西三环两河公园板块再现新盘 南山两河峯景有何优势

所谓三十年河东三十年河西，在多年楼市变迁中，居住版图随城着市格局不断调整，有板块强势崛起，也有板块销声匿迹。但这一过程中，有的板块却成为被大众“念念不忘”的存在，位于城西三环的两河公园板块 显然算一个。

△两河公园板块位置示意图 仅供参考

今年3月，南山控股以楼面价15000元/㎡拿下金泉街道41亩纯住宅用地，两河公园板块再次走入公众视野，为市场带来不少谈资，关注与好奇的点无非是：

如今的两河公园板块怎么样了？借势新供应是否能够创造第二次高光时刻？南山控股的入驻与后续产品开发能否重新激活这里的价值？

锐理君认为，答案应当是肯定的，核心逻辑在于两个字：难得。

难得的低密墅区基因

一个重要的“冷知识”是，两河公园板块曾是成都市场价值的制高点。

2016年，成都一口气诞生了5宗“万元地”，其中保利以楼面价12140元/㎡、溢价率超100%拿下36亩商兼住地块，先进成都地价TOP1，而这宗地就位于两河公园板块。

△2016年成都的5宗万元地

价格由价值决定，这是两河公园板块作为“西贵之地”的生动体现。

所谓“西贵”，贵在历史底蕴与厚重人文，也贵在城市资源与生活氛围，而这正好催生了早期核心圈层的聚集，也催熟了一批老资格的高端低密品质住区，譬如诞生了金林半岛、草堂之春等一批经典别墅项目的浣花溪，再如位于浣花溪上游（清水河）的两河公园板块。

2004年，近两千亩的中海国际社区落地，林汀别墅、央墅圣卡西亚、蓝岸等各大别墅组团拔地而起，整体容积率不足1.0，两河公园作为低密墅区开始声名鹊起；随后又来了容积率1.01的保利两河森林、保利两河院子，以及容积率仅2.0的龙湖源著等，彻底将这里的“低密”“高端”“宜居”调性夯实。

至此，两河公园板块成为成都公认的高端低密住区。如今，这里的代表项目二手房房价基本维持在3万之上。

难得的公园生态基底

当然，能够被“念念不忘”多年，除了出众的“低密”属性，两河公园板块还有另外一项非常重要的价值内核：厚实的生态基底。

近年来，由于土地市场的“一降（容积率降低）一升（地价升高）”等原因，成都墅类产品规模迅速膨胀，尤其是叠拼产品更内卷至新高度。数据显示，2021年，成都叠拼备案总金额达到了250亿元，2017年该指标还不到25亿元；供应量也从13万方增加至164万方。

与其他改善产品不同，别墅不仅强调内有宽敞阔绰的生活空间，还尤其重视生态环境的私享体现。

现实是，尽管相较于早期麓山、牧马山等郊区别墅，当前流行的“城市墅”更能满足高改客群对城市生活资源的要求，但散落在城市各处的墅居产品，低密、生态等属性不可避免地被削弱甚至消解，成为“城市墅”不小的“bug”。

而生态正是两河公园板块的“杀手锏”，也是机会所在。

近几年成都崛起了多个高端板块，但能以“公园”、因“生态”而命名成势的板块屈指可数。

恰如其名，两条河流在这里川流而过——流经中海体育公园的磨底河向着市中心进入金沙板块，贯穿全境的清水河向下汇入浣花溪，最终流入锦江。它们是滋润城西宜居环境不可或缺的存在。

还有更多BUFF叠加：规划约6000亩堪称城市绿肺的两河城市森林公园、中海体育公园、金泉运动公园以及近百亩生态湖域、约1500米滨水湖岸线……

△两河城市森林公园一角 来源：锦江发布公众号

城园相融、蓝绿交织，组成庞大的生态版图，造就了两河公园板块难以比拟的宜居环境与城市品质。城市无处不公园、生活无处不公园、公园中建城市，是这里的真实写照。

因此，要论打造墅居产品的天然温床与城市基因，两河公园板块无疑很有发言权。

值得注意的是，在由国家层面定调与背书的成都公园城市示范区建设的宏观背景下，绿色生态是本底，这是城市未来的方向。成都公园城市2.0时代，两河公园板块还可以承载更大的预期空间。

难得的城市烟火气

生态是两河公园板块的核心优势，但并不是少有的竞争力。

不同于麓山、牧马山等同批崛起的别墅区，两河公园板块位于主城区，且踞于寸土寸金的西三环，兼具“城市墅”的城市价值与城市生活。

如今，市场进入重整期，无论是房企拿地还是购房者置业，都更愿意将钱切切实实花在刀刃上。主城尤其是城市核心区域则被视为最安全与稳妥的选项。

数据显示，成都已有16宗住宅用地名义成交楼面价≥18000元/㎡，全部位于主城区；2022年前10个月主城住宅成交套均总价达到约335万，领跑四大圈层；目前成都住宅清水限价≥30000元/㎡的地块19宗，主城区包揽。

成都是典型的沿环线发展城市，越靠近市中心，配套越成熟，便捷度越高，物业展现出来的抗风险能力也更稳定。

而相比一二环，有供应有机会，相比四五六环，更成熟更便捷，因此，三环深受“主城党”青睐，也成为开发商竞相追逐的对象。目前成都三环周边涉宅用地成交楼面价≥15000元/㎡的超过40宗，较高达到19300元/㎡（且须移交23%的统筹住房），“万元地”更成为常态。其中，有着“西贵”之名的西三环价值含量与日俱增。

