现的时间是比较长的。需要考虑持有成本。

提问：成哥好，想问下洋房和高层哪个更适合投资？

回答：洋房以自住为主，得房的几率更高，面积大，由于楼层低、容积率小，单价通常高于同一小区的高层建筑。

只要你看过几个小区，洋房的状况就很尴尬，高不成低不就的。

如果投资，建议选择高层电梯房。洋房还有一个产品叫做叠野，也是很坑的。投资没有性价比，上下单层面积不大，而且自住性非常局促。在屋里还要爬楼。如果想投资保值，应该尽量选择市场普遍接受的产品。像洋房、别墅这类房产只不过是象征表面的标志，特别算不上是投资的好选择。

提问：成哥好，坐标北京，请问沿海赛洛城这个小区怎么样啊？三期看起来挺好的，均价多少能入？

回答：沿海赛洛城是百子湾著名网红小明星楼凤小区。 比苹果社区低一个等级，苹果社区也有不少6万多的。 上车的四大要素： 买到 贷足 确定性 两居 建议优先两居老公房。

提问：成哥好，坐标北京，请问朝阳慧忠里小两居现在值得买吗？首付300-400左右。

回答：同样是大社区，劲松5.5万，团结湖6+万，望京6+万。 慧忠里呢，7-8万，价格要次新水准了，而且地段也拼不过其他。 加上亚运村的溢价还没有洗干净，还要学区小溢价。 自住可以考虑，投资回避。

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