成都楼市:很多人都说买公寓亏,那为什么还有那么多人在买?

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提问：成哥您好，坐标成都，想买个公寓住，但身边的同事跟我说买公寓不好，产权只有40年，买了就亏了什么的，请问买公寓就亏了吗？那为什么还是有那么多人在买？

回答：很多没有成都资格的购房者，在房价不断上涨的情况下，会将目光投向公寓。但其实已经有很多人说过不要买公寓，不能落户、40年产权、转让税费高、居住体验不好等问题已经说过很多遍了，但买公寓的人还是不在少数，因此，我就来说说在什么样情况的收益下，可以选择买公寓。房子的收益主要来自于房产增值和租金回报，虽然成都住宅的租金回报率低，但是由于公寓单价便宜，所以回报率较高，但同时也存在着涨幅低的问题。如果公寓要卖出，那么各项税费也是一大难题，而一些本就涨的很少的公寓甚至会出现亏损的情况，在房住不炒的背景下，公寓在房产增值方面基本没什么收益，所以公寓的收益主要来自于租金，当一个公寓的租金年收益在5.5%以上，没有购房资格，但是有资金的话可以考虑投资公寓，说不定也能赚得一笔小钱，但一般情况下还是不建议购买。

提问：成哥好，有高新购房资格，孩子明年读一级， 子弹200可以首付,纠结攀成钢仁恒几个大盘还是锦城湖的万科公园五号?买万科的话，小学需去隔壁高四买挂号房子。万科靠近大源，房价天花板是比攀成钢低一些吧??但是高新目前属于限购严格，公司好、经济强，机会多，未来可期。是买攀成钢还是万科公园5号?或者是否有其他板块有更好选择？

回答：万科公园5号和仁恒滨河湾，更偏向仁恒一些,万科虽然产品不错，但在板块中的位置还是与仁恒有明显差距。学区方面霍小也弱于成师附小慧源。到了这个资金量建议可以考虑一下排名前列梯队， 金融城板块，比如中海城南一号，仁和春天。具体更多板块推荐详见内部！

提问：成哥好，目前想在成都买房。刚需社保，现在遂宁有两套房，手中现金有100个，无任何贷款，想在成都三环路以内买，预算在300个到500个以内，以后用来自己住或投资升值，现在在关注：蓝润泷门，滨江樾城，SM锦悦，中铁御花府，中车共享城，源滩麒麟荟，云门望古，太阳公元，请你帮我参考和分析一下，麻烦推荐一下成都三环以内比较好地段和楼盘！

回答：你看到这些楼盘从区域和升值上来说都没有问题。这些盘里，可以重点关注：蓝润泷门，滨江樾城、中车共享城，云门望古，太阳公元。其他几个盘都一般。成都三环内性价比高的地段及楼盘详见内部！

提问：成哥你好！上班族，月收入平均2w多一点。我们都在青白江体制内上班，家里有个上幼儿园的小孩。我户口在龙泉，老婆的户口在天府新区三年。房子现在龙泉驿老城区一套三室，青白江新区一套三室。现在考虑上班和孩子读书，考虑卖掉龙泉驿房子因为房龄有10年了，重新买一套，能够买到105万。考虑到新都和金牛天回买一套，新都就是长的本地学校好点的，附近小区。金牛天回有个实验小学北新校区，附近有保利公园里、北星城、碧桂园城市花园，房价在1.5W左右。麻烦成哥分析一下这两个地方的选择，或者还有其它区域可以考虑吗？

回答：从综合分析来看，你们目前2万的月薪，在卖一套龙泉房子后，总预算在105万左右，是过于保守的投资手段了。如果可以的话，我们建议你们把房价总预算买到150+。先说新都还是北部新城，毫无疑问，果断买北部新城！北部新城属于金牛区，教育资源与5+2区域同步，即便是凤尾，也比鸡头强，更何况北部新城的实验小学等教育质量并不差，是传统意义上的价值洼地。如果按照105万总价预算的话，可以考虑北斗七星城或者碧桂园城市花园。这也预算还有两个出炉，一是青羊二区、锦江二区的学区房标间挂户，如时代凯悦、金色夏威夷、蓝光时代华章等。另一种是兼顾学区和住房的，比如三圣乡的锦江城市花园、鑫苑名家等。新房大多没有这种区间的，建议还是主要在二手房里选筹。成都更多价值高的区域详见内部！

