成都楼市:预算有限,买不起一二圈层的房,只能买三圈层的房?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，本人在成都工作，预算有限，想要买一二圈层的房子，预算够不上，是不是只能买三圈层的房子呢？

回答：随着“515”新政后，排名前列二圈层的限购政策已经逐渐落实收紧，两相比较之下三圈层的政策依然较为宽松，仅需购房者拥有本市户籍或12个月社保即可。虽然“低总价，低限购门槛”是一个优势没错，但同时三圈层的房子增值空间不大，配套也不是很完善，这里的房子本身就不是很好的选择。三圈层即使拥有一定优势，但是配套平权问题和与一圈层的距离问题都使它难以追赶上一二圈层的发展步伐，未来恍惚，再加上楼市红利期三圈层的房价透支使它丧失部分价值，如果预算有限，买三圈层房子实际上不如选择主城区户型小点房子。

请问：成哥，我有没有下手的必要？户型是我们全家都喜欢的，有3层，我们家6口人分层居住都相互不打扰，花园老人可以种菜，我可以有阳光房，也有茶室，孩子们也可以搭树屋，有两个自家车位我爸爸可以自己洗车等等，联排的功能性我们都很喜欢。可是毕竟是8年的房子了，这个和泓半山一期，可以购买吗？或者有什么建议或者提醒之类的吗？有一面是面对小路—老成仁路。和泓半山旁边的德信麓湖云庄叠拼开盘价是600多万，年后开盘。和泓是不是还是有升值空间？

回答：首先说下答案，支持你的决定。和泓半山属于天府新区比较老牌的别墅楼盘了。整个楼盘，在早几年因为地段稍偏，周边开发力度较低，导致整体的热度不是很高，但随着时间的改变，目前成都天府新区已经是炙手可热的板块了。这里的开发节奏也已经上了正轨，主要是周边在建的19号线以及锦江生态带和麓湖片区的打造。

虽然建议入手，但是和泓半山也有自身的缺点，这个小区属于别墅，所以交易频次，市场热度都不会很高，流通性是不如普通住宅的。还有就是这个小区整体来说因为流通性、市场热度等原因，楼盘的单价也比较滞后，整体上属于紧跟板块节奏，而不是领涨楼盘。这两点就决定了这个楼盘短期来看是自住需求更多，而不是投资属性更强。但是基于与周边楼盘对比，包括与住宅和别墅对比，性价比又体现了出来。

这套房子是端头联排，所以光照会很好，加上户型，楼层，以及院子、车位等功能性，是比较符合你们情况的。8年的房龄还算是次新的，这个是没有问题的，老成仁路车流量不大，影响很小。但这楼盘商业配套和地铁配套也还不完善，地铁主要看以后的19号线或者当下的1号线，商业看看三期的麓江府等项目呈现。不过一般来说别墅区的这些配套都欠佳，主要还是自住为主，看你们综合选择。

提问：成哥，六七十万选择长线还是短线投资？选成都还是沿海城市？若沿海哪个城市？

回答：成都如果有房票也可以考虑，比较建议在粤港澳大湾区中投资，广州、佛山、东莞都可以考虑。具体推荐及分析详见内部！

提问：成哥你好，之前看了一个小盘项目，只有3栋楼，房价的话比较便宜，不知道买这种小盘项目对后面居住品质影不影响？

回答：其实对于3栋楼的小项目，或者说不管几栋就是一些特别小的项目大概3万方以内的房产项目，需要记住一点，排名前列个小区的物业大概率会比较差，因为每个人的物业费不管定的有多高，整个小区的物业每个月的物业费的收入是很低的，所以想要提供很好的服务，一定是实现不了的，所以一般来说基本上1000套左右的小区，它的物业品质会比较好，哪怕单价再低，因为它的总量够，所以它可以保证足够的投入，而如果是小盘基本上只能维持到安保了。另外如果是小盘，小区一些基础配套以及绿化也不会做的特别好，居住品质分两块，一块室内和一块室外，小盘的硬伤对于购房者一定要考虑清楚室外品质这块 。

提问：成哥你好，刚需，首套房。在高新区工作，老婆未来很大几率也会到高新区。目前我们子弹260w，希望最终成交价控制在350w左右。高新区的盘少之又少，中意锦江区，可是适合的盘几乎没有。看了青羊新城，武侯新城以及金牛区国宾和茶店子板块。武侯新城房子多一点，目前觉得西樾锦宸还可以。金牛区感觉时代天境也不错，但是超预算，不知值不值得？兼顾孩子上学和周围配套，毕竟是首套，想兼顾多一点。

