4城降二手交易个税,1城发限跌令,释放了什么信号?

9月份，全国又有十多个城市发布房地产行业相关调控政策，包括落户、房产交易、限售限购、公积金、租赁住房、土拍规则等方面，主要仍围绕房住不炒和租售并举展开。

限售、限购等政策：厦门、海口、芜湖

公积金新政：天津、沈阳、成都

落户新政：武汉

租赁住房政策：广州、武汉、厦门

交易端新政：中山、肇庆、珠海、惠州、三亚、张家口

土拍规则调整：深圳、杭州、武汉、东莞、金华

楼市整治行动：合肥、沈阳、江西、苏州

值得关注的是，9月中山、肇庆、珠海、惠州四城均下调了二手住宅交易的个人所得税。这是否意味着调控放松？

不可否认的是，二手房交易个税降低后，可有效降低二手房的交易成本，有助于二手房在市场上的流通，但目前来看影响还是相对有限，停贷、贷款时间长、买家观望情绪重是遏制二手房市场活跃度的重要原因。

另外，三亚和张家口均发布了对新房备案价方面的调整，只不过三亚是从严调控，1年内不得上调备案价格，不得变相涨价。

而张家口则是要求已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％进行销售。该条款被称为 “限跌令”。

针对限跌令出台的背景，张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫介绍，以张家口主城区为例，目前房价已经从顶峰的13000元/平米左右，降到了均价8000多元/平米。尤其是进入2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售，扰乱市场秩序。

9月出台限售、限购等楼市调控收紧政策的主要有厦门、海口、芜湖等地，主要包括法拍房限购、延长限售时间、购房资格从严、打击炒作学区房等。

厦门

9月18日，厦门发布关于进一步加强房地产市场调控的通知。

①商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等房地联动出让方式；

②新建商品住宅价格一律参照同区域、同品质、同类型项目的价格，合理定价；

③参与竞买“法拍房”的人员，应当事先确定在本市具有购房资格；

④在岛内新购买的一手住房，需取得产权证后满5年方可上市交易；

⑤严格执行“认房认贷”的差别化住房贷款政策；

⑥打击“学区房”炒作；

⑦强化一、二手市场联动，同步推进新建商品住房市场和二手住房市场专项整治。

海口

9月18日，海口发布关于调整海口市购房和人才落户政策的通知。①落户海南省的人才，须提供本人在海南省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，方可购买排名前列套住房（含二手住房，下同）；在排名前列套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；②未落户海南省的人才，本人家庭在海南省无自有住房，须提供本人在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可购买1套住房；③非本省户籍家庭购买住房，须在海南省无自有住房，且提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可购买1套住房；④对夫妻离异的，自离异之日起任何一方3年内购买商品住房，其拥有住房套数按离异前家庭在海南省拥有住房的总套数计算；⑤经认定的各类高层次人才（A、B、C、D、E类）在海口市购买商品住房的政策保持不变。本通知政策实施前已落户的各类人才，其在海口市购买住房的政策保持不变。

芜湖

9月3日，安徽芜湖发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。①2021年芜湖市区住宅用地平均供应量同比增长30%以上，出让面积不少于2850亩；②热点地块采取“限房价、竞地价”、“限地价、较高限价时转竞配建租赁住房+摇号”、“限地价、竞限价回购商品房+摇号”、“限地价、竞品质”、在土地出让环节确定商品住房备案均价等多种方式；③指导各开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，不予办理价格备案；申请预售许可的项目进行价格备案后1年内不再调整；④预约登记购房人数大于当期批准预售房源数30%的新建商品住房项目，采用公证摇号方式销售；⑤居民摇号所购新建商品住房（本文发布后新购买的商品住房，以网签时点为准）自取得不动产权证3年后方可转让；⑥严厉查处学区房炒作；⑦强化房地产信贷管理；⑧加大保障性租赁住房的建设力度；⑨完善物业服务管理体制。