提问：成哥好，我去看了一套腰线房，感觉还不错，但是朋友跟我说买房子千万不能买腰线房，住着不好；请问“腰线房”跟其他的房有什么区别呢？到底能不能买“腰线房”呢？

回答：“腰线”是楼盘中常见的一种建筑特色，即楼层中间为突出建筑外立面美观效果，而多增加的一部分，“腰线”下的那一层就被称为“腰线房”。很多人会避讳“腰线房”，这是由于腰线的存在会给下一楼层的住户带来一些麻烦。首先是影响采光，腰线突出的部分会遮挡窗户，影响采光，尤其是较低的楼层，采光面会减小。其次是腰线平台会累积灰尘雨水，如果建筑防水做的不好，还容易给腰线房的住户造成渗水的麻烦。最后如果腰线过宽可以过人，还容易给低楼层腰线房住户带来安全隐患。不过腰线房也是有一点好处的，制作腰线层的材料比较保温隔热，住户的房子相当于免费加一层保温隔热层，再者是腰线多出来的面积住户也可以加以利用。能不能买腰线房主要还是看住户的个人需求，较好买房前对房子进行实地考察，了解具体情况后再做决定。

提问：成哥好！准备入二手房，300万左右(高新除外)，是否有好的板块好的楼盘推荐？看了时代豪庭能买吗？

回答：时代豪庭是内环算不错的小区环境，可以对比更好学区的世代锦江。其他二手房可以考虑：中粮鸿云，天誉南庭，icc，中洲中央城邦。成都优质板块及楼盘详见内部！

提问: 江苏连云港有2套住房，均公积金贷款，一套还贷中，南京有购房资格，也可迁户口苏州购买，资金30万，其余套在股市，可以用易容贷，月还款能力9千左右，请问下一步如何投资？南京？苏州？若是投资，南京苏州又投资哪个位置？

回答：单从城市选择来看，更看好南京，最近南京的动作很大很高调，主要有两步棋。排名前列步棋，设立南京都市圈，把安徽人才吸过来；第二步棋，降低落户标准，在江苏其他城市交的社保，也给算上。等于明牌了，省内的人才我也要吸过来。

所以后面江苏把资源向南京倾斜合情合理：1.苏州无锡自有上海提携，原本就会发展得很好。不如把政策留给南京；2.苏锡再强，依然属隶属上海都市圈。不如把南京做大，不但能形成自己的都市圈，还能把安徽的一部分纳入经济腹地。南京重点推荐的板块详见内部！

提问：成哥好，手中有一套商住房，16年入手，商贷十年，利率5个点出头，请问这种房子现在把贷款一次还清卖掉划算么？

回答：这种房子一直持有不太划算。商住房既可以居住也可以办公，它有别于传统住宅仅仅用于居住，多用于过渡和投资需求，形态多为loft或公寓。商住房优势：不限购，面积小总价低，地段便利；缺点：1.产权年限一般只有40年或者50年，使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。2.不能落户，对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。3.生活成本高，大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算。4.居住体验住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。

提问：成哥你好，坐标成都，这几个都在看房，看上的房，哪怕要给定金了，要么房主反悔不卖，要加价；要么房主卖给出价更高的买家。买个房太难了，到底怎么才能破这个魔咒？

回答：如果买家很确定看中了房，也肯定自己不会再反悔的情况下，防止房主反悔，也防止其他中介又打电话给房主要加价买房，最有效的办法，直接加码定金。平时给5万，防止跳单直接给20-30万，只要不超过房款总价20%的定金都是合理的。如果对方违约，直接赔100万，即使别人再怎么加价，房东违约的话，这笔账房东应该能算得过来的。

有人说，房主也不傻，不会收这么贵的定金。买房这个事，作为买家表现了较大的诚意，也就是买家用实际行动表示不会反悔。如果房主不收，也就说明，房主并不是太想卖，或者等待有合适的价格再跳单。如果房主坚持不收，那么就没有必要再谈下去，这种跳单可能性太高，浪费时间还延误了买房的时机。

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