首次公布!北门的正确逻辑,点射3.5环!土豪将被打脸...

开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约3200字，预计阅读时间4分钟】

（本文根据1月11日“贰爷买房训练营”课程整理）

最近，北门的龙湖听蓝湾的高层开始做网上登记了。这个楼盘，贰爷比较推崇，也有不少的同仁去年9月买了洋房。一梯两户、两梯两户、南北通透的产品，当时均价12500元/平米左右，在全城优质楼盘都不能按揭的情况下，这个楼盘居然首付3成按揭就可以立即买到。

来到2018年，目前这次开出了9栋、10栋、11栋这三栋楼的高层，依然是清水，均价大概在11500元/平米，之前一期的洋房均价12500元/平米，二者对比，差价只有1000元/平米。成都市场同一小区的洋房和高层合理价差是3000元/平米左右。这次开出的高层价差缩小，其实说明楼盘的价格是隐形的上涨的。

问题来了，在成都北门的买房逻辑是什么呢？

大丰

1、北门难题：改不动、拆不动

提到成都城北，“脏乱差”是最恰当的形容词。当地人大都希望把目前的成都北门一天之内全拆了重建。买房坚决不考虑北门，一提起北门，就一脸不屑。一旦你买了城北的房子，身边的亲戚朋友会疑惑，你买那儿干嘛？有的人宁愿12000元/平米买眉山，也不愿意踏入北门踩踩盘。

首先来谈谈区位。整体来说，成都是向东向南发展，北面买房必须聚焦，成都北面真正可供投资加自住功能的优质板块的品质楼盘极少。很多人跟贰爷说：我要去买某某府，我要买某某城，怎么样？回答是：普通。到目前为止，在北门较具确定性较具投资潜能的，就是地铁5号线大丰站这个区位。

我们知道，北门从一环开始往北到二环火车北站这一圈主要集中了成都铁路局、火车站、荷花池批发市场和五块石批发市场，虽然现在商贸城搬到了北四环外，虽然商业布局已经连续数年调整搬迁，依然没有改变居住品质差的严重不足，城北的整体居住条件没有得到实质性改变。从北二环再往北到北三环一带，有大量历史悠久的批发市场存在，比如五块石市场，在建工地众多，铁道阻隔严重，还有众多单行道。升仙湖区域，虽然通了地铁，实际上就像长期“没有亲妈的流浪孩子”，长期无人打理。

北面城中区域拆迁成本高，难度巨大，既改不动又拆不动。怎么办？

成都铁路局

2、北门区位发展战略：跨越阻隔，点射3.5环，寻找净地

如果你是规划部门，怎么来做北门的房地产发展规划？我们看到，在北门就不再是一环二环三环这样的一个概念了，一定是做一个彻底的头脑风暴，把这个规划从二环直接跳到三点五环，因为这里才是干干净净的一块土地，并且凝聚了大丰大量的人口和资金，后续发展规划想象力丰富。那么，政府是怎么做的基础配套呢？

城北建造了多条主干道和“高架路”。比如北星高架、金丰高架、凤凰山高架，都是规模比较大的，距离比较长的干道。通过几条高架路，直接把市中心一环和二环的视野直接“点射”到三点五环，并且通过高架把三环和二环高架连为一体，至于这中间的区域，则是直接跨过的！

三条干线

与此形成鲜明对比的是城南，成都的南门更多采取了剑南大道、红星路南延线这种无红绿灯的下穿式道路。这两者的设计方式完全不同，内在的区别和玄机又是什么？

如果你熟知房地产开发，就会知道这个规划的技巧是非常严格的。成都南门和北门对于主干道的规划完全不同，一个是高架路，一个是下穿无红绿灯，这样完全不同的规划理念，玄机就在于：城南道路既要畅通又不能影响现有的城市整体性，城北要发展必须迈过老旧建筑和过时的产业用地，那就是跨越式发展。成都北部的实际地理位置决定了它必须采取这样的高架方式，通过高架，我们一下就把开发的聚焦点从北二环直接推到了北三点五环的位置。城中区域拆迁成本高，难度巨大，改不动也拆不动，上策就是既不改又不拆，直接跨过去，聚焦到城北三点五环的大块美丽净地，寻找更广阔的开发空间。这就是成都北门规划和房地产开发的玄机之处。

凤凰山高架

什么可以促进成都南北交融？在建的地铁5号线，会把南北真正的动态串联起来。地铁5号线一、二期工程共设有41个站，全长49.018km。这是一条很长的线，它直接把新都、大丰、城区，以及和大源、华府等板块全部拉在一条线上。这个就非常有力度，非常有利于惊醒整个南面和北面的互动。预计2019年年底一、二期工程同步开通运营，只有2年了。另外，从规划的来看，地铁1号线如果北延到大丰站，和地铁5号线交汇，那么这里就会形成北三点五环可预期的双地铁！

