绵阳楼市新现象:成都“刚需”转移功不可没

成都“刚需” 绵阳购房成普遍现象

“成都的房子实在买不起，这次回家是回去看房，我们打算先在老家的市里买个房结婚，以后如果回去发展就住，不回去就租出去或者卖了。好在我老家在绵阳，离成都比较近，买了房住的可能性还大点。我还有一些朋友老家离得远，为了留在成都，他们有的在双流、温江等临近的地方买了房，其实这些地方的房价比绵阳还高，想来想去，现在绵阳到成都就像农民到镇上赶集一样方便，还不如就在绵阳下手。”一位绵阳“成漂”小古向虎哥谈道。

像小古这样，选择在绵阳买房的成漂并不在少数。早在5年前，绵阳的园艺山、经开区三江湖一带和高新区的石桥铺、永兴等地段，就一度成为成漂族和成都改善族青睐的购房区域。当然，成漂族是因为成都的房价高，绵阳到成都方便，就选择在绵阳买房，成都就业；而“成改族”呢，多半是绵阳籍在成都的商务人士，他们在成都有住房，但苦于成都限购，加之看中绵阳的天比成都蓝，绵阳的水比成都绿，反正有闲钱，就在绵阳买套房，用于在绵阳度周末和今后养老。改善族呢，从广义上讲，其实就是第二次“刚需”。

2016年前后，在全国房地产市场一波上涨行情的带动下，全国一二线城市的房价飞涨，导至不少成都“刚需”再度涌入绵阳买房。2017年呢，成都限购，再度迫使不少成都人把购房资金投入绵阳，这一年，绵阳楼市疯狂的行情，他们功不可没。

无论是“成漂”还是“成改”，他们购房时把目光“放远”，其实也是明智的选择。成德绵一体化，成德绵构建成西部地区最有竞争力的城市群，这是必然的趋势，在绵阳方面，已经做好了成都居住转移到绵阳的准备，比如成绵城际快铁，三条高速公路，特别是第三条即将开建的高速公路，有八个车道，简直就是一条成绵无缝衔接的全封闭式的城市快速通道，加速了成绵一站式需求。而从绵阳现有的房价，也就是成都的5折，简直就是价值洼地。成绵两地房价比到底是多少比较合理呢，若干年前，长虹置业公司的老总吴有富就下过这样的结论，从两个城市的综合性价比而言，绵阳的房价是成都的6折比较合理。这个结论，当时在成绵两地业界和大多数购房者都比较接受，认为吴有富说的是一句良心话、实际话。所以，绵阳目前的房价，值得“成需”和“成改”的热捧。

“有房难住”的 高空置率也是绵阳楼市无法回避的问题

成都购房人群的流入，刺激绵阳城市的发展和楼市的兴旺起到了一定的积极作用，但同时，也给绵阳房地产市场加了“虚火”。

虎哥踩盘发现，近两年来，随着成都房价的大幅上涨和限购的原因，不少工作在成都的购房者开始“折返”绵阳买房。绵阳主城区各大区域的项目开盘现场，尤其是恒大、碧桂园等全国知名房企的项目在排号或开盘时，常常会有成都购房者的身影。

成都的购房者相对绵阳本地人而言，对价格的接受程度往往较高，选择的房源也往往为本地高端项目，下手速度也更快，2017年，绵阳各个楼盘，特别是一些名企和口碑较好的本土大楼盘，开盘即清盘，这批人起到了积极推动作用。

但是，问题也来了，“近两年新建的小区，晚上能够亮灯的屈指可数。”园艺山的居民老刘向虎哥表示，其实“买而不住”这种现象，在经开区、石桥铺、游仙区、安州区也大普遍存大。

除了“成漂”、“成改”，在北上广深的务工人员回流到绵阳买房也是蔚为大观，这此外地置业者的“介入”，除一定程度上表现出暂时的需求过热，催生房价外，还让不少楼盘面临高空置率带来的物业服务等难题。“我们买了不居住，甚至几年都不接房，给我们的管理带来了极大的困难，比如收物管费，比如他们不常居住在这里，遇到一些漏水、堵塞等突发物业问题，就不能及时找到业主处理。”安州区某楼盘物业管理负责人无奈表示。

难题如何破解？项目为大是关键

其实，成都上班，绵阳买房；或者北上广深上班，回绵阳买房这种说法，看是绵阳的优势，其实也是绵阳的无奈。绵阳买房，绵阳上班，绵阳创业才是最终目的。也就是说，绵阳要在“留住人”上发力。否则，楼市再火也是虚火，即使能火也火不长久。最近，只要细心的人就会发现，2017年绵阳楼市的日光、秒光已经渐渐成了历史，楼市的拐点或许比我们的想象还要来得快一些。

问题的关键，就是绵阳目前的产业，能够养活一百多万的绵阳市民，但还不无法支撑起购房者能够更高更大的发展需求。所以，我们可以这样说，“引进1000个万达，也不如引进一个京东方对绵阳的贡献”。于是，绵阳近两年就在花大力气从根本上解决绵阳楼市“暂火”和“虚火”的问题，除了京东方，还有汉能，还有若干50亿级、30亿级、10亿的产业项目落户绵阳，绵阳各区市县和园区，也把2018年作为项目突破年来抓。

久久为功，持续发力，项目引入是根本，人才流入是关键，对房企而言，也要克服“铲一笔就走”的投机主义和暴发户思维，在产品设计上，更要为不同层次的人群提供了刚需、改善等各类住房需求，让各类人才住有所居。