站在下一个十年的开端,预判2020成都楼市(上)

大家好，我是吴思竹。不知不觉间我们已经跨过了2020年的门槛，按照惯例，我会做一个年度的预判文章，这也是大家一直比较期待的。但是，2020年是一个比较特殊的年份，它不仅开启了我们新的一年，也同时意味着下一个十年的开端。

在今年，较大的80后即将40岁，90后也将迈入30岁，甚至00后也都20岁了。如果老读者们有印象，应该记得我们公众号最早的底图简介：“吴思竹，相对会买房的80后”。那时候，我一直觉得80后这个标签代表的是年轻，现在我准备偷偷把它改为90后，请大家看破不说破，谢谢！言归正传，我不知道大家有没有过类似走平衡木或者独木桥的生活经历，我小时候就特别喜欢走那种窄窄的花坛边沿或者水泥牙子。慢慢的，我就总结出一套经验：如果你只盯着自己的脚下，你会很容易走偏掉下来；但如果你选择看的远一点，你就可以轻易的保持平衡且不会走偏，特别有趣。

这个道理，对于我们看待未来的事物也同样有效。当我们看不清眼下的状况时，我们就选择看得长远一点，方向就不容易偏。所以，在我们预判2020年成都楼市之前，我建议大家不妨先看看未来10年的成都楼市。

预 判 一

未来十年，成都房价依然上涨首先，我们要搞清楚，房价的本质是什么？这里，至少包含三个层面：排名前列、房价是货币的体现。2017年，厦门的陈女士将44年前（1973年）存入银行的1200元取出，连本带利一共取出了2684.04元。有个别媒体为陈女士算了一笔帐，如果当初用这1200元购买黄金，如今价值60776.18元；而如果用于买房，至少价值30万元以上。这条新闻告诉我们，银行利率是远远跑不赢通货膨胀的。而根据历年公开的通货膨胀率计算，1978年的1万元，相当于2018年的50.63万元；1988年的1万元，相当于2018年的15.12万元；1998年的1万元，相当于2018年的3.38万元；2008年的1万元，相当于2018年的1.85万元。换句话说，如果在不考虑杠杆的前提下，你在2008年以100万买了一套房，在2018年涨到了185万元，别高兴的太早，你只是保本而已，并不是你的房子增值了，而只是货币贬值而已。反之，10年后的100万又相当于今天的多少钱呢？过去10年的通胀率约为7.5%，未来10年的通胀率可能会有所下降，我们按5%计算，那么现在100万的购买力相当于10年后的160万，也就是说，2020年，我们花100万买入一套房，2030年它必须涨到160万，你才保本。那么，有没有可能不通货膨胀呢？不好意思，自汉武帝以来至晚清，这种事情从未出现过！如果大家有闲心，可以去看看郭建龙写的《中央帝国的财政密码》一书。因此，我们说房价的排名前列重本质，它其实是货币的体现，只要通货膨胀还在，纸币就会不断贬值，而房价必须要涨，才能对抗这种贬值。

第二、房价是一个城市的基本面。那么，是不是所有的房子都会不断上涨，对抗货币贬值呢？并不是！例如去年因为房价便宜如白菜的鹤岗，它就不一定能做到。所以，这就是房价的第二重本质——一个城市的基本面。为什么全球纽约、伦敦、东京的房价永远高高在上？那是因为人家是世界一流城市，有全球较高的城市GDP和人均收入；为什么国内北京、上海、深圳的房价永远甩其他城市一大截？那也是因为它们是中国的一线城市，GDP和收入高。这就是一个城市的基本面。换一句耳熟能详的话，那就是——买入房子，就相当于买入了一座城市的股票。一只股票的基本面包括了净资产收益率、净利润增长率、毛利率、净利率、负债率等多项指标；而一座城市的房价基本面，也包含了国家战略、GDP、人均可支配收入、人口增长、基建配套等多元因素。所以大家只需要简单的问自己几个问题：未来10年，国家战略是扶持成都还是忽略成都？未来10年，成都的GDP是增长还是下跌？增速比其他城市更快还是更慢？未来10年，成都的人均可支配收入是提高，还是降低？未来10年，成都的人口是净流入，还是净流出？未来10年，成都的基础设施和城市建设是更好，还是停滞？如果上述问题的答案是肯定的，那么请你告诉我，未来10年成都的房价会怎么走？第三、房价是土地和各种成本的体现。除了宏观的货币层面和中观的城市层面，自然还有微观的产业层面，这就是房价的第三重本质——生意。房价是有成本的！较大的成本当然是土地，其次就是融资成本、建材成本和人工成本。我们可以回顾一下过去10年的成都土拍价格

△来源于四川知道

不难发现，除了2018年和2019年比最疯狂的2017年稍有回落之外，成都10年来的土地价格都是呈逐渐向上态势的。这很正常。一方面，毕竟过去10年成都的城市发展不断加强，基础设施不断完善，土地价值应该上涨有所体现；二方面，土地拍卖对于地方财政的收入来说非常重要。毕竟，钱才是最重要的，不管对于政府、企业还是个人来说，都是一样的道理。因此，我们不难预测，未来10年，成都的土地价格仍然会保持一个总体向上的水平，而融资成本、建材成本、人工成本降下来的可能性也比较小，所以，未来10年，成都房价还要涨。综合以上三点，我建议大家记住这句话：2020年，成都房价肯定是过去十年较高的，但也可能是未来十年较低的。

