384套清水1.6W+的房源,这或许是天府新区上车的较低门槛

经常在公众号后台看到有买房人提出说，希望我们写一写关于“真刚需”在天府新区能买来自住的项目推荐。

其实可能大家也都知道，天府新区这几年时间无论从成交、供应、产品形态来看，都算是整个成都楼市最值得关注的板块（没有之一）。在我们编辑部筛选出来“成都3倍熔断项目”的统计报表中，天府新区的项目就基本占了一半，当然这其中更是不乏万科天府锦绣那种动辄4、500万上车门槛的项目。即便有的项目不能做到开盘就清，但是也会在两三个月时间之内卖得七七八八。

但是在这些所有项目统计中可以发现，天府新区的主力产品供应（140-160平米面积段）基本都是针对改善消费客群，真正面向刚需购房者的项目寥寥无几，即便是像川发天府上城这种价格相对便宜的项目，也只有非常少量建筑面积（下称建面）约88平米户型产品，而且还不一定买得到。

但今天我们推荐的这个项目无论从产品面积段（上批次开建面108-126平米，项目最小户型建面92平米）、还是价格（上批次清水均价15887元），甚至是每批次推盘房源数量（最多一次推了891套）来看，几乎都可以认定为是目前天府新区核心板块内最为适合刚需下手的项目，而它就是——

万科天府公园城项目基本信息

占地面积：约279亩

产品类型：高层、洋房、叠拼别墅

容积率：3.5

绿化率：30%

楼栋总数：23栋

总户数：3号地块1221套，7号地块848套，8号地块252套

开发商：成都城实置业有限公司

物业公司：成都万科物业

本次预计推售信息

楼栋：7号地块2、3、4号楼

套数：384套

梯户比：两梯四户

产品面积：建面108㎡、126㎡

价格：预计16000元/㎡

装修情况：清水交付

01

天府前湾

用3、5年见证一个全新住区

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2020年3月19日，成都市规划设计研究院在其官方微信公众号发布了关于天府新区万安南片区的总体城市设计规划，并将项目冠以天府新区城市设计的“收官之作”之名，同时更赋予了“天府前湾——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”的总体定位，对标上海前湾、杭州前湾。

天府新区万安南片区的总体城市设计规划

左（门户区位）中（生态窗口）右（现状建设与用地储备）

明眼人一眼就能看出，这一纸公告基本就已经从规划层面立定了未来天府新区发展的重点方向，为近段时间的置业选择划出一条明路。那么，这个未来成都的标杆级区域到底为城市发展带来了怎样的改变？

从2018年公园城市发展理念的提出开始算起，至今已近3年，但是对大多数人来说，公园城市到底是什么却并不清楚。有些人甚至片面认为“公园城市”就是多栽树、多栽花、多种草，只要植被多了就是公园城市，其实真正的公园城市并非如此。

如果着眼于天府新区，可以说天府前湾着眼于“公园形态与城市空间有机融合”的规划才是现阶段公园城市的真实样板。

公园城市片区有机共生的空间结构

相比天府新区前期规划中“产业+城市+人”的发展逻辑，天府前湾则更为注重人性需求，将宜居宜住宜工的绿色生态环境作为主打，向“人+城市+产业”进行转变，而这一灵感的来源更多参考了新加坡“新镇-社区-邻里”的发展模式。

在12.2平方公里地块中，通过打造国际基金公园社区、汽车主题公园社区、生态康养公园社区、国际教育公园社区、主题乐园公园社区等五大公园社区，构建出全新的立体公园城市生活场景，为未来天府新区全新居住模式的开启拓展出更为宽阔的道路。

望山见水、亲绿享绿的立体空间形态

无论是最早呈现的华府板块，亦或是前几年热度满满的麓山板块、锦江生态带板块，其高容积率地块比比皆是。区域产品大多都是以“高低配”打造出高端住区的“形”，而却并无其“实”。而类似西博城板块、兴隆湖板块则是因为区域内落地了大量产业，几乎没有太多住宅配套，导致并未形成有效的居住群落，如今天府前湾的规划落定可以看做是天府新区公园城市生活方式的具体落地。

02

土地成本

便宜的“面粉”才是王道

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对于这样一个未来几年天府新区重点发展的纯居住区域，众多开发商从2020年、甚至更早就开始了其上的布局。

2020年1月16日，德商用楼面地价10131元/㎡+11%的无偿移交拿下万安南板块一宗118亩住兼商地块；

2020年3月24日，蓝光和佳兆业以楼面地价10658元/㎡+23%无偿移交、9757元/㎡+23%无偿移交分别取得区域内两宗50亩和69.5亩地块；

同年5月20日，奥园凭借14779.5元/㎡楼面地价拿下万安南111亩住兼商用地，溢价率56%；

2021年1月，区域内一宗22.8亩地块被鼎仁以楼面地价10829元/㎡+20%无偿移交取得。

万科天府公园城附近部分地块位置大致示意图光是从近一年多来的土拍成交价格和无偿移交比例来看，我们就可以预判万安南这个片区的未来1-2年时间内的新增供应房源价格会在大概率2.5W这个价位浮动。既然土地获取成本基本决定了产品售价，那么能卖出清水价1.6W的万科又是在什么时候布局天府前湾的呢？

