成都楼市:在成都,如果房龄超过15年,请放弃购买!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：‍

提问：成哥好，在成都买二手房，房龄重要吗？

回答：产品力里面最重要的就是楼龄，在预算范围内尽量买楼龄新的二手房尽量买楼龄新的二手房相当于用“新”这个维度把产品力自动提升了。只要你是“新”的，你的户型就一定是方正的，你的物业也一定不会差，你的小区大概率人车分流至于成都“新”的楼盘如何界定？市区范围内楼龄尽量在13-15年以内，成交结合部较好在7-8年内，远郊的较好在5年内。

提问：成哥好！普通资格，想买个改善兼投资，单价、总价均比较接近的麓湖长滩190，中海天府里178，招商时代公园，德商熙华天玺，陆肖tod，请问这几个盘该怎么选？

回答：首先普通资格买到麓湖和招商的几率不大，可以排除。

中海主要卖点是地段核心程度和景观优势，位于CBD核心，楼下就是城市级的TOD三线换乘站天府商务区站，附近还有1、18号线，非常方便，内为178的户型直面CBD的景观中轴望山廊,再远一点就是几千亩的鹿溪河生态湿地,整个视野效果会非常好。如果喜欢住在热闹的地方，或者喜欢视野比较广阔的居住体验，就可以选天府里。

但天府里的缺点是容积率比较高，市中心的位置可能会比较嘈杂，如果喜欢安静低密的居住环境，那它就不适合你。可以看看熙华天玺，因为熙华天玺的优点一个是麓湖公园区板块的宜居性，它是一个生态环境很好的居住地块，很多为高品质的低密度小区，整个片区的居住舒适度就会提高，再加上德商擅长营造高端的品质和居住氛围，所以住起来会比较安静、舒适，同时也是一个调性更高级的高端改善盘，档次要高一些。但德商虽是走高端路线自然价格也是偏贵的，未来两年都是站岗。

陆肖TOD的特点是资源性特别好，因为它是全成都的排名前列TOD示范项目，被寄予了很高的期望,也赋予了很多优势资源,比如地铁站直接修通道到小区、在小区附近规划公园、配套学校已经基本建好预计也有可能引入比软好的教肓负源、华西医院社区门诊等等。同时，因为是示范项目所以品质做得也很高,本身土地条件就好，然后做了纯南北板式高层的设计(比高低配好)，小区的居住舒墙度也会很高,陆肖TOD未来会成为高新南区锦江以东片区的核心商圈，所以它未来的发展潜力也很大。这3个买中海和陆肖都没问题，主要就看个人喜好了，可以都去看看。

提问：成哥好，之前说到房子自住+保值而不是白住+投资，这个"保值"怎么去理解？保值是获得城市或者板块的平均涨幅吗？

回答：前者是真的以自住思想去考虑房子，后者基本就是投资新手了。

保值，基本意思就是不能跑输大势，基本达到该板块或者该城市平均涨幅，但是因为基于自住的概念，能满足买房者的心理需求，居住需求，或者是学位需求等等某方面，进而是可以降低一点对升值的期待。而投资，多数应该是快狠准的，不会跟中介纠结过多佣金，也不会过多考虑自己是否方便工作，只需要这房子在该地区有潜力，有潜在足够大的接盘人了。如果要自住+投资同时满足，那需要很强的现金能力了。

提问：成哥，你好，今年我打算在成都买房，请问应该选哪个版块？

回答：你好，今年在成都买房，推荐的版块：东安新城。东安新城，位于成都正东方向，距离天府广场15公里。作为2021年第31届世界大学生夏季运动会开闭幕式，以及主要赛事的承载地，东安将是成都建设世界文化名城。换句话说，东安新城未来是现在整个龙泉驿区的城市中心，也是大成都东进建设发展的重心之一。就好比：鸟巢之于北京，龙岗之于深圳，西湖之于杭州。截止目前，已有十多个楼盘交房入住，小区底商配套相对完善。不仅如此，还有新城吾悦广场以及沃尔玛超市，片区内商业配套较为完善。地铁2号线、4号线都从东安新城南北侧穿过，未来更有20、12号线地铁服务于东安新城。

提问：成哥好！本人在武汉有2套住房，另外还有1套私房马上拆迁，上海以孩子的名义购有一套商住楼。自住的一套在市中心属于单位福利房，比较旧，另一套新房在白沙洲。私房现在拆迁，本人和孩子计划要钱，然后卖掉白沙洲的一起去上海付首付，只是家人想要几套房赚取差价再去上海凑齐首付，这中间的风险不好把握，拆迁商品房虽与市场价有3000左右的差价，但明年才能交房，如果明年交房后下跌，那就比较糟糕！就算武汉房价上涨，如果上海的房价上涨跑得比武汉快，那更加不能接受！请成哥指导！现在该要房还是要钱？ 首付凑齐若500，是在浦东中环买御桥附近的小3房？还是买市中心的老破小？

回答：你好，上海房价涨幅轮动顺序： 郊区次新>中环次新>内环改善大户型>市中心老破小>市中心老破大 中环次新和内环老破小都会涨，但是一个是顺序不一样 当然有学区的老破小能跑赢大盘 御桥还不错，可以买 建议出手上海商住，没什么投资价值 拆迁建议货币补偿。

提问：成哥您好！。坐标武汉，20年1月刚入手硚口金地悦江时代，贷款180万，没有还完。目前公司有内部团购房，东西湖区临空港大道的当代MOMA，内部价比对外便宜点。但是需要以二套购买，可是手头没有这么多。咨询问题：1.当代MOMA是否值得投资，2. 是否有其他方式把二套的5成，变为3成首付。谢谢。

回答：你东西湖的临空港属于远郊区，临空港是炒概念，规划了10多年，你看看现在这个半死不活的样子。跟光谷东的整体规划不能比。 虽然是东西湖重点发展的新区，但是规划非常分散，远城区，区域利利好并不多，产业和导入人口各方面都要差一些。未来也是属于补涨区。 自住还行，纯投资一般 可以开发老人盘，做接力贷。

提问：新人首问，想买成都法拍房，因没有长沙购房资格了，请问买法拍房要注意什么事项，法拍房小孩可以读书吗？有法拍房代理机构收3%保证法拍房安全，这个靠谱吗？

回答：你好，法拍房注意事项：

1、全额无法用公积金；

2、竞拍可能产生溢价；

3、前任遗留税费户口；

4、房里有人拒不搬出。 法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。 这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的排名前列前提。 一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。 法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。 但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。 不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。至于是否能上学，要看楼盘对口学校的入学要求，一般情况下有房产证是可以入学的。

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