成都楼市:主城将会出现两极分化,老破小未来可能垫底!

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提问:成哥你好！我大部分资产在主城，其中有新盘，有次新，也有20年老商品房，需要慢慢换到高新和甜心吗?主城以后会不会大面积贫民化？想听听你的想法。甜心现在新盘大部分都是改善，投资总价太高，有没有好的相对刚一点的产品？暂时还是住主城，所以刚一点好出租。

回答：主城会出现两极分化，老破小将会成为垫底的，价格便宜。次新品质楼盘一样会贵。少有的疑问是那种维护尚可的老破大，未来是崛起还是沉沦，但起码近几年估计看不到，就算崛起也是十年后的事吧。综上所述，保留老城次新。将老破小这种优先置换。可以考虑天府里这种户型小点的，或者凯德，恒大川发这种限价盘。高新区可以买入一些学区二手次新，蓝光凯丽滨江，长城天府半岛。

提问：您好，天府新区户口，普通资格，准备260万内全款，刚排了一个鑫耀美泉悦府的号，但是否上车很矛盾，请问有什么好的推荐吗?

回答：美泉悦府的产品还行，价格也不错，但对于260万全款，可能板块对你来说弱了一点，周边配套和城市界面不太理想，发展还需要至少五年,美泉悦府高层产品可能更适合刚需和地缘性客户或者投资。如果是改善需求，需要考虑是否能接受板块缺点。改善需求往往是把舒适度放在排名前列位， 价格第二位。可以去看看青秀阅山，源滩麒麟荟，铁投紫瑞府，光华壹号。其他是二手房,也可以看看。具体更多推荐详见内部分享！

提问:你好成哥，子弹60,按揭100左右，选择一:成都2环内，140平米左右单位99年的房子，位置好，交通方便，生活便利。选择二:三环附近大品牌小区90左右2年的新房，在龙泉区。考虑到未来几年旧房改造启动，个人偏向于方案一，主要目的，投资升值，该怎么选择？

回答：成都重庆小户型也多得可怕，上海2002年以后禁止建造55平以下小户型，从而让老破小一飞冲天，小户型多是容积率的要求和7090政策所致，这是成都重庆这么多年老破小涨不起来的原因之一。人口不多， 小户型满天飞，怎么涨。地铁沿线郊区新房会稀释市中心老破的价值。等城市更大了， 老破小又会有价值。不断地轮回。

现阶段成都新房癌太多，如果考虑自住可以买核心区老破小，投资的话主要还是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，新都大丰，金牛天回。具体更多推荐详见内部！注意的地方就是当前新房涨价，二手房降价，一定要注意淘笋。

提问：成哥好，有高新购房资格，孩子明年读一级， 子弹200可以首付,纠结攀成钢仁恒几个大盘还是锦城湖的万科公园五号?买万科的话，小学需去隔壁高四买挂号房子。万科靠近大源，房价天花板是比攀成钢低一些吧??但是高新目前属于限购严格，公司好、经济强，机会多，未来可期。是买攀成钢还是万科公园5号?或者是否有其他板块有更好选择？

回答：万科公园5号和仁恒滨河湾，更偏向仁恒一些,万科虽然产品不错，但在板块中的位置还是与仁恒有明显差距。学区方面霍小也弱于成师附小慧源。到了这个资金量建议可以考虑一下排名前列梯队， 金融城板块，比如中海城南一号，仁和春天。具体更多板块推荐详见内部！

提问:成哥您好 !成都近郊区，现打算为孩子在市区备一套房，今后能住则住，住不上再置换，想用老公的公积金贷款，但只能贷款5年(接近退休)，是坚持公积金呢还是商贷年限长些减轻压力? 应买在哪个区域才有升值空间? 青羊区三环学区房2012年的电梯房16000贵吗?

回答：你好，青羊和锦江的楼盘都有不同程度的学区溢价在里面。如果是考虑学区，单价1.6不算贵，具体也要看楼盘。但是纯投资我们不买学区，溢价多加上未来学区划片政策风险大。成都纯投资避开爆炒高价区，关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区。具体具有升值空间的区域推荐详见内部！

提问:成哥，之前在温江念大学的时候在学校附近买了一处08年修建的房子，且是板楼。去年这波涨幅小涨但赶周边涨幅相差甚远，成都已经没房票了，问下有没有必要卖了去重庆投资一处，卖了资金比较充裕看中一套华润中央公园。

回答：温江其实除了涌泉和凤凰大街之外涨幅都不行,这是因为规划的故意而为之。你先问问可不可以抵押，尽量不要卖房。实在要卖的话，当前也是个卖点，也可以卖了去重庆。

提问:成哥，您好，万科公园传奇已经取证，在纠结要不要买，主要是和中建天府公馆、南城都汇、凯德纠结，当然，后头这几个盘不一定能摇到。

回答：公园传奇价格也还算合理范围，楼盘品质也不错,主要是周边配套不足，而且规划落地时间比较长，如果对自然环境更看重,配套要求不高,也可以。反之，如果对配套要求高，等等后面几个，或许更适合。买房的几个关键要素，排个序,或许选择起来更清楚一些。具体买房要素分析详见内部！

提问:成哥，四川三四线城市，旧城区多年未变，给父母在新城区买套房子屯着没毛病吧?旧房子是不是能卖掉就卖掉，卖不掉怎么办？

回答：四川三线其实连新城区都不该买，就应该在成都重庆买。旧城区卖不掉就降价卖，现在三四线房市很热，赶紧卖出去。实在想在新城区买就买吧，当孝敬父母了。尽量买成都重庆中间的地市。可以看看遂宁自贡资阳，这些地方稍微比较近一点。

提问:你好，自住买房，首付预期60到100之间，预期在天府或者附近买，两个人住,无小孩，您有什么推荐吗？看了最近的要摇号的秦皇帝锦，中车共享城，万科公园传奇，不知道可不可以上车？或者有相关二手房推荐么？

回答：这三个基本算是市场价持平，如果没有其他选择也是可以的。另外推荐几个我觉得不错的，川发天府上城，天府国际未来城，首开云著，麓湖。二手房是实时的，如果没有摇中也可以找我，推荐二手房。具体的推荐详见内部分享！

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