出台公积金新政的主要有天津、沈阳、成都等地，成都主要在于便民，沈阳则是对人才优待，提高可贷款额度。

天津

9月14日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》。自2021年9月22日起，天津市职工家庭在本市购买第二套住房，申请个人住房公积金贷款的，贷款利率为同期首套个人住房公积金贷款利率的1.1倍。

沈阳

9月8日，沈阳住房公积金管理中心印发《沈阳市高层次人才住房公积金支持政策实施细则》。①高层次人才（A、B、C类）和经认定的其他符合条件人才首次使用住房公积金贷款在沈购买首套自住住房的，贷款限额较高可放宽到当期贷款较高限额的1.5-4倍；②高层次A类、B类、C类人才，公积金贷款较高限额分别调整为单方职工公积金贷款当期较高限额的4倍、3倍、2倍，单方贷款较高限额分别为160万元、120万元、80万元，夫妻双方（至少有一方为高层次人才）贷款较高限额分别为240万元、180万元、120万元；③经认定的其他符合条件人才，公积金贷款较高限额调整为单方职工公积金贷款当期较高限额的1.5倍，单方贷款较高限额为60万元，夫妻双方（至少有一方为经认定的其他符合条件人才）贷款较高限额为90万元。

成都

9月1日，成都住房公积金缴存提取贷款新政发布会召开，《成都住房公积金缴存管理办法》、《成都住房公积金提取管理办法》、《成都住房公积金个人住房贷款管理办法》经成都住房公积金中心系统修订完善，将于2021年10月8日正式实施。①实行“双向差异化”比例缴存。单位和职工在公积金5%-12%规定比例范围内，可按差异化比例缴存，其中职工个人比例部分不能低于单位缴存比例；②降低困难单位住房公积金降比缓缴申请门槛；③提成、承包制单位可协商确定缴存基数；④全面实行公积金购房、租房按月提取；⑤实施冲还贷。缴存职工在按月偿还贷款期间可与公积金中心签订按月提取协议，采取直冲本息的方式，按月使用住房公积金用于偿还月供本息，减少还款转账环节；⑥职工购房“可提可贷”。允许职工申请公积金贷款，可提取未纳入贷款额度计算的缴存余额用于首付款；⑦限制多套房提取。职工近5年内已办理两套及其以上住房购房提取业务或当前拥有两套及其以上住房产权的，不得再申请办理第三套及其以上住房购房提取业务；⑧支持既有住宅加装电梯提取。职工申请办理既有住宅加装电梯提取业务，不再受一年内只能选择一套住房办理住房消费类提取业务规定限制；⑨简化死亡提取业务办理材料。排名前列顺序继承人提取死亡职工公积金时，无需再提供继承权或受遗赠权公证书；⑩实行“精细化”双挂钩贷款。公积金贷款额度计算与每笔缴存额度、缴存时间相关，由缴存账户每笔缴存资金金额扣除提取金额后，与该笔缴存金额存储时间对应的存贷系数分段计算后加总得出。

出台落户新政的主要是武汉，落户门槛大幅降低。

武汉

9月11日，武汉发布关于调整完善落户政策相关条件的实施意见。①对市、区人民政府研究同意引进且注册资本和纳税落地的大型企业、总部企业、产业研发机构、科技创新型企业等有关重点企事业单位，单位缴纳本市企业职工基本养老保险或者本市机关事业单位养老保险及个人所得税、有合法稳定住所（含合法租赁住房）的，单位职工可申请落户。成建制迁入我市的企事业单位，符合上述条件的可成建制申请落户；②男不满45周岁、女不满35周岁的非本市户籍人员在新城区、功能区就业创业的，由就业创业满2年调整为就业单位缴纳或者个人缴纳本市企业职工基本养老保险连续6个月以上（不含补缴），创业的正常经营6个月以上，均可申请落户；③夫妻、子女随迁申办户口，将在本市有合法自有房屋的条件调整为在本市有合法稳定住所。中心城区夫妻随迁的申办户口条件，由夫妻登记结婚满5年放宽至夫妻登记结婚满1年；④积极推动高等院校在校生、毕业生在汉落户，大学生年龄条件不变，大学生的配偶以及未成年子女可随迁落户；⑤新城区户籍人员在中心城区、功能区有自有产权房屋，并在中心城区、功能区就业创业的，由就业创业满2年调整为就业单位缴纳或者个人缴纳本市企业职工基本养老保险连续1年以上，创业的正常经营1年以上，均可申请落户；⑥推行积分入户常态化，增加基础指标权重，由占总分值50%调增到占比60%，保障普通劳动者落户。探索积分入户常态化申办机制，由每年集中受理一次调整为常态受理，申请人达到规定积分值即可办理落户。

