成都楼市:老小区二手房越来越黯淡,行情好时,能出手就出手!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：你好成哥，本人名下有套98年建成的房子，房龄比较大，今年2月年后挂牌现在还是没有卖出去，请问为什么会出现这样的情况？

回答：成都的老房子以后会越来越难卖，流动性进一步减弱、升值空间缩小，在未来没有竞争力；最主要的是购买人群结构变了，主要以90后为主，带来的是不同的价值观，所以即使老小区地段好，也不会像一线城市那样抢手。一般购房者年龄越小，对房龄高的房子越不能接受。但是，老小区的优势在于价格低而且配套成熟，当其他竞争不多的时候是很吃香的。但是成都不缺新房供应，老小区竞争太大了。哪里的未来规划更胜一筹，哪里买房的人就多，随着时代的发展，老小区的流动性肯定会下降的，所以对于业主来说，行情好的时候价格合理就卖出去吧，后面老小区二手房的未来越来越黯淡了。

提问：成哥你好，以前我房产有两套，卖了一套，现在这一套赠给儿子，我现在社保和户口未满两年在五城区没有买房资格，只有在大丰片区买房，目前我看了琨瑜府，中南越府，万科润园，能否给些建议好吗？买大丰哪个楼盘？

回答：这些盘不都是需要资格的吗？你看的这3个盘，从位置和价格来说，较好的算中南越府。大丰那边没有什么太大值得关注的新盘，你可以看二手房，如：开元国际和保利春天花语。成都更多优质房源详见内部！

提问：成哥，我是郫都人，虽然在成都上班，但是我还是打算在郫都买房，新房应该是等不到了，想了解一下郫都的楼市情况如何？有没有靠近地铁站的二手房推荐？

回答：郫都在成都楼市中与热门区域相比虽然并不出彩，但郫都区的二手房市场却有不错的行情。郫都区配套丰富，生活居住便利，被地铁线路贯穿的郫都交通出行便利，通达性高。而且郫都区毗邻信息产业密集高新西区，区域内知名企业齐聚，人口较多，不乏购买需求，区域的发展未来可期。

区域内成交量较高、近地铁站的二手房小区主要有以下这些：新里派克公馆位于郫都区犀浦板块，小区体量较大，绿化率高，近地铁站，户型丰富，面积最小50平。上锦颐园位于红光板块，房龄十年以上，物业管理一般，基础设施老旧，居住环境较差，户型较为丰富，有学区。橡树湾A区位于红光板块，产品房龄较新，质量较好，得房率高，但采光较差。中信未来城北区位于郫筒商圈，周边商业配套一般，户型主要为套三与套四大户型。绿地国际花都东区房龄较新，环境优美，但周边配套一般，主力户型为套三，但部分楼栋低层采光不足。蓝光幸福满庭容积率较高，采光性能差，但周边商业配套丰富，交通便利。具体更多二手房房源详见内部！

提问：成哥你好，之前在成都看房，成都市区新房价有点高啊，现在有点忧虑要不要看看二手房市场。

回答：你好，目前成都房地产市场的分化越来越明显，越来越多的人考虑居住需求，二手房市场活跃，目前房价的涨幅更看重区域性，而不会像之前一样普涨，可以考虑购入二手房。首先是购房时机，目前成都二手房挂牌数量比较大，但相较于去年而言，数量还是在逐渐减少，不少卖家出现惜售的态度，因此目前二手房市场比较活跃，有一定的上涨趋势，是一个好时机。虽然说去年下半年有满五政策的影响，但是从成交数据上来说，还是一个比较好的发展趋势。

第二是选择房源，目前新房价格持续走高，二手房价格也逐渐上涨，但并不是普涨，主要是房龄在十年之内的次新房有所上涨，一环内的二手房房龄比较老，并且区位配套差，没有电梯，今年不建议选择这样的房源，但如果这类房源有美化或者改造的规划，那么在得到修整之后还是有一定的价值的。在二手房市场中一定要多留意有学区、地段不错，交通配套完善，未来规划有前景的的房子。

提问: 成哥好，2013年在老家县城重庆万州买了一个82左右的两室，不值钱，还亏本，想卖了在浙江丽水买房，预算40左右。丽水房价目前很贵，是在市里买个两室的小户型还是在南城开发区买个三室的？

回答：在浙江省内，丽水的GDP是倒数，当地经济撑不起来。现在的房价是2015年低点的2倍，高于省城杭州同期1.75倍的涨幅。丽水在浙江相对位置较差，距离杭州280公里，距离宁波290公里，距离温州120公里，与省内大城市交通时间过长，无法享受大城市发展的外溢利好。而丽水房价排全国前20，比无锡还高。与丽水一样的三四线城市还有衢州，房价吊打佛山，嘉兴超过重庆，温州也高过武汉。

为什么小城市的房价也那么高？一部分确实自身经济不错，产业结构也健康，能扛得起楼市风险；有的是靠之前的货币化棚改涨起来，还没下跌的；也有距离上海、深圳很近，承接大城市溢出的购房需求房价涨起来的。丽水则主要是因为无房产限购政策，虽本地较穷，但有多达几十万的华侨，大量华侨在丽水置业，导致房价居高不下。不管是哪一种，这些城市的价格洼地基本没有了，价格高的没有上涨空间，降的短期内涨不回去。房价后面也将会处在下跌通道，现在还想追高三四线房产的人，也该考虑如果热度下降，投资的房子该卖给哪里的接盘侠？如果必须留在这些小城，那买房就是刚需自住，可以根据自己的居住范围和通勤来考虑。但如果还有选择，可以多看看别的地方，在同等预算的条件下，找更高能级的城市。房价差不多的前提下，肯定是大城市的机会和潜力会更大

提问：请问北京值得投资的房产介绍？总价400多万最多500万。子弹有点少，不好意思

回答：总价500万，在三四线能买到一套别墅，大多数二线城市繁华地段也随便挑，而对于北京，这个房价居于中国魁首的城市来说，可选择性并不强。500万购买刚需房的最合适的选择就落入了昌平、石景山、丰台、房山、大兴、朝阳4环外、亦庄经济开发区，通州副中心这些区域中。北京在产业上整体是“北强于南，东强于西”的格局，而且核心板块大多数分布在海淀中关村、西二旗，朝阳望京、国贸，东五环附近。

想买到500万的房子，只能选择周边的区域。你的预算推荐重点关注东三环至东五环之间的2居上车老公房，八里庄、甘露园，石佛营、十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河是优选。另外天通苑150平以上的大户型，单价2W+也可以入手。北京买房建议详见内部！

提问：成哥，最近看到三圣乡的土拍价格排行到了成都的排名前列名。我印象中它还是个花鸟市场加农家乐，请问三圣乡现在到底如何？

回答：不住在东门的朋友可能对三圣乡没什么概念，现在这里不仅人多，房价也高，现在的三圣乡早已不是最初的花鸟市场，从07年大量刚需房落地开始，这里就进驻了大量的人口，比较具有代表性的就是锦江城市花园，虽然户型小，密度高，居住环境差，但仍吸引了大量人口，究其原因，主要还是因为这里地段好，这里在战略上有少有的地位，去不了高新区或者失去的人都会来到这里，区域的品质和潜力也在发展中不断释放，配套设施比较完善，医疗、商业、学区都不差，同时也是深受开发商的欢迎，可以说这里已经改头换面成了一个全新的区域，未来将有可能成为成都东的核心。

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