回答：投住分离，投资考虑是资金回报率，自住考虑是舒适性。刚需首套，建议以自住为主，自住肯定优先考虑配套，目前配套比较好的，就是青羊区、高新区、锦江区，所以你说的武侯新城，不是非常建议。成都目前好的新盘还是比较少，稍微好一点都是上万人摇号，中签率非常低。所以我觉得你可以考虑一下二手房。下面是我给你推荐的一些楼盘，你可以参考一下，有新盘有二手。龙湖西府琅悦、华府金沙名城、保利贝森公馆、中大金悦金沙、优品道、人居东湖、华润24城。成都更多价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥你好，请问成都天府新区的天府万科城这个楼盘怎么样？值不值得投资？如果不值得投，有什么好的盘推荐？

回答：天府万科城景观强，自住非常棒，属于文旅地产，配套方面还需要完善，投资的话，由于缺少刚需的购买力，因此需求不是很大，属于一种小众产品，纯投资需要持有较长时间。天府新区可以看下佳兆业君汇上品。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：你好成哥，最近看了几处二手房，都是2000年后的房子，想知道这样房龄比较大的二手房值不值得买呢？

回答：是否购买房龄大的二手房，关键要看“产品品质”。房龄老的二手房也可能是一种老股权。例如民国时期的房子在文物价值、历史价值、贷款年限上都远胜于80年代的老公房。就房子的“品质”来说，90年代的房子品质会低一些，折旧很厉害。2000年以后的商品房“品质”明显有了提升。所以购买二手房关键需要考虑银行的贷款年限，因为银行对于同一个房龄的房子贷款年限不同。总体来说，不建议购买房龄较大的二手房，因为这样的房子未来的使用价值以及接盘人都会下跌很多。

提问：成哥好！我是刚需置换，房子前几天刚刚签了居间协议，1. 买房客户是帮他哥哥（都是上海人）买的，但是看房始终都是弟弟（签约的客户），称房子是哥哥嫂子居住，但哥哥嫂子难道在下定金（5w）之前不看下房子吗？2. 居间协议签署后，中介就收走了我们的房产证，说是防止我们再二次出售；3. 网签时间定的比较晚，要5.31才有现金付首付款。4. 中介是客户自己找的一个小中介，小区旁边的。我们的房子是不是会这样被骗走？是不是应该将房产证取回来？另外，打算购买花木或者张江的房产，预算650以内，花木的房子大多1995-1999年，小区环境较差，但属于内环，且有二梯队小学；张江可以购置较新房产，但是属于中环，学校一般，请问有什么建议吗？

回答：1.买方有可能没有房票或者其他情况找人代持的，现在有很多人想投资买房，但是自己因为政策限购的原因，没有购房资格，所以就会找一些有购房资格的人来代持，自己出资金，对你卖方来说是没有风险的，不用担心。另外下定金后中介收走房产证是正常流程，中介一般会出一个压房产证的证明，就是证明你房产证在他那，锁定交易。

2.花木基本成熟了，所以相比张江，增值潜力略弱点。张江，还有新的开发与建设量，可重点关注。张江位置虽不如前滩与花木，但科学城定位高端，能切实的吸引大量企业与员工入驻，且是朝阳产业，高收入群体。科学城范围内以后不供应商品房用地，优质次新二手房稀缺。还有一个潜在利好，张江北区发展较早，厂区较多，以后可能拆迁重新规划定位。学区房的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。就是说买学区房尽量考虑自用，投资学区房不是排名前列选择。相比我更倾向于买张江。上海投资买房建议详见内部！

提问：成哥好，以你的经验来看，一般买房什么时候才是较佳抄底节点?

回答：从楼市大周期来看，较佳的抄底节点，永远是调整之后的复苏窗口。

一般来说，有这么几个判断指标：1.房价处在一个周期的相对低点；2.楼市交易冰封有房的人想着卖房，持币的人只想观望，菜市场大妈都劝你不要买房；3.媒体口风转向。包括很多的吹风但并没实施，又被"辟谣"的；4.信贷松动。降息降准，首付成数降低，银行放款速度变快，可以提供更多利率折扣优惠；5.房票限制放松。包括限购、限贷等松绑，或者变相松绑；6.推盘节奏加大。从购房者的角度看，楼盘选择面更广，议价空间更大。

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