出台租赁住房政策的主要有广州、武汉、厦门，响应国家住有所居、租售并举政策。

广州

9月24日，广州发布《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见（征求意见稿）》。①统一改造项目中小户型住房户型划分。中小户型住房具体户型为：集体宿舍（人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》）、单间宿舍（建筑面积30平方米以下）、小户型住宅（建筑面积30平方米~70平方米）、中户型住宅（建筑面积70平方米~90平方米）。②明确融资地块政策性住房配置比例，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙等8区改造项目融资地块保障性住房（公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）和人才公寓等政策性住房的建筑面积占融资地块住宅建筑面积的配置比例原则上分别不低于15%和5%。③明确规划节余建设量中小户型住房配置，项目实施方案确定的住宅建筑面积与规划相较有节余的，主要配置建筑面积70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅；其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的建筑面积占全部规划节余住宅建筑面积的比例不低于30%；建成后由政府按成本价回购，主要用作政策性住房。④复建安置区用于建设70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于复建安置全部住宅建筑面积的25%，倡导多建设30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍。

武汉

9月9日，武汉住建局公开征求《武汉市人民政府关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》意见。①保障性租赁住房租金按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%评估确定；②引导多主体投资、多渠道供给；其中，中心城区新建商品住房，按照不低于住宅面积6%的比例配建保障性租赁住房；非居住房屋改造项目，改造规模应不少于50套（间）且项目总建筑面积不少于2000平方米；③支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；支持企业发行企业债券、公司债券、住房租赁担保债券等。

厦门

9月3日，厦门市自规局网站公示，于近日印发《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房操作规程》。①非住宅类房屋临时改造为保障性租赁住房的项目一般需位于工业控制线以外，改造后增加保障性租赁住房不得少于50套（间）且建筑面积不少于2000平方米；②改建住宅户型建筑面积不得超过70平方米且30-45平方米的小户型建筑面积不少于总建筑面积的一半；③改建项目应按照相关停车位配建标准尽量多设置停车位；④除强制性规范必须增设和在原有结构空间内无法布局的消防通道、电梯等配套设施外，改建项目不得增加建筑面积、用地面积，强制性规范要求增设部分需提供相关主管部门意见。改建也不改变原建筑结构、不改变原建筑高度、不增设夹层、不增加项目用地面积及建筑面积、不实施拆除重建。

出台交易端新政的主要有中山、肇庆、珠海、惠州、张家口、三亚。其中，三亚和张家口针对新房，主要在于对新房备案价格的约束。中山、肇庆、珠海、惠州针对二手房，主要是下调二手住宅交易的个人所得税。

惠州/珠海/中山/肇庆

9月11日-9月22日期间，肇庆、中山、珠海、惠州市税务局分别发布《关于调整个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）》，自11月1日起执行。

①个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%；

②个人（不包括个体工商户）转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%；

③个人（包括个体工商户）转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%；

④对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

张家口

9月14日，张家口发布《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》。通知提到，所有项目不得超出备案价格对外销售，已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％进行销售。

三亚

9月2日，三亚印发《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》。①2021年9月1日前已备案项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格；②初次申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目，整体备案均价不得超过同地段、同品质、同类型项目近期网签价格。申报非商品住房销售价格备案的，销售价格应控制在合理区间；③开发企业须出具《商品房销售价格承诺书》，承诺不超出备案价格销售或将委托装修、购买车位、加入会员等作为购房前置条件捆绑销售变相涨价；④经核准价格备案的商品住房项目，原则上1年内不得上调备案价格。

