东门三圣乡伊藤旁,还藏着一个单价2w的刚需地铁盘?

说来惭愧，家住三圣乡的探房君，每天都从驿都大道经过，却没发现在驿都大道边上、绿地468伊藤隔壁，居然隐藏了一个“神秘新盘”，直到最近该项目在外立面挂上了巨幅广告，探房君才注意到。

而且它在各大房产小程序上亮相仅一个多月，关注度就迅速攀升至龙泉驿区的排名前列名。

它就是位于地铁2号线洪河站旁的“誉都”项目，主推建面102-127㎡清水高层房源，预计11月拿证。

这是一个优点、缺点都很突出的项目，喜欢的人喜欢得不得了，眼光高的人又不屑一顾。

那么它到底值不值得刚需上车？今天探房君就带大家一探究竟！

“出身”不好

但“后天条件”好到爆！

为什么要说“出身不好”？

因为“誉都”这个孩子，虽然现今在锦江区三圣乡这个大锅里吃饭，但其“原生家庭”却是龙泉驿。

很多路过驿都大道的人，都会以为驿都大道以南的繁华区域都是锦江区，以北的荒凉地界才是龙泉驿，但是实际上龙泉驿和锦江区并不是完全以驿都大道来分界的，而是犬牙交错，甚至还有过行政区域划分变更的“爱恨情仇”。

当年绿地跟锦江区谈拿东468地块的时候，一个条件就是现今绿地468主楼蜀峰、副楼锦峰（468伊藤）所在地块的行政区域，必须从龙泉驿变更为锦江区，为了留住绿地、顾全大局，龙泉驿区不得不忍痛割爱，把这两块地划给了锦江区，才形成了如今犬牙交错的局面。

誉都所在的位置，恰恰就是龙泉驿区深入锦江区的一个“凸出”地带，因此很容易被大家搞错。

正因为属于龙泉驿，因此誉都也就有一个较大的“先天缺陷”——学区资源拉胯。

虽然项目南侧百米开外就是锦江外国语小学（公立），但是因为户口限制，誉都业主的孩子无法就读，只能去读对面的洪河小学，这基本上是属于村小的级别，教育质量可想而知。

当然也不是没有解决的办法，如果舍得花钱，可以就读2.5公里之外的川师上东小学（私立），教育质量在全成都还是排得上号的。

为什么又要说“后天条件“好到爆？

因为除开“学区”这个缺点之外，剩下的基本上全都是优点了。

要知道，现在“回归主城”呼声高企的当下，三圣乡已经成为主城置业无法忽视的核心区域之一，在土拍市场也一直是清水限价的天花板（刚刚结束的成都第三批次集中土拍，三圣乡32亩纯住宅地块清水较高限价33400元/㎡），未来想买入这个区域的门槛将会越来越高。

“誉都”项目因为地理位置，可以360°无死角融入锦江区三圣乡片区，交通、商业、生态、医疗等资源都可以享受得到，只要不涉及到孩子读书，你完全可以把自己当成一个三圣乡小区的业主。

交通方面，项目东侧300米就是地铁2号线洪河站，出门就是驿都大道和三环路航天立交，想去哪儿都很方便。

商业方面，虽然早年间三圣乡比较缺乏商业配套，但是经过多年集中爆发之后，已经形成“后发优势”，密集程度“令人发指”。

项目隔壁就是号称全成都较大的绿地468伊藤旗舰店，超市、美食、电影院、化妆品，吃喝玩乐一应俱全；

如果你觉得还不够，从旁边的椿树街下去1公里多还有华熙528商业街区；从锦江大道下去几百米还有创意山商业中心；2公里开外还有卓锦曼购中心、锦城（永辉超市）；

如果你心血来潮，甚至可以穿过对面的惠王陵，去1.5公里开外的成华区万科凯德广场shopping。

另外三圣乡的小区底商也非常成熟，基本下个楼就能满足你的全部生活需求。

生态方面，项目南侧800外就是三圣乡3000亩绿轴公园，其中包含了多个篮球场、网球场、慢跑绿道等健身设施，如果你想玩得更嗨，可以去花乡农居、幸福梅林、荷塘月色、秀丽东方，这都是三圣乡人民节假日的传统保留项目。

说到医疗，在全成都，三圣乡如果说自己是第三，估计就没有其区域敢说自己是第二了（排名前列当然是华西坝了）。

两公里之外的成龙大道边上，赫赫有名的华西附二院锦江院区、华西口腔医院锦江门诊部早已开业，再加上即将建成的“正牌”华西医院锦江院区，三圣乡是除了华西坝之外，少有一个有“三家华西医院”加持的片区；此外还有刚刚建成的成都市血液中心，正所谓近水楼台先得月，未来如果你或者家人有紧急用血的情况，可以节约更多时间。

个人觉得这几家医院，要比其它任何配套都更珍贵，因为关键时候，说不定就能拯救一条鲜活的生命。

刚需产品

386套房源一次推完

说完区域配套，我们再来看看项目本身。

“誉都”项目总占地17.57亩，容积率3.8，总共只有3个住宅楼栋，妥妥的迷你小盘。

项目共计386套房源，全部清水交付，户型区间102-127㎡，梯户比为2梯4户、2梯5户，妥妥的刚需、刚改产品。

关于价格，据置业顾问透露，预估清水单价在2w左右，这样算下来，入门级102㎡户型总价大概在200w出头，首付三成约需60w+，大部分刚需购房者应该都能够得上（仅供参考，以开盘时售楼部公示的一房一价为准）。

