灵魂拷问:市区“老破小”到底能不能买?

近年来，随着成都城市发展不断演变，不少荒地摇身一变，成为热点区域。对于购房者而言，哪里有新变化和发展，就往哪里挤。   

而在市区的老房子，由于房龄较老，没有太多发展，几乎就没有什么存在感，除非在价格上和学区上有着少有的优势，和新房才有一争之力。

目前成都的二手房市场中，大量的老破小到底有没有购房者淘的价值？

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什么是“老破小”？

超过15年以上的房子，甚至10年以上的房龄，基本就已经可以归属到老破小的行列，随着时间的推移，在没有大量拆除的情况下，每过一年，老破小的房子就增加一年的量。

在成都，一般房龄超过20年，想贷款就比较艰难了，房龄超过10年，贷款往往还要被迫提高首付。

而成都的老破小几乎盘踞了东南西北，几乎到处都可以看到低矮的平房建筑，这也是属于老成都的时代烙印。

近年，针对成都老破小的政策扶持增多。

2019年3月，在两会政府工作报告中，首次以中央文件的形式明确提出“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。”

对于老破小的改造，成都市政府其实从很早就开始进行，2018年8月，成都市政府出台《关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见（试行）》，对于符合条件的老旧小区加装电梯项目，成都市政府给予20万元/台的补助。

但“旧改”政策的实施，对于老破小的利好，更多的是提高其居住方面的价值。

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“老破小”究竟能不能买？

老旧的二手房虽然有不足，但不能否认其价值。

相比于很多新兴区域配套还未成型，大多数老破小都位于市中心成熟地段，不管是交通、商业还是医疗配套都比较齐全。

对于买老破小的购房者而言，还有一个非常重要的优势不能忽视——总价低。大多数老破小房源面积较小，但实用率较高，购房者往往能以低总价购入，当然学区房例外。

小妹发现，成都的老破小往往都集中在二环之内的主城区域，也能找到价格在每平1w-1.5w的老破小房子。加上大多数老房子本身的面积偏低、公摊低，几十万就能在市中心内买到套二或者套三的房子。

老破小的优点虽然多，买它的人大有人在，而且不少优质二手房成交周期短得超乎想象。

但是小妹不得不提醒各位，就自住而言，老破小还是有非常多不足的地方，毕竟大多数的老破小没有社区环境、管理混乱、车位不足、隔音效果差等多种问题，自住而言入手还是需谨慎。

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 老破小投资有前景吗？ 

很多购房者对于市中心老破小的态度，除了自住外，投资还是很多人购买的一个重要的理由，那么，对于购买老破小投资的人而言，究竟有没有什么前景呢？

1、学区房投资；

因为对于学区的刚性需求，在很长一段时间之内，部分带有名校学区的老破小，具有非常大的升值空间。但由于政策的变动性，这样的投资有存在较大的“翻车”风险。

2、拆迁投资；

对于怀着拆迁赔偿心态买老破小的购房者而言，小妹建议还是要谨慎入手，毕竟成都未来不会再有大规模的拆迁了。

毕竟真正要拆迁的区域，那些大爷大妈知道的信息可能比你更多，也就更惜售了。

此外，由于开发的年代久远，老破小如今的各种户型等都跟不上时代，环境差、外观老旧，贬值的速度也会随之加快。

超过20年房龄的老房子，是无法办理二手房按揭贷款与房屋抵押，即使有些银行可以给老房子办理按揭，房贷的成数和年限也很难做足。

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 写在最后的建议 

从整个成都的区域发展我们可以看到，成都目前从单中心城市向双中心转换，在各种政策的大力支持下，东进区域和高新天府势必会瓜分成都较大的发展红利。

老破小虽然占据成都主城区优质的地理位置，面对加速的城市化发展进程，虽不会大规模贬值，但也不会有较大的增幅。

老破小虽然居住体验比不上新房，但是对于资金有限又有资格的刚需人群而言，还是一个不错的选择。

对于购房者来讲，虽具有一定的保值性，但老破小的增值性和流动性普遍比较差，不是一个合适的投资产品。