科华388取证,290万起的南二环mini盘值得买吗?

中秋节前，说了很久的科华388取得了预售证。

武侯区、南二环内，面积在122-142㎡，清水单价2.5万/㎡，这样的一个楼盘，被武侯区众多刚需等待许久，终于取得预售证，388套房源一把梭哈，登记时间为9月22日-23日。

发哥的朋友，武侯区刚一资格握在手中，一直苦于没有合适的楼盘亮出自己的“尊贵身份”。较低290万起就能买到南二环内侧的122㎡套三，这个楼盘会是让武侯区刚需心动的选择吗？

科华388取证之后，发哥去到了项目现场。

# 1

现场实探：

地段优势明显，但临近二环高架

二环高架内侧，王府井对面，两栋正在施工中的建筑就是科华388，从外部来看，项目已经修到了一定的高度，进入售楼部后，置业顾问告诉发哥，项目交房时间为2023年。

项目位于二环高架内侧

项目较大的亮点，在于其所处地段。项目靠近科华路、二环路，多条地铁线路覆盖。最近的地铁站为8号线川大望江校区站，距项目约500米，1、8号线换乘点倪家桥站也在项目1公里范围内。无论是驾车还是地铁出行，都能快速通达全城。

项目位置示意

商业配套方面，项目与科华路王府井仅一街之隔，再远点还有泛悦国际、蓝色加勒比等商业体，以及周边社区底商作为补充，日常购物娱乐非常丰富。此外，项目南边即为桐梓林，老成都生活氛围浓厚。

科华王府井

教育资源方面，项目周边不远处有金苹果幼儿园、棕北小学、棕北中学、成都市第十二中学等。

二手房方面，项目周边多数是老旧小区，次新房少。根据贝壳找房APP上的数据显示，与项目一街之隔的绿地·GIC，8月参考均价为30053元/㎡。目前绿地·GIC有9套在售房源，其中一套面积为106.21㎡，挂牌价335万，折算下来单价为31542元/㎡；另有一套面积为115.18㎡，挂牌价339万，折算下来单价为29433元/平米。综合来看，项目与周边二手房差价不大。

图据贝壳找房APP

# 2

16亩mini盘

产品表现一般 部分户型有“硬伤”

抛开地段、配套的加成，项目本身的短板还是比较明显。

首先，项目体量比较“袖珍”，占地仅16亩。大多数小地块项目，都存在容积率偏高的通病，科华388也面临着同样的问题：小小的地块上规划了2栋高层，容积率达到4.9。

项目户型分布

两栋住宅均为33层，为3T6户配置，其中142㎡户型为南北通透，134㎡户型朝向东北，122㎡户型朝向西南，正对二环高架。从现场实探来看，两者距离非常近，噪音明显。结合容积率来看，居住舒适度一般。

122㎡户型正对二环高架

产品有三种主力户型，分别为建面约124㎡套三、134㎡套四和142㎡套四，均为带装修交付，装修标准为2999元/㎡，总价约290万-418万。

滑动查看三种主力户型

142㎡户型客餐厅开间7.3㎡、进深4.7米，再加上8米*2米的阳台，总面积约50㎡。主卧为套房设计，包含主卫和衣帽间。 

建面约142㎡户型样板间阳台

124㎡、134㎡的户型比较一般，采用竖厅设计，客卫是暗卫。此外，134㎡户型厨房为暗厨，意味着做饭油烟只能走排气扇或门口，算是一个比较明显的缺陷。

另一方面，项目车位占比1：1.5，物业为龙湖物业，物业费为2.9元/㎡。

# 3

置业建议

优劣势明显，这些问题需要注意

工商资料显示，项目目前的开发商为四川广卫，2002年成立于达州，在科华388之前仅有双流区空港云尚一个项目。而科华388项目的经历则比较坎坷。

地块最早的持有者为汇日央扩，即目前华西坝区域在售项目天府汇的开发商。不过，汇日央扩拿地多年，一直未能施工。2019年12月，中迪投资发布公告，拟以6.8亿元价格收购四川汇日央扩置业有限公司100%股权及相关权益，科华388地块正是其中的标的。

中迪接手仅一年后，项目再度转让——2020年11月6日，中迪投资发布公告称，拟将子公司四川福长锐智贸易有限责任公司持有的汇日央扩100%股权，出售给四川广卫，也就是项目现在的开发商。背后的原因，或是中迪陷入资金困境。

几经周折，项目的不确定性是后期需要考虑的重点。

项目实拍

同时，项目存在小地块、高容积率、噪音等短板，以及户型上的“硬伤”，注定不会有太高的居住舒适度。对居住品质要求较高的客群，建议还是谨慎选择。

另外，科华388的“前主”汇日央扩所打造的天府汇中心也出现在中秋节前的这一波取证楼盘名单中。天府汇中心是老盘加推，位于人民南路天府大道中轴线附近，旁边就是华西医院、来福士广场等，距离地铁1号线华西坝站C口约100米。此次共有310套房源取证，精装单价27448-39000元/㎡，户型建面区间约97-129㎡。

来源：成都商报房产发布