所以，在北门买房的逻辑，一定要结合规划的特殊性，结合房地产开发的内在逻辑性，只有这样才能得出清晰的认识。这也是为什么在北门买房投资，必须打破“环”的概念，跨越二三环，直接跳到北三点五环的原因。我相信这样的分析是非常的特殊和与众不同的，我认为这也是少有的从内在本质去分析和看待问题，只有这样才能得出精确的、接地气的成都楼市投资实战分析。

南北动脉：成都地铁5号线

3、北门的购买力和需求来源：土豪被打脸

在这种情况下，很多粉丝就会问说，这么多好的楼盘，应该怎么选择呢？

如果紧邻大型商业（商贸城），就如同今天的城南世纪城，紧邻商业，紧邻会展、紧邻办公楼、紧邻写字楼，这种对于长期的居住品质是没有保障的。任何一个高端楼盘，需要维系这种高端一定是以居住为核心，容不下大量的非居住功能干扰。如果一个小区住宅后期极可能变成库房，变成了办公室，变成了群租小区，长此以往楼盘的品质一定是大打折扣的。所以，这也是粉丝问我商贸城买房怎么样，我更推崇居住氛围更浓厚的大丰的原因。

买房自住或投资必须坚持这样一个内在理论——品质住宅始终以居住功能为核心，而不以商业为主导。我们要寻找的，就是居住氛围浓厚的，立体交通体系更便利的楼盘。按照贰爷的理论：是住宅带来商业，绝不是先有商业后有住宅。

商贸城

大丰附近现在有什么？有福地广场、融合广场等商业综合体，有在建的地铁5号线。当然，还有一些奇奇怪怪（奇葩）名字的小区，比如金牛座、大峰景、九形道、达令港等，当然也有保利春天花语。目前，周边带装修电梯二手房成交价格在13000-15000元/平米左右。价格剪刀差在3000元/平米左右，但是几乎难以寻觅高品质且低总价的中高端小区。

问题来了，定位改善楼盘的听蓝湾，未来的客群在哪里？谁来为品质和品牌买单呢？去年9、10月我在小密圈推崇12500元/平米的洋房，很多人都觉得贵，但是贰爷坚定的看好，因为他是当地的少有的标杆项目。以后谁来接这个盘呢？

众所周知的荷花池、商贸城、五块石等专业市场，成都北门各种市场实在太多了，全国闻名。当年如果你去这些地方买过东西，就能知道，这里一定是较便宜的，一定是全城商品可供选择面最广的地方之一，全成都大多数超市小商品日用百货服装鞋帽等都在这里采购。那时候互联网业未兴起，20多年前，那时候在荷花池一个摊位，约3--4米的长的柜台摊位，一年租金可以收入上万元，3--4米的柜台两三年的租金就可以按揭一套商品房。大量经营这样生意的个体户或者工商户，已经获取了大量的利益，当地有大量的民间资金储备。当地的隐形土豪，对于生活的品质是没有特殊要求的，整天忙于生意，中午吃什么？一碗面条，蹲在路边吃了，然后继续发货干活！但是这个族群经济实力强大，这样的人在城北，无论是大丰、天回、金牛周边，都是大量存在的！

过去几年，这些所谓的土豪没有买房、没有改善居住的意识，没有意识到现阶段买房对于巩固一个家庭财力的重要性。但是房地产业的繁荣发展，2017年房价打脸这些土豪，让他们惊醒，未来的需求人士就是这样的群体，目前北门能够满足改善需求的品质楼盘是非常少的。经过2017年的一波上涨，以及2017年下半年的市场急剧变化，已经有很多当地人士开始清醒、开始觉醒，他们的需求被激发出来了。当地高端改善的需求开始形成，而这样的人群就是听蓝湾未来的客户群体。这个逻辑是至关重要的。

在建地铁5号线大丰站

4、北门小结

北门的城市规划，房地产开发逻辑决定了购房投资的方向，形成了北门买房的正确逻辑：那就是直接跨越二三环，直接聚焦城北三点五环的居住区位。

听蓝湾目前周边还找不到同质的产品可以做对比，高层价格11500元/平米。目前，周边带装修电梯二手房成交价格在13000-15000元/平米左右，但总让人感觉价格剪刀差“不够大”，但由于缺乏同等品质的楼盘，所以实际的剪刀差还是比较大的。要注意，地块内有一个变电站，从规划的角度，这个应该是获得了相应的许可。

最后，有必要清醒的提醒一点：要不要参与这一批次的高层房源，要根据自身房产配置情况决定，风险偏好型或者稳健型，需要做一个决定——很可能后续开出来的洋房和这一批次的高层价差并不大，就像绿地新里城一样，需要自己权衡。购房要稳准狠，但是不能奢求十全十美。

本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！

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