审核资金来源、单宗地限溢价15%,土拍规则再现新调整?

山穷水复疑无路

柳暗花明又一村

就在昨天晚间，一张据说已被证实是我国自然资源部当日所召开闭门会议中所提及的，有关于二批次核心城市土地出让政策调整的“内部文件”出现在了微博上。

▲新浪微博截图

一时间，但凡是读过这份“内部文件”的业内外人员，无不纷纷拍手称赞。

那么，这份内部文件到底有什么特别之处？

划重点

从这张图上，可以看到其所罗列出相关规则相比目前在各地已经落地并实施的土拍规则已经发生了翻天覆地的变化：

▲网络截图

一、要求参与土地竞买的单位和个人必须说明资金来源并提供相应的证明。与此同时，将“建立购地资金来源审查制度”作为各地统一实施的政策措施。

其中，更是明确提出在企业竞拍和土地的开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。

二、明确单宗住宅用地的溢价率不超过15%，且特别不允许通过提高起拍价的方式调整溢价率。

否则，将公开严肃处理。

三、当土拍过程中竞拍价格达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价。

但是可以通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质的方式来确定竞得人。

为什么会在此时提出？

看到“严查资金来源”这几个字的时候，是不是莫名有种熟悉感。

要知道，在这之前，这样的措施主要针对的可是房地产市场的购买方——购房者。其目的主要是为了打击各类违法违规行为，防止各类信贷资金违规流入房地产市场，从而影响调控预期以及房地产市场的健康发展。事实上，这样的举措也确实起到了抑制炒房行为，为市场降温的作用。但与此同时，对于房地产市场的售卖方，则主要是通过划定“三条红线”、“五条红线”、“重点城市集中拍地”，乃至明确规定各开发企业的“拿地金额不得超年销售额40%”等方式，来进一步约束和矫正房企投资行为，抑制土地市场非理性因素，以达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。

然而几个月的时间过去了，开发企业的拍地热情并未因此发生根本性的变化。

抛开那些即便是受三条红线限制，也想着要通过多家联手等方式缓解资金困境，最终完成拿地任务的头部房企不说，就连个别已经被头部房企挤压到市场边缘的中小开发企业，也都试图想要在集中拍地的浪潮中为自己企业未来的发展拼一把。

尤其是前段时间刚刚结束的排名前列批次集中拍地，其热度更胜从前——

截止到6月29日，伴随最后一个推行集中供地的城市武汉的最后一宗土地成功出让。这场历时3个月、横跨22城的土拍大戏，最终以867宗土地、超1亿平方米规划建面，共计成交10467.11亿元的成绩闭幕。

换句话说，相当于只用了三个月就完成了2020年全年成交金额（25829.21亿元）的40.89%。

其中，共有116块地溢价率超过30%，占总成交地块的15%左右。除此之外，还有一大堆隐藏在各类“竞自持”、“竞配建”规则背后的“隐形溢价”。

22集中供地城市的拍地规则统计表　

来源：中指研究院

较具典型性的当属重庆的排名前列批次集中供地。由于不限价，其平均溢价率水平高达43%。所出让的46宗主城区地块中，成交溢价率超过50%的地块占成交地块总数的48%。招商蛇口竞得的沙坪坝区西永组团Ah标准分区商住地溢价率更是高达130%。且所成交地块的平均楼面价同比增速高达64.49%。

对此类现象，业内人士纷纷表示，“说到底，还不是因为当下国内房地产市场“拍地是‘找死’，不拍地是‘等死’的行业发展现状。”

但这样的成绩，却并不是高层想要看到的。

不仅严重影响了“房住不炒”的调控预期，也让很多参与了此次集中推地的房企元气大伤——有些虽然没拿到地，但为了拿地，凑保证金，已经借了很贵的钱，最后亏了一大笔的利息。

有些拿了地的，钱虽然是花出去了，但因为很多地块受各地限价政策的影响，大概率会亏钱，最后弄得资金更紧张了。

与此同时，行业的内卷与躺平态势也在进一步扩大。

据相关机构统计数据显示，这几年每年都有400到600家房企倒闭。

换算下来，相当于平均每天1.4家房企倒闭，这样的数据让人吃惊！

其中，不乏有像泰禾、华夏幸福、蓝光、协信等一大批曾经的大型知名房企也因资金问题而被报“暴雷”。

除此之外，各个重点城市原本早就应该开启的的第二轮土拍，也纷纷延期——

重庆的第二轮土拍，直接从7月底延期到8、9月；沈阳第二轮土拍，从8月份延期到时间待定；深圳第二轮土拍，不仅从8月9日延期到时间待定，参与房企已交纳的竞买（投标）保证金也原路退回；

来源：网络截图天津第二轮土拍，从8月20日延期到9月10日；北京第二轮土拍，也将大概率延期；青岛第二批次即将集中出让的100宗地，也因故“终止”……

面对如此“不稳定”的市场环境，难怪会传出如此具体的调整方向。

又会有哪些实质性的影响？

毫无疑问，在习惯将土地成交价格当做预估现实房价的主要指标的当下，该文件中提及的调整思路非常明确——就是切切实实通过控地价来控房价。

且一旦真的全面落地，则等于是在之前各重要城市集中拍地过程中已经采用，并取得一定效果的“限地价”政策之上又上了一把保险。

不仅有助于稳定房价、稳定预期，更重要的是还将极大的降低之前因为单纯依靠限定房价、压缩房企利润空间的方式来降低房地产市场热度，可能带来，诸如相关房企相继爆雷，更多的地流拍、然后楼盘烂尾，业主维权、银行坏账，上下游被拖垮，无数人失业，地方财政压力加大……等各种“隐患风险”。

事实上，早在7月22日，国务院召开的电视电话会议时，就已经明确提出将加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

同日，住建部房地产市场监管司司长张其光也公开表示，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地资金审查和清退机制。

除此之外，还有广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾在深圳传出集中土拍延期消息的时候，公开表示，很可能是因为深圳的第二轮土地出让规则与国家的较新指示相冲突，因而被迫撤回。

天津当地也在不久前传出，即将出台两项劲爆操作：其一，土地摇号新政。其二，单宗宅地溢价率控制15%。

这还不包括该网传消息出现之前，北京、杭州等的多个城市已经将“竞品质”这一要求正式纳入到了接下来的土拍规则中。由此可见，该份网传的文件在很大程度上确实是空穴来风。且后续各个城市跟进的概率也是相当之大。

对我们这些普通购房者来说，一旦看到地价和房价同时被锁定，心中对于未来市场至少不会再那么恐慌。

而“竞品质”的出现，也将从根本上解决一直以来对于开发商为了确保利润，而压缩成本，降低品质，最终影响房屋质量的担忧。

来源：四川麻辣楼市