成都绿城物业起诉业主封阳台,一审法院判恢复原状!

阳台封窗，是不少成都新盘交付后的“常规操作”。

从早期的龙湖世纪峰景，再到最近的招商大魔方、复地金融岛、北大资源紫境府等，鉴于道路噪声、安全因素，“封阳台”在成都已经成为一种较为常见的做法。

但近年来，恐怕没有几个楼盘，像成都诚园一样，因为业主阳台封窗而引发轩然大波。

近日，绿城物业服务集团有限公司成都分公司和四川成都城投绿城诚园生活服务中心联合发布一则告示：诚园一期首户封窗诉讼案一审结果出炉，根据双流区法院判决，违规封装阳台的业主需在十五日之内拆除违规封闭的房屋阳台并恢复原貌，如不执行，违规封装阳台业主将被列入失信名单。

这场自去年8月开始，持续半年之久的绿城物业诉业主“封阳台”风波，一审以绿城方胜诉告终。

绿城物业胜诉 最有力的证据是两份协议作为进成都的头个住宅项目，自从2020年12月一期交付以来，在诚园凭借高颜值外立面“出圈”的同时，关于“封阳台”的话题和纠葛也一直没断过。

绿城诚园实景图

去年5月，诚园一位业主在网络问政平台对物业进行了一番“控诉”，原因是“无视业主诉求、强行阻止封窗”。

从官方的回复来看，诚园对交付后封阳台的问题做了充足预案。根据购房时签订的《诚园商品房买卖合同补充协议》及《诚园小区临时管理规约》约定，如果业主人数和专有面积超过2/3的情况同意封阳台，业主可以在统一封窗的设计、风格、材质、施工工艺等情况下进行封闭。而在随后进行的投票中，同意封闭阳台的票数并未达到规定的2/3，不能封阳台。

据了解，该楼盘交付时，业主们已在《诚园小区临时管理规约》上签了字，但是仍有一些业主悄悄进行了阳台封窗。去年8月，在劝阻无效的情况下，成都绿城物业给诚园一期某业主发了律师函，理由是：该业主违反《诚园小区临时管理规约》，自行封闭客厅景观阳台。同时，物业方要求该业主于8月25日前拆除已封闭阳台并恢复原状，否则将通过诉讼途径维护物业服务与管理的合法行为。

也在同一月，绿城物业将首户封闭阳台业主告上了法庭。如今，一审判决结果来看，绿城物业胜诉。

成都多个高端楼盘 不允许业主后期封阳台类似上述判决结果在成都并非个案，2015年，成都仁恒物业也曾起诉业主封阳台，最后同样是以物业方胜诉告终。另据媒体报道，目前成都还有不少项目在销售时就与业主达成协议，麓湖、蔚蓝卡地亚花园城、锦江首府等，都不允许业主后期封阳台，而部分项目如新希望D10，从设计阶段开始就没有阳台，而是超大玻璃落地窗。

麓湖

蔚蓝卡地亚花园城

从这一系列“不允许业主后期封阳台”的项目可以看出，它们基本上都是近年来成都楼市出现的高端豪宅项目。对于高端项目而言，不少外立面采用大面积玻璃幕墙及石材，极具设计感及整洁度，这也是项目重要的价值体现。站在开发商及物业角度，业主擅自封闭阳台的行为已改变了建筑物外立面，破坏了小区整体的面貌，违反了《小区临时管理公约》中有关禁止封闭阳台的规定，侵害了全体业主的权利。另一方面，从封阳台业主的角度来看，更多是为了家里小朋友或者宠物的安全，还能够阻隔灰尘和噪音。不可否认的是，随着成都楼市高端改善趋势愈演愈烈，大量改善楼盘的逐步交付，封不封阳台，怎么封，将会成为新房交付之后众多业主们不得不面对的问题，也是业主与相关法律以及物业公司之间的矛盾焦点。

物业与业主的PK 封装阳台谁说了算那么，从法律角度，物业禁止封阳台是否有法理依据？物业是否有权起诉业主私自封阳台？北京安博（成都）律师事务所陈杨律师向搜狐焦点成都站表示，根据《四川省物业管理条例》第44条至第54条规定，物业服务企业根据与建设单位或者业主委员会签订的物业服务合同约定提供物业服务。物业服务企业作为民事主体，本身没有行政执法权，没有权利直接禁止业主封阳台。但是，如果业主与开发商签订的买卖合同所附的小区临时管理规约或者召开业主大会时通过的《小区管理规约》中有不得封阳台的规定，则相关规定属于业主意思自治的范畴，物业服务企业在提供物业服务的过程中，也应当就业主是否有违反管理规约的行为尽到注意或者提示的义务。因此，如果《小区管理规约》中有类似不得封阳台的规定，则物业服务企业方有权就出现的类似行为进行制止或者要求恢复原状。此外，针对物业是否有权起诉业主私自封阳台这一问题，北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：对于业主违反管理规约的行为，若业主委员会不采取制止措施，物业服务企业出于提供优质的物业服务的合同义务出发，有权采取法律措施制止业主的行为或者要求恢复原状。