“老破小”还值得购买么?实探成都“老破小”……

成都市区，除了南门，其他几个区域二环内和二环外，就如两个不一样的城市。

二环内，大多街道狭窄，房屋破旧。二环外，基本道路宽敞，高楼林立。

熟悉成都的人应该都知道，尤其是二环路内，还有大量的老旧住房存在。而在成都城市发展最早的区域，成都西二环内，情况最为明显。

这是一段网友拍摄的城西老城区俯瞰视频，可以直观的感受到市区内，存在大量低矮密集的多层建筑。

我们带你去看看，成都较大的老破小聚集地之一，石人小区。

在上世纪80年代开始，成都城市化进程快速发展。1986年成都一环路建成通车，1993年底，二环路全线建成通车。就在这十余年间，成都西二环至西一环之间，修建了大量的返迁房、安置房、单位集资房。

而石人小区，就是这个时期修建的典型。

我们这里所说的石人小区，并非特指某一个具体的小区，而是指石人片区。

石人小区西侧紧邻成都西二环，东侧是磨底河，清江东路以北的范围，整个区域约一平方公里。

在这里，也有很多故事可以讲……

整个石人片区，绝大部分房屋都是6-7层的步梯房，建筑年代多为1990-2000年之间。房屋性质大多为安置房、和单位福利房。

一眼望去，楼挨着楼，十分破旧，犹如十八线小县城。

当然，这里也是有新建商品房的。

2013年，朗诗地产以3.1亿元拿下青羊大庆路24.8亩地块，溢价率达到37%，楼面地价超7000元/平方米。

这就是后来打造的区域内少有的新建商品房朗诗西溪里，容积率2.9，绿化率30%，整个项目规划共6栋。

两栋高层住宅耸立在众多老破小之间，名副其实鹤立鸡群！

区域内主要有石人南路、石人西路、石人北路、大庆路、清溪东路、罗家碾街等几条道路。

这些道路大多为狭窄的双车道，其中还有不少单向车道贯穿其中。遇到早晚高峰，特别是晚上，这些街道就显得十分繁忙、拥挤了……

区域内的街道界面不是很美好，设施陈旧。站在街头，你随便抬头一看，满眼都是这样纵横交错的电线。也是佩服这些电工，是怎么分清这些线路的……

我们先去感受下，20年楼龄的老破小，现在是个什么样的状态。我们走进了石人西路某院落，标准的上世纪90年代返迁房。

院落门口就是各种商店、五金店、烧烤店，地面显得有点油腻。老破小的大门就别想要什么气派了，能有个铁门就不错了……

老破小的是没有什么物业可言的，基本标配都是一个老大爷，吃喝拉撒都在门口的小房子里。随时都有一群人，围着打牌或者摆龙门阵。和门卫大爷攀谈，工资2000多，然后收点充电费，还能捡些废纸板。