2019年1月11日，成都天投集团以31.16亿元的价格将成都城实置业有限公司（以下简称“城实置业”）100%股权出售给中信城开；而随后中信城开通过转让“成都天府新区香山项目”80%权益的方式与变更投资人的方式，将股权全盘转让给万科。至此，万科获取了“成都天府新区香山项目”（即目前的万科天府公园城）100%的股权。

很明显相较通过招拍挂拿地，万科通过收购股权的形式拿下这宗近280亩的地块，在土地成本上会更有优势，而这也是为什么在地价高企的万安南板块，万科天府公园城还能做到清水1.6W这种“区域底价”的原因。同时，对于普通买房人而言，也更容易预判其中存在的可能收益。

03

700+套中小户型

留给刚需的机会已不多

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2020年9月9日，万科天府公园城首批此房源正式取证。半年时间内，项目销售房源数量已经达到1559套，其中建面约92、108、126㎡户型合计1355套。

虽然作为一个279亩的大盘，看起来万科天府公园城还剩下不少的地块可供开发，但是实际上在整个项目的7个地块中能形成住宅供应的仅有4个地块，而4个住宅地块中也仅有3号和7号地块是总价相对便宜的高层住宅。

万科天府公园城鸟瞰示意图（图源网络）

其中的3号地块于去年9月开盘后销售6栋住宅，目前仅剩余2栋合计约330套的建面92㎡户型，不过这部分房源具体取证时间尚未确定。

本月最值得关注的是项目位于7号地块剩下的最后3栋住宅（2、3、4号楼），合计384套房源，建面户型为108和126㎡两种。就现场置业顾问介绍说这部分房源将会一次性推出，预计还是采用清水交付，价格大概率持平上批次房源。

万科天府公园城7号地块示意图（图源网络）

从前一批次所推房源报名情况来看，464套房源合计有1114组报名人参与摇号，除开3组棚改外，剩余的1111组无房家庭的摇中概率高达41.49%（数据来源成都购房通），单就中签率来看，是非常适合自住型刚需买房人考虑的产品。

万科天府公园城上批次摇号数据

在产品户型供应上，本月预计推出的建面108和126㎡户型数量五五开，分别是三室两厅双卫和四室两厅双卫，总价基本在180-205W这一区间。

万科天府公园城7号地块实拍图

 建面约108㎡户型 

建面约108㎡户型图

该户型为三室两厅双卫竖厅设计，但是不同于传统意义上的竖厅，整个客厅布局更像是借鉴了方厅的理念。客厅最宽处开间做到了约5.35米，搭配上约9㎡的阳台，让整个客厅+阳台的空间显得更大，和目前市场上较为主流的约110平米三房形成了差异化，品质感更强。

建面约108㎡样板间客厅实拍图

三个卧室的布局和尺寸把握非常到位，很适合一步到位的刚需家庭下手，无论是考虑生小孩还是父母暂住，都能够提供足够的功能空间。

建面约108㎡样板间卧室实拍图（可滑动）主卧和客厅均朝向中庭，视野无遮挡，只是在选择楼栋的情况下需要稍微避免“西晒”的问题。

 建面约126㎡户型 

建面约126㎡户型图

该126平方米四房采用横厅设计，相比108㎡户型而言，舒适感更强，更为适合三代同堂家庭或者是双孩家庭下手购买。

建面约126㎡样板间客厅实拍图

该户型在空间把控上做得非常不错，包括厨房的“凹”型布局和双开门冰箱的预留位等都明显考虑到住户的使用习惯。

建面约126㎡样板间厨房实拍图

厨房、客餐厅以及主卧均朝向中庭开窗，考虑到本批次的三栋楼朝向问题，其采光通风都足够优秀。

建面约126㎡样板间实拍图（可滑动）

但是有部分126㎡横厅户型则临近目前在建的宁安西二路，可能在未来会存在着一些不可避免的车辆噪音问题，所以如果考虑该户型，尽量选择2号楼。

虽然本批次推出的房源大概率采用清水交付，但是万科算是非常贴心的在样板间把整个户型中可能出现的收纳空间全部做了出来，无论是入户的鞋柜布局、飘窗上方的收纳空间改造，甚至是电视背景墙的书架打造，都一目了然。甚至与老裘同行的同事在看到如此完善的收纳功能布局时，都表示“这是她看过功能性最完善的样板间”，甚至于在交房之后都可以比照着这个样板间进行装修。

建面约126㎡样板间客厅收纳实拍图

结案陈词：

万科天府公园城卖得好和项目的清水价格、户型产品面积控制不无关系。在老裘看来，这个项目完全不输天府公园未来城、川发天府上城等所谓的“网红盘”，少有可能存在的“硬伤”可能是市场上的买房人对于“天府前湾”这个概念还没有具体的了解，毕竟一个新兴住区的发展往往需要通过3-5年时间来呈现。

如果换个角度来叙述——“项目正对面就是麓山国际社区，西侧就是麓湖公园区，南边是昌公堰TOD，东边还有青岛路TOD”，是不是一下子B格就起来了呢？

项目正对面麓山国际社区

其实这些对于真正的刚需而言都是其次，“买不买得起”才是衡量一个项目是不是合适的最终指标。

来源：买房特攻队