预 判 二

房价上涨，但涨幅不及过去过去10年，成都房价涨了多少？如果从数据来看，大概是3倍左右。

△来源于四川知道

以我自己的经验来看，我2008年12月买的那套房子，在不考虑杠杆的情况下，房价大概增长了4倍左右。也就是说，我们基本可以认为，过去10年成都的房价大概增幅为3-4倍。这在房地产起点较低，快速发展的阶段是合理的，但是下一个10年，显然再也不可能实现这样的增速了。一方面，货币的发行量下来了；二方面，起点已经高了，再翻N倍不现实；三方面，国家对房地产的态度从“经济支柱”变为“压舱石”，要求稳定，不影响中国经济的战略升级和转型。因此，我大胆预测，未来10年成都的房价（均价）或许会控制在2-2.5倍的水平。我的理由有三点：1、成都目前的房价与同级别城市相比，整体还不算太高。大家不要不服气，如果你们多了解一下其他强一线城市的房价，以及部分莫名其妙的二三线城市房价，就会理解我说的话。2、这个涨幅考虑了通货膨胀的因素，前面我们说了10年后1.6倍才算保本，而房子作为普通家庭保值增值的属性并没有消失，因此成都房价涨幅一定会大于1.6，这样看2-2.5就不算高了。3、大家还别忘了成都的经济增长速度是全国主要城市中排名数一数二的，2019年上半年的增速超过8%，未来10年，成都的GDP大概率也是要翻倍的。按照房价增速与GDP增速相匹配的原则，成都房价增幅也要达到2，才与经济发展相匹配。

当然，我这里的说的是一个平均值，并不代表每一个楼盘都如此，具体到不同的区域，不同的楼盘，这个系数会有很大的差异。过去10年，大家埋着头买买买就可以了，而未来10年，才是真正考验买房技术的时候。

预 判 三

房价上涨，但上涨的方式跟过去不同过去10年，成都房价是怎么涨的？例如09年V型翻转，10－11年持续上涨，12－14年就惨的一比，15年略微回暖，16-17疯狂上行，18年反转向下，19年稳中回升。其实，我们只要稍微回忆一下，就能把过去每一年房价的跌宕起伏想清楚。借用周星驰的一句话来说，那就是：人生大起大落，实在是太刺激了！大起大落的好处，是有认知和技术的人，可以在周期中抄到底部，实现比一般人更小的付出，获得更大的收益。但它的坏处，就是让房价的不确定性变大，像股市一样，激发了人们的赌性，从而影响正常的工作和生活。所以，我认为，未来10年，房价的上涨方式将发生极大的变化：1、涨幅变得更加稳定，更加可控；2、房价的不确定性消失，变得更加具有确定性。举例：过去10年房价涨的很随机，既出现过08年的大跌，也出现过16－17年的翻倍涨幅；而未来10年，可能今年涨5-10%；明年涨5-10%；后年还涨5-10%……完全是一种稳定、可控的上涨方式。而从技术层面说，一方面政府掌握着土地的供应，二方面政府掌握着“限价”这一调控工具，这里既包括限制上涨，也包括限制下跌。所以，只要不发生世界范围的“黑天鹅”或“灰犀牛”事件，那么我相信一切都在政府的可控范围之内。

预 判 四

未来十年，买房无法让你一夜暴富过去10年，甚至20年，我们总是热衷于谈论某某某买房发财了，甚至还因此封神。但其实你会发现，这种依靠买房实现财务自由的人，大多数是60后和70后。为什么？生的早，赚钱早而已！他们并不一定是依靠买房发的财，而是本身就发了财，再依靠买房的杠杆，来放大了自己的财富而已。

所以，我们必须明白两点：1、买房，保值增值是没有问题的，可以保护并积累你的财富；2、买房，如果想发财靠的是杠杆，否则还是只能保值和增值。我给大家举我自己的例子吧：我2003年买排名前列套房的时候，是3080元/平的内环精装房，按照现在链家给出的小区参考价，是21294元/平，16年增值约7倍。如果算上货币贬值因素，这个成绩并不值得骄傲，但如果我算上杠杆（当初可以首付2成，相当于5倍杠杆），所以实际上我实现了约35倍的回报。16年3500%的回报率，这个也算勉强看得过去了吧。但是未来10年，这样的可能性再也没有了，买房的杠杆率将变得非常低，现在首套房需要30%的首付，二套房需要60-70%的首付，第三套房将无法贷款。这种模式我认为将持续很长时间，因为中国的宏观杠杆率大概在250%，而270%是警戒线，当年日本崩盘的时候就差不多270%；而中国的居民杠杆率大概是55%，而发达国家一般是80％左右，看似还有加杠杆的空间。但是千万别忘了：排名前列发达国家的社会福利极好，基本没有后顾之忧；第二中国居民还有很多隐形债务，例如向亲朋好友借钱等等。因此，无论从宏观杠杆率还是居民杠杆率看，都没有再大幅上加的可能。此外，从未来10年考虑，我们或许还要叠加房地产税出台的可能性，这将进一步削弱房地产的金融属性，并有效阻止富人对房子的大规模兼并和垄断。总之，没有了杠杆，或者杠杆不够高，再叠加房地产税预期，未来10年，买房或许只能保值增值，再也无法一夜暴富。

结 束 语

好了，关于成都楼市未来10年的趋势预判大体就是如此，我相信当大家可以看见一个长远的趋势，就一定不会对当下产生迷茫。

当然，不同的10年，会有不同的形势和特征，自然买房的模式也会发生改变，这一点以后再慢慢说。下一篇，我会具体说2020年成都楼市的一些预判，供大家参考。最后，还是那句话，我只是个普通人，个人预判更多基于当前事实和逻辑推理，请大家客观看待，如果你我判断一致，是我的荣幸；如果大家观点相左，以你的为准。个人观点，仅供参考，抛砖引玉，欢迎探讨！

来源：吴思竹

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