当然，类似这样的安置房院落，一到深夜是会关闭铁门的，要想进来开门需要收钱，一般是开一次1块钱，这也是门卫大爷的另外一块可观的收入。

在老破小居住，一大难问题就是停车位。狭窄的通道，尽较大可能多挤一辆，平时车位基本只能靠抢了。停车还不能拉手刹，方便门卫帮忙推车，这已经是居民的共识了。

另外一个问题，就是垃圾房了，这个院落的垃圾房还算整洁。但是一二楼还算能明显闻到臭味……

单元入口是状态不是很好，摆放着各种杂物。

外墙护栏上的各种电线，杂乱无章，看着着实有点不放心……

楼道较昏暗，到晚上估计会感觉有点害怕。墙壁斑驳，墙灰基本都掉完了。楼梯和扶手20年的包浆，很有年代感。

住这种安置房，邻居素质很重要。不然就成这样了，楼道成了别人的杂物间……

楼顶种菜很常见，居然还养了鸡，楼下的会不会闻到鸡屎味儿？

七层高的步梯房，每天爬几趟，还是很具体的。不二爬到楼顶，歇了两回。如果家里有老年人，住这样的步梯高楼层，简直是遭罪……

石人小区的房屋，大多和今天我们看的状态差不多，除了个别单位福利房修建质量稍好之外，显得十分破旧。

老破小的缺点，我们应该都清楚的，房屋质量破旧、基本无管理可言、停车不方便、居住人员杂乱……

但老破小也并非一无是处，为何这么破旧的房子还有人购买居住了？便宜是一大原因，另外一个主因就是特别优质的地段！

石人小区位置可以说非常优越，地处成都西二环内，特别的市中区。

东侧就是白果林-抚琴片区，距离宽窄巷子仅公里。北侧是营门口，距离一品天下步行可达。而西侧就是文化底蕴深厚的金沙片区。在南侧，就是西贵发源地成都浣花溪片区。

石人小区就处在这几个优质板块中间，尤其打眼。

周边双地铁环绕，成都地铁2号线白果林站、2号线蜀汉东路站、地铁4号线草堂北路站、地铁4号线西南财大站均距离不远，步行可达。

该片区紧邻成都二环高架，交通十分通达。

居住在这个片区的人员构成，一部分是居住几十年的老成都，更大一部分是川内各地来到成都拼搏的农民工，普通打工人员、小商贩小老板们。

在这里，生活氛围十分浓厚。各种美食店聚集，其中不乏网红店铺。一到傍晚，街边美食店人满为患。生活成本低，娱乐资源丰富，这也是很多初来成都的人选择租住这里的一个原因。

除了各种美食店，石人片区最多的就是麻将馆、茶馆、洗脚房、按摩店了。特别是洗脚房，这不大的区域内，估计有几十家。

听说，以前这里还有不少不可描述的店，经过整治，现在基本没有了吧。

当然，教育资源也是不错的。石人片区属于青羊区，成都教育资源最优质的区域之一了。

区域内有成都市石室联中西区，成都市实验小学文苑分校。虽说不是本部名校，但凤凰窝里再怎么也是凤凰，也不会很差。

我们从街边中介广告牌上可以看到，周边二手房挂牌价格基本在1万-1.3万之间。

我记得在2016年，房价还未普涨之前，周边房价在9000左右，2018年顶封时期，这里的房价较高到过1.5万，经过去年的调整回落，又打回原型了。

这个价格，次新房、新房估计已经到郫都区、新都区的老城区了。而这些安置房位于市区二环内的优质地段。

虽然牺牲了居住品质，但用较低的成本，能够享受到优质的配套，优质的教育资源，真的不错了。

买这个区域的房子，除了一部分真正冲着方便便宜买房的，还有一部分是冲着可能拆迁去的。

于是，有网友在留言板询问，石人小区是否有拆迁计划。

然而，得到的答复，明确没有旧城改造拆迁计划！

“老破小”有哪些劣势？

1、小区破旧，房屋质量堪忧

这类老房子规划建设的时间较早，甚至有些没有规划可言。绿化率和容积率不能够满足现代人多生活品质的要求。加之多年的风吹日晒，年久失修，房子比较破旧。

通常来说，老旧的二手房往往是上世纪90年代建造的房屋，大多为砖混结构，加之使用的时间久，房屋质量难以保障，或许水电墙面等安全也存在着一定的隐患。

2、物业管理差，环境不好

很多老破小基本没有物业，只有门卫。虽然日常费用便宜，但与之匹配的物业服务和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好。