△成都三环周边部分住宅用地成交楼面价情况 来源：锐理数据

在市场与城市的演变中，购房者置业偏好也在改变，“既要又要”已成为高端买家的核心诉求：既要低密物业的宜居环境，又离不开流光溢彩的城市生活。

对此，两河公园板块拥有高度的适配性。要知道，“西贵”贵的从来不只是价格，更是其他区域难以匹敌的城市资源与生活环境，是难以复制的城市烟火气，位于西三环的两河公园板块更是如此。

和新兴板块相比，两河公园板块没有“从规划到呈现的时间差”。

消费休闲方面，这里有坐镇一方的中海国际购物公园，吃喝、购物、娱乐、休闲等各类业态包罗万象应有尽有，还有邻里聚金泉广场以及众多社区底商丰富生活配套；约5公里范围内可达到天府艺术公园、欢乐谷、青羊万达广场、龙湖时代天街、龙湖西宸天街等大型娱乐、商业IP。

学校资源同样不输阵，成都外国语学校（高三校区）、成都外国语学校附属小学（中海校区）、成都爱思瑟国际学校、金苹果幼稚园、成都蜀西实验学校、成都市茶店子小学（清淳校区）、成都市金牛区协同外语学校、金科路小学等众多品牌名校集结，教育质量在线，且已经全部兑现。这样的教育资源阵容已走在全城前面。

2009年，公立性质的蜀西实验学校纳入金牛实验中学教育集团，命名为“金牛实验中学校（西区）”；成都外国语学校是经教育部批准具有推荐保送生资格的外国语中学、四川省排名前列所外语特色完全中学、成都市教育局直管民办完全中学。

交通方面，凭借蜀西路、西源大道、金辉路等城市道路，以及配合有轨电车蓉2号线、地铁2号线等可直达三环内乃至城市中心；较近范围内还分布有成飞医院、363医院等。

重回大众视线的两河公园板块，正在以更厚实的生态基底与更成熟的城市生活抢占市场关注。

难得的“限量款”门票

不得不承认，在此之前的几年两河公园板块确实鲜有声音。而失去与市场同频发展的机会很大原因在于：断供。

数据显示，2017年至今板块内仅保利两河院子于2019年供应了不到50套联排别墅，而住宅缺货的根源在于从2016年以来土地供应的缺席。直到今年3月，两河公园板块才终于迎来了6年时间里的排名前列宗住宅用地供应，也就是现在的南山·两河峯景。

而这只是开端。今年初金牛区发布了2022年拟上市土地资源清单，除了南山41亩地块外，还有2宗用地面积更大的地块在列，意味着这里还有更多看点。

目前来看，要重新激活这里，打头阵的南山·两河峯景的表现至关重要。

首先，南山控股是谁？大型国企、地产开发老手，都是它的身份标签。

1982年，中国南山由国务院批准成立，成为中国排名前列家国有控股混合所有制企业，而站在其背后的是招商局集团、深圳市国资委，业务涉及综合物流、产城综合开发、金融服务、资产管理及智能制造等领域。

其中，负责地产开发的南山地产于1984年起源于赤湾，由住宅开发、产城开发、商业办公以及物业服务四大业务板块组成，38年发展历程中，足迹遍布全国四大重点城市群、13座城市，已累计开发54个高端项目，上海虹桥领峯、苏州的巴黎印象、无锡的南山公园大道等都是代表作，经验充足。

△南山地产全国项目布局图

成都是南山控股发展版图中的重要一站，自2017年落地首子——南二环占地170亩的标杆项目南山·凌峯起，已连下5盘，重仓深耕之心不言而喻。

为什么说南山·两河峯景是重新激活两河公园板块的密钥？

作为大型国企，南山控股有稳健的经济实力、社会担当，亦有丰富的开发经验与产品意识，这是原因之一；“峯”字系是南山较高端的产品系，从产品理念、建筑设计到审美风格等都有非常成熟的体系，南二环的南山·凌峯已得到市场验证，这是原因之二。

聚焦来看，南山·两河峯景位于两河西三路与两河西五路之间，北侧的邻居是龙湖源著，以西以北即是庞大的公园组团与磨底河，其中与金泉运动公园几乎零距离，可以说，千余亩公园资源堪称两河峯景的大型后花园。

项目容积率仅1.8，已优于市面上绝大多数项目。

为将低密优势、生态价值较大化转化为宜居价值，两河峯景在41亩的土地上规划了10栋叠拼产品，户型建面约247㎡/249㎡/175㎡，将起步线拉高至175㎡，还墅居产品应有的开敞空间与私享体验。

△项目效果图

同时项目设置了3栋T2的建面约114/143㎡小高层，以匹配共多元的居住需求。

△项目效果图

一言以蔽之

“难得”的背后，本质是物以稀为贵，因此，尽管“后起之秀”众多，但多年来两河公园板块始终没有“平替”。

据了解，南山·两河峯景将于11月16日正式迎来亮相，未来随着该项目入市，两河公园板块无论是热度还是价值都将迎来二次发酵，我们不妨拭目以待。

来源：锐理数据