继8月多城调整土地出让规则后，9月出台土拍规则调整的主要有深圳、杭州、武汉、东莞、金华。武汉的规则非常有意思，层层递进，涉及一次性付款、自持租赁面积、现房销售面积、全装修建筑面积、竞品质等层面；金华限制联合拿地和拿地后合作开发。

深圳

9月24日，深圳发布《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》，对竞买企业与金融机构提出若干点要求。

①竞买企业的股东不得违规向其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等作为购地资金；

②竞买企业不得直接或间接使用金融机构各类融资资金作为购地资金；

③竞买企业的购地资金不得使用产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等；

④竞买企业需要说明购地资金来源并承诺为自有资金，提供相应证明，通过银行流水等证明资料进行完整的论证，并对上述要求作出承诺，提交《土地购置资金承诺函》（详见出让公告文件）及会计师事务所提供的审计报告；

⑤经审查发现违反上述购地资金监管要求的企业，将取消其竞得资格、没收竞买保证金不予退还，1年内禁止该企业参加我市国有建设用地竞买活动，并及时向社会公开处理结果；

⑥银行、证券、保险、期货、信托、基金和资产管理公司等持牌金融机构不得违规为竞买企业提供各类融资资金（包括不限于开发贷款、定向增发、信托贷款等资金渠道）作为购地资金；

⑦商业保理公司、小额贷款公司、融资性担保公司、融资租赁公司、典当公司、地方资产管理公司等“7+3”类地方金融机构，不得违规为竞买企业提供资金用于购地；

⑧金融机构应做好资金审查，防止资金违规流入商品住房用地竞拍市场，金融机构应建立相应的监测和报告机制，对借款主体资质、贷款用途开展实质性审查，防止信贷资金违规用于竞买土地。

杭州

9月24日，杭州发布针对2021年第二批住宅用地集中出让公告的补充说明。

①竞买人的购地资金（含竞买保证金、出让价款）来源应为经营性资金、公司注册资金、提供有关协议、票证、流水等证明材料的投资收益性资金或其他提供相关证明材料的资金。竞得人需根据上述资金来源要求就购地资金来源进行申报。排名前列次申报应在缴纳不少于50%土地出让金后15天内；第二次申报应在足额缴纳全部土地出让金后15天内。

②竞买人应持有中华人民共和国房地产开发企业资质一级、二级、三级、四级证书或暂定资质证书。联合竞买的，各方均应具有房地产开发资质证书。房地产开发企业资质证书在报名时应在有效期内，且具备房地产开发资质一年以上。

武汉

9月8日晚，武汉市土地市场网发布公告，对第二批集中供地竞买规则做简要说明：

①竞拍达到出让较高价仍有竞争的，转为竞一次性付款（挂牌起始价5亿以下地块，首付款较高者得；5亿以上地块，竞拍最短付款期限者得）；

②竞拍一次性付款达到上限后仍有竞争的，转为竞自持租赁住房建筑面积，竞拍上限为30%（含规划要求的配建）；

③竞自持租赁住房建筑面积达到上限后仍有竞争的，转为竞现房销售建筑面积。现房销售建筑面积须在项目首次开盘时全部推出（商品住宅建筑面积10万平方米以下的项目，竞现房50%起拍，竞拍幅度为50%，竞拍上限为100%；商品住宅建筑面积10万平方米及以上的项目，竞现房50%起拍，竞拍幅度为25%，竞拍上限为100%）；

④竞拍现房销售建筑面积达到上限后仍有竞争的，转为竞房屋全装修建筑面积。竞拍增幅为上述现房销售建筑面积的5%，竞拍上限为现房销售建筑面积的100%。竞拍的全装修建筑面积在换算成住房套数后，不足一套的，按一套计算，且须在首次开盘时全部推出。