3、停车困难，车位严重不足

因年代久远，车位设置稀少，甚至没有车位，导致老破小停车十分困难。业主乱停车，剐蹭时有发生。甚至因为停车位问题，造成邻里矛盾。

4、户型不合理，装修陈旧

老旧二手房的户型基本都很差，布局不合理。而且装修一般都比较差，年久失修，管线老化、墙体漏水等问题突出。

5、采光差、隔音差

这些安置房楼间距很小，采光和通风都很差。而且大多为砖混结构，房子隔音十分不好。用的入户门大多是铁门，噪音巨大，开关门整个楼栋都能听到。

而且大多都是临街，且楼层不高，街道上的噪音很难隔绝。

5、居住人员杂乱

租户很多，人员复杂，安全性不能得到保证。

6、房屋年限久，贷款成本高

因老破小大多是20余年房龄，银行评估价格低，而且贷款年限会受到限制，很多都不能贷满30年，贷款买房成本高。

“老破小”有哪些优势？

1、地段优质，交通便捷，配套成熟

此类房屋位于市中心交通方便、配套成熟的地段，首先由于处于城市中心，所以去到哪里都不会太远；其次，交通方便，地铁公交等可以搭乘的交通工具多。这类房屋周边的居民多，各方面的生活配套都非常齐全，生活非常方便。

2生活氛围浓，居住成本低

老破小周围，底商一般都非常丰富，美食聚集，生活氛围十分浓厚。而且消费水平不高，物管费用低，整体居住成本低。

3、教育资源相对不错

居住在这类房屋里面的，都是一些老成都人。这类老旧二手房所在的区域，发展的时间比较早且发展的时间长，对口的学校办学历史也久，不乏一些重点学校。

4、价格便宜，门槛低

由于房龄老，剩余的土地使用年限短等原因，这类二手房的价格比周边同地段的新房要便宜不少。不少二手房的户型小，60－70平就能做到2房，房屋的总价也低；再加上楼梯房的公摊面积小，套内实际可以使用的面积也比较大。

5、后期可能拆迁

城市在不断地发展建设，这类房屋所占的地理位置优越，但因年限久远，楼层低，土地利用率低，不利于土地资源的优化配置且影响市容。房屋未来拆迁，业主可以分得一定数量的房产和金钱。

那“老破小”值得购买么？

（一）成都市区的“老破小”，通常地段优质，配套完善，学区也相对城外近郊更高，如果你预算有限，更看重老小区的便捷交通以及完善配套，不看重未来升值潜力，又能够接受相较次新房新房较低的生活舒适度，对于刚需而言，其实是很不错的选择，还是可以购入。

（二）“旧改”，主要还是针对楼体外观、安装电梯、管线、文体基础设施改造，老小区基本的建筑质量等问题不会得到很大改善，也就是看起来会好点，仍改变不了“老破小”的本质。

（三）改造后的“老破小”，二手房价格可能会有所提升，但是这个范围会很有限，后续升值潜力肯定是远远赶不上新房、次新房。如果你想投资购入“老破小”，一定要慎重。

（四）市中心有一部分“老破小”带有极强的学区房属性，如龙王庙小学、泡桐树小学等，但是这一部分房子价格并不便宜，如果你有学区房要求，打算购置“老破小”，一定要注意控制总价。

（五）可能还会有人冲着赌“拆迁”去买老旧小区房子，我奉劝还是别去想了。首先旧改接替棚改，你买的房子拆迁的可能会很遥远。其次，就现在成都市区大部分老旧小区拆迁赔偿并不会太高，再加上时间机会成本，即便你赌到了“拆迁”，其实并不一定比买更贵的新房次新房带来的升值更划算。

（六）在未来的一个阶段，随着市区新房越来越少，老房子的价格会逐渐和新房次新房接近，例如北上广老牌一线城市。但成都楼市还远未达到这个阶段，可能还需要十年、二十年……现阶段还是购入新房次新房更合理。

“老破小”也并非全无可取之处，他们的较大价值，其实就在于地段。尤其是成都二环内的那些老旧小区，位置好、占据着城市的核心资源，改造潜力大。

但“旧改”了，也就意味着“拆迁”遥遥无期。

你住过“老破小”么？

觉得“老破小”值得购买么？

来源：不二成都

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