成都楼市:新房正处于“出清”,固执死守神盘,会错过其他好房!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，本人名下无房，今年想在成都买刚需自住房，去年参与过一次神盘，不过没有买到，属于陪跑吧，今年还是想买神盘，但是比较怕又是陪跑，想问一下老师，该怎么做比较好呢？

回答：固执的地等神盘对于成都的刚需购房者并不是好的选择，随着神盘上市减缓，非热点新盘成为主打，而同时购房者对于神盘的期待不减反增，对普通新盘的注意力不高，刚需购买神盘的压力会增大很多，而且，主城区的神盘基本上与第三第四顺位购房者无缘，即使进入摇号决赛圈竞争也非常激烈。神盘开出的时间是没有定数的，但是集中爆发的可能性不大是确定的，甚至总给购房者留下跑空的陷阱。而且成都的新房正处于“出清”阶段，如果再固执死守神盘，很可能会错过其他不错的机会。　

提问：成哥，想在成都主城区或是天府新区购一套二手房，套一或套二均可，预算金额120万，请指点如何操作及推荐楼盘。目前看了天府新区的恒大名都、恒大天府半岛二期，成华区驷马桥的领都。

回答：恒大名都、恒大天府半岛这两个盘从区域板块上来说都还可以。驷马桥可以作为次选。另外你还可以关注二仙桥板块；如：招商中央华城、交大归谷建设派。另外，在天府新区，5年内的二手房没有什么推荐的，10年内，可以看中铁骑士府邸，南湖国际社区。最后，现在成都政策5年内都有增值税，其实投资10内的房子和5年内的房子，以后卖都没有太大的区别。具体买房操作详见内部！

提问：成哥好，投资兼顾自住，主要为小孩准备，想尽快上车买一套，预算是总价在100万左右的，首付40 万，老婆公积金贷40万（攀枝花公积金），我商贷30万。符新津城区地铁口房子或青白江房子能买吗。不知道主城区能找到符合我预算又满足我付款方式的房子吗，请成哥指导一下！

回答：总价100万，在主城区确实很难买到适合的房子。这种预算较好的选择就只有郊区。你说的新津和青白江，青白江不考虑，新津地铁口的房子还是可以考虑的。另外你也可以关注一下大丰，三河广场这些地铁附近的房子。具体的房源可参考内部分享！

提问：成哥你好！鲁能城和雪松in天府哪个更好一点？麻烦您分析一下东站板块和槐树店板块。

回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是优质刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比是不错，但比鲁能城差点。

槐树店板块和东客站板块的较大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。

提问:成哥好，坐标成都,想买一小面积房子用来自住，以后再出租或转手。之前看中了一套商办公寓，在东门地铁4号线300米左右，想着大运会临近，基础设施会有提升，出行也方便;但参考了成哥对其他小伙伴的问答后放弃了;现准备买套小面积住宅，我的选择正确不?相同价位小套一 ，北边在2.5环就能买到(地铁口50米，年底通车)，南边和西边就去二绕了;过去曾说成都西贵南富东穷北乱，东边现在也发展的可以了,北边发展太慢却是事实;我该怎么选?无意中看到法拍房，能买么?

回答：思路是正确的，商住公寓不值得入手，入纯住宅更好。小户型建议买在地铁口更好，自住或出租都比较方便，更能保值升值，现在属于缓涨期，适合买入建仓，根据自己的生活工作半径，在附近选好几个意向楼盘，定向淘笋。法拍房新手不建议碰，表面便宜不代表真便宜，里面套路多。具体更详细的分析详见内部资源！

提问：坐标南京，目前有一套自住房在桥北威尼斯，面积86的两房，想置换三房。卖掉还完贷款剩150万，目前南京房价除了桥北哪边都高，不知道在哪里买？小孩目前二年级还要考虑孩子的上学问题。请问这个时候置换合适吗？还有在哪个区域看合适呀？

回答：刚需的话，现在还是适合置换的，因为现在时机更有利于买入。首付150 学区+改善的话，可以买到总价500左右的标的。具体有几个选择：

（一）3万+：建邺、鼓楼、玄武、秦淮；建邺相对特殊。南京目前较好的新城区,板块的发展、房产的保值性与相对齐整的9年一贯制教育，很多优质生源家庭是冲着平衡而来，相对也能聚拢全市生源，比如主城区、江宁、江北等。

（二）3万：雨花

（三）2万+：栖霞、江宁、江北新区。对于江宁，园区经济、全域旅游、智能电网、产业小镇是亮点，重点还是人才的涌入、安心入驻与科技创新。这一块如果发展得好，江宁的未来可看好。江宁的未来不在于老城区，而在于四处开花的新城区。四面出击中，东山老城、汤山新城、经济开发区、九龙湖、方山板块、百家湖、江宁滨江新城、淳化新城、禄口空港城……从河西到河西南、江心洲，这是建邺的布局脉络主线；从江北新区到核心区发力、其他区域协调统一发展，这是江北新区的操盘。

关于教育，江北大手笔，陆续引进了汉开书院、苏杰学校、明道学校等，绕开了主城区公办学校的资源封锁！从投资的角度来看，江北新区不容忽视，中长期看，潜力和空间还是很大。江北核心区青奥片区，二手房普遍在2.9万/平左右，属于江北一中分校的待招，买房即入学。还有江北核心区隧道口板块。也是一中分校待招。南京投资回报率高的楼盘具体详见内部！

提问：成哥你好，今年年初在成都看房，成都市区新房价有点高，现在有点忧虑要不要看看二手房市场。

回答：目前成都房地产市场的分化越来越明显，越来越多的人考虑居住需求，二手房市场活跃，目前房价的涨幅更看重区域性，而不会像之前一样普涨，可以考虑购入二手房。首先是购房时机，目前成都二手房挂牌数量比较大，不过相较于去年而言，数量还是在逐渐减少的，不少卖家出现惜售的态度，因此目前二手房市场比较活跃，有一定的上涨趋势，是一个好时机。虽然说去年下半年有满五政策的影响，但是从成交数据上来说，还是一个比较好的发展趋势；第二是选择房源，目前新房价格持续走高，二手房价格也逐渐上涨，但是并不是普涨，主要是房龄在十年之内的次新房有所上涨，一环内的二手房房龄比较老，并且区位配套差，没有电梯，今年不建议选择这样的房源，但如果这类房源有美化或者改造的规划，那么在得到修整之后还是有一定的价值的。在二手房市场中一定要多留意有学区、地段不错，交通配套完善，未来规划有前景的的房子。

提问：成哥好！我在青羊有一套房子还未交房(有按揭贷款)，为了和父母分开住，想在锦江买一套二手房，总价100万左右，准备用公积金贷款，应该是首付5成?昨天新政接下来对二手房会不会有影响，有没有可能降价呢?

回答：参照深圳来看，至少成交量是大幅降低的，量在价前，成交量大幅下跌后，理论上房价还是会回落的。当然，回落的幅度，和这个楼盘之前的涨幅大不大有关系，这个要看最后指导价出台的细则和执行情况，如果之前就没涨过，那估计也没有太大下跌空间。至于该不该买，需要观望一段时间，等指导价市场平稳再入，毕竟我们是熬不赢房东的。

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