关于开盘时间，预计是在今年11月份拿证，并且一次性推完全部房源，所以大家的机会只有一次。

项目预计2024年5月交房，目前各楼栋的工程进度差不多，都修到了十七八层，预计今年底可以封顶。

说到交房，必须要提醒大家一点，该项目的开发商——成都御品誉鉴商贸有限公司，并非知名品牌开发商，所以风险未知，建议大家谨慎对待。

有知情网友透露，该公司的幕后实控人，是来自达州某县城的一家小开发商，通过二次收购的方式拿下了“誉都”项目这块地，这也是该开发商在成都的首次操盘。

置业顾问也证实了该传言，并且表示开发商除了达州背景之外，还有湖北武汉的背景，而从项目工地张贴的项目施工单位“湖北中阳建设集团”来看，也印证了这个说法。

据了解，该项目的地块是由前任开发商于2009年拿下的，距今已经13年，因此该项目的土地产权年限只剩下50多年了，而且当时的土地用途是“综合用地”，2019年新开发商接盘之后，经过一番努力，才把土地用途从“综合用地”改为了“住兼商用地”，于2020年的年中开始动工修建。

“誉都”的三个住宅楼栋，由南至北，呈品字形布局，另外还有一个3F的独立商业楼栋，其中1号楼、2号楼均为2梯5户，户型分别为102-112-116㎡，楼高分别为26F、30F；3号楼为2梯4户，户型分别为115、127㎡，楼高为32F。

需要注意的是，1号楼因为临驿都大道，噪音问题比较突出，特别是正对驿都大道的102㎡户型，距离主干道距离比较近，如果你要选择这个位置，必须要考虑做好全套隔音窗+新风系统的准备，不过这个户型有个好处，那就是价格必然是较低的，另外朝北的视野也很好，基本上无遮挡（对面惠王陵全是荒地和矮房子，想挡也没法挡）。

朝中庭的112、116㎡户型，噪音问题要小一些，采光面朝南，住起来肯定更舒服，不过总价肯定也要高出一截。

2号楼的位置就要好一些，朝南的102㎡户型正对三圣乡腹地，看不到看到北边惠王陵的荒地和城中村，感官会好一些，不过会被东洪广厦遮挡，视野一般。

112、116㎡户型朝北、朝中庭，其实视野也不好，会被1号楼阻挡，朝北采光也一般，所以跟102㎡户型相比，条件其实差不多，选择哪个就看你的预算是多少了。

3号楼只有115、127㎡两个户型，东南、西北朝向，应该算是“楼王”了，其中127㎡户型正对东边的绿地468蜀峰、468伊藤和云里街区，会让人觉得更高大上一些；115㎡朝西朝中庭，视野倒是没啥遮挡，不过这个方向还有一些低矮的棚户，感官不是很好。

下面来具体看看各个户型：

入门级的102㎡户型，套三单卫，中规中矩的设计，动静分区，厨房带生活阳台，客厅带3.9米的景观阳台，主卧次卧都带有飘窗，不过现在也有很多人更喜欢落地窗的设计，认为采光会更好一些，这个就仁者见仁智者见智了。

112㎡套三双卫户型，整体布局和102㎡差不多，入户玄关设计，多了一点私密性，主卧多了一个独立卫生间，书房的空间也大了一点，客厅和景观阳台的采光面达到了4.2米，采光更好，功能性更全面。

115㎡户型同样为套三双卫设计，但是明明建筑面积更大，主卧、客厅都感觉比112㎡户型小一些，让人摸不着头脑。

116㎡套三双卫户型，从动静分区的角度来说，不是很好，但是如果切换到一个年轻人的生活方式和观念来看，这个户型又比较人性化，主卧完全跟其它卧室分割开，而且有独立卫生间，私密性拉满，每个次卧的面积也足够宽敞，舒适度还可以，能不能接受就看你个人了。

127㎡套四双卫，少有的横厅户型，很多改善购房者的最爱，卧室空间都比较充裕，客厅景观阳台达到了4.5米，通透明亮，而且还正对中庭，三个次卧朝东，正对高大上的绿地468伊藤，景观也不错，不过其中2个次卧门正对客厅，如果客厅有人活动，私密性会差一些，如果只是作为儿童房和书房，倒是问题不大。

缺点突出

但瑕不掩瑜

说了这么多，最后来打个总结。

“誉都”这个项目，缺点非常突出——迷你小盘、学区资源差、不知名小开发商，旁边还有加油站和破旧厂房，但总体来说，还是瑕不掩瑜的。

如果你比较在意孩子的教育问题，那誉都肯定不适合你，但如果你只想享受主城区的完善配套，暂时不用考虑娃娃读书，那么誉都的地段优势就一下子凸显出来了。

尽管本身属于龙泉驿，但却可以完全融入三圣乡，享受三圣乡的完善配套（教育除外），现在关注度也在迅速攀升，而且很多来看房的都是旁边锦江区三圣乡小区的业主。

如果开盘单价真的如置业顾问所说，在2w左右，甚至还低一些，那还是比较有竞争力的，要知道三圣乡这个区域，已经很久没有刚需项目入市了，近一两年拿地的都是高端项目，价格贵得吓死人，紧邻绿地468东侧、刚被人居拿下的龙泉驿4宗地块，清水限价也达到了28000元/平。

更远一些的行政学院TOD，目前龙湖光年、万科高线公园也是主打改善产品，均价都在2.5w以上，总价更是来到了300w+以上的区间，普通刚需难以承受。

所以，“誉都”就成为了东三环的一根“独苗”，妥妥的刚需“笋盘”。

鉴于只有386套房源，并且会一次性推完，不管你的顺位情况如何，建议只要是有刚需资格的，都可以积极上车，试试手气。

来源： 成都探房