⑤竞拍房屋全装修建筑面积达到上限后仍有竞争的，转为竞评比建筑品质方案。组织专家评审小组对竞买人提交的建筑品质方案进行综合评分，评分较高的确定为竞得人。

东莞

9月9日，东莞发布《关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知》。

①以公开挂牌方式出让的住宅用地（含商住用地），竞买申请人需具备房地产开发资质，联合开发的，具备资质的房地产开发企业出资比例不得低于50%；

②同一家开发商不得同时竞买（含联合竞买）同一宗地块；

③竞买申请人的购地资金须为合规自有资金。

金华

9月9日，金华市区第四批集中出让地块正式挂牌，调整了土拍规则和房企参拍、开发、资金的要求。

①由原“限房价不限地价”改为“双限”，达上限溢价率（15%）后摇号，取消保留底价；

②竞买人需具有房地产开发资质，且不接受要求成立具有房地产开发资质的新企业的竞买申请；竞买申请人及其控股的各个公司(包括但不限于全资子公司、控股公司、参股公司等)，不得参加同一宗地的竞买；拿地后不得成立新项目公司开发。

出台楼市整治行动的主要有合肥、沈阳、江西、苏州，均涉及房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域。

合肥

9月29日，合肥发布《合肥市持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》（征求意见稿）。《方案》提出，将力争用3年左右时间，实现全市房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，切实维护人民群众合法权益，市场监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，房地产领域矛盾纠纷显著减少，涉房信访投诉量显著下降。①房地产开发方面，重点整治房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施；新建商品房项目违规交付。②房屋买卖方面，将整治发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助、诱导购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室等；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。③住房租赁方面，将整治未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为。④物业服务方面，将整治未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；虚报、挪用、骗取、侵占住宅专项维修资金；承接项目或交接程序不规范，擅自停止物业服务、撤离物业管理区域、不按规定办理退出手续或无正当理由拒不退出物业服务项目等。

沈阳

9月22日，沈阳发布《关于规范房地产销售宣传的通知》。

①房地产开发企业及商品房营销代理机构在销售商品房过程中，房地产销售广告不得含有为入住者办理户口、升学等事项的承诺；不得明示或者暗示购买者可以签约入读、划片入读某特定中小学；

②房地产中介机构在居间代理二手房买卖过程中，不得以学区房名义挂牌二手房；不得以明显高于市场价格或政府公布的交易参考价格挂牌二手房；不得组织出售方联合抬高报价；不得协助交易双方签订阴阳合同。

沈阳房产管理部门将会同市场监管部门、网信部门开展全市房地产销售宣传专项整治，依法严肃查处房地产销售宣传中的违法违规行为。

江西

9月15日，江西省印发《江西省持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》的通知，要求对全省所有在建在售的房地产开发项目、所有房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、物业服务企业，以及房地产交易活动各环节开展整治行动。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。①在房地产开发方面，整治房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出，未按完整居住社区建设标准建设配套设施等问题；②在房屋买卖方面，整治发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息，采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，限制或拒绝购房人使用住房公积金贷款，捆绑销售车位、储藏室等问题；③在住房租赁方面，整治克扣租金押金，采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户，存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为等问题；④在物业服务方面，整治未按规定开展承接查验或承接查验发现问题未整改，指定宽带代理商、限制用户选择宽带运营商，对违规装修、高空抛物、违规占用消防通道等问题未尽劝阻、报告义务，建设单位拒不履行质量保修责任等问题。

苏州

9月10日，苏州市印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的实施方案》，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，集中整治阶段时间明确为从2021年10月开始，到2024年7月，实现房地产市场秩序明显改善。①整治房地产开发企业无资质或超等级开发；强制交付未达到竣工交付条件的房屋；违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施；②严禁发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款；网络平台和自媒体等发布虚假房源和价格信息,渲染成交案例、炒作局部区域市场行情。③整治未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。④严禁未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用等。

来源：CRIC克而瑞四川