行业变革下房企的自我颠覆:向制造业学习,淘汰传统模式

本文来源：时代周报 作者：刘婷

“十四五”开局之年，中国房地产行业发生质的改变。

1987年12月1日，新中国历史上土地拍卖排名前列槌敲定，从此中国土拍进入招拍挂时代。

2021年2月23日，“两集中供地”政策落地，22个城市一年集中卖三次土地，供应规则再迎巨变。

2021年，“三道红线”正式落地，既有的发展规则不再适用，所有企业回到同一起跑线。“五档房贷”首度为房贷划档，收紧涉房资金。

调控频出，房地产行业告别以高杠杆换规模时代，进入管理红利时代。

对房企而言，变革总是充满不确定与未知，如何把握好得失进退，需要企业管理者的远见和魄力。

“降档减债”成主旋律

新旧行业规则交替之际，中央多次强调“房住不炒”定位，为房地产行业创造稳定发展的环境。

宏观层面，中央、地方楼市调控加码，供需两端齐发力，促使房价逐步回归理性。中央明确实施房地产金融审慎管理制度，未来企业端、银行端和个人端的资金监管均将持续强化，住房信贷环境收紧。

地方层面，各地方政府因地制宜、多策并举，稳地价、稳房价、稳预期，调控加码城市不断增加。

“稳”字当头，不少房企依然充满韧性。2021年一季度，TOP100房企销售额均值为307.8亿元，同比增长104.1%。同期，20家品牌房企累计销售额为13975亿元，同比增长55.9%；累计销售面积9790万平方米，同比增长40.9%。其中，五强房企(碧桂园、万科、恒大地产、保利发展、融创中国)销售额均突破千亿元。

图源：视觉中国

一次次调控政策过后，国内楼市已迅速降温。

今年以来，全国各地已出台超215次调控政策。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.77%，处近五年同期低位；二手住宅价格累计上涨1.05%，稳中有升。

调控高压之下，“降档减债”成为房企今年主旋律。

作为资金密集型行业，过去房企用杠杆撬动业绩，实现规模弯道超车，成就无数“黑马”的传奇故事。与此同时，“三高”（高杠杆、高负债、高周转）成为行业通病，不少“千亿房企”倒在蒙眼狂奔的路上。

银保监会全面收紧涉房资金，倒逼房企切换至低杠杆模式。贝壳研究院数据显示，2020年，有45%房企实现降档，其中16%的房企下降两档，实现快速降档；新增13家房企通过降档实现“零踩线”。

当然，房企降杠杆之路还任重道远，长期主义者优势渐显。正如龙湖集团总裁邵明晓所言，龙湖靠着洁癖般的自律才走到今天。在杠杆率偏高的地产行业，龙湖高度的财务自律，为其换来了自由。

管理红利时代来临

过去很长一段时间，中国房地产行业被视为多金行业。金字招牌下，豪掷千金、身价过亿、估值翻倍的故事时有发生，各类财富排行榜上，来自地产行业的富豪们长期霸榜。然而，当楼市走进下行区间，造富神话逐渐破灭。

2020年，66家行业典型上市房企毛利润增速和归母净利润增速的中位值，分别为3.1%和5.6%，较2019年的23.6%和19.4%下滑明显。

《2021胡润全球富豪榜》中，前十富豪来自互联网、家电、物流等行业，唯独少了地产。往年榜上有名的地产大佬，悉数跌出前十。

政策与市场的转变，让所有房企回到同一起跑线，共同走入管理红利时代。

向制造业学习，不再是一句口号，而是被正式写进企业战略。万科董事会主席郁亮强调，房地产企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱，不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。未来的竞争会更全面，行业的出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。

规模不再为王，利润才是王道。

目前，万科已正式推行多见于互联网企业的OKR制度，对绩效考核体系进行升级，打响改革排名前列枪；老牌央企华润置地各大区首互换、拆分华南大区、启用年轻骨干，新鲜血液在调整中涌进传统行业；碧桂园拆分与合并区域，提出要裂变100个以上区域公司。

行业红利时代虽已远去，但房地产企业构筑美好的故事仍在继续。在精细化管理与高效率运营的时代，一系列改革能否进一步激活房企的内生增长动力，还有待时间检验。

第二增长曲线

作为国民经济的重要组成部分，中国房地产行业的想象空间没有边界。日常起居中每一个场景，都能与房地产行业强关联。

眼看主业天花板逼近，房企们不约而同地走出舒适区，寻找第二增长曲线。房企以空间为平台，横跨商业、健康、教育、产业运营等多个领域，将科技人文融入美好生活，践行经济责任和社会责任，推动城市更新。

资本热潮下，物业成为房企转型抓手。《2021物业服务企业上市公司研究报告》数据显示，2020年，资本市场物业管理行业上市企业数再创新高，全年共有18家物企成功上市。截至2021年5月26日，今年有4家物企成功登陆资本市场，已上市物企达46家。

与此同时，房企亦不断拓展延伸物业的多元化服务。万科云引进科技为传统物业赋能，以科技推动空间服务业的数字化升级；彩生活携手京东、360等互联网巨头，尝试提供更多元化的智慧社区服务；金茂物业将社区物业的精细化管理在空间上升维，引入到城市物业管理领域……物业服务在做加法的过程中，不断推陈出新，撕下“保安”标签。

此外，租购同权也迎来关键性进展，大城市青年的安居梦托起万亿元规模的租赁市场，为房企转型指明方向。目前，全国首批9只基础设施公募REITs已经开售，持有性资产的融资渠道仍有想象空间。

随着行业利润空间受到进一步挤压，马太效应加剧，传统的开发模式逐渐被淘汰，数字化全面渗透推动行业往精细化发展。存量开发时代，房企业务从单一转向多元、从开发转向运营已成趋势。