最全!2018成都地价一览,看看2019你还买得起哪!

搜狐焦点成都资讯 2019-01-09 08:05:42
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低容积率+不低的楼面价+相对降低的供应,意味着未来成都楼市将走向供需紧张的改善时代,房价预计逐渐攀升。

小妹在12月18日发布的一篇文章《成都刚需!你们想要的房子可能更难买了!》里提出了2018年成都土拍市场的3个特点:

其一,地块低密化。容积率不大于3的住宅类用地占到了90%以上,未来将是改善产品横行时代。

其二,人才用地、产业用地等占比过半能供应给普通购房者的房源量会相应减少。

其三,楼面价不低那些“看起来便宜的”地块,大部分都是人才用地或重大产业用地。作为普通宅地出让的地块,平均楼面价快接近9000元/㎡了。

结论是,低容积率+不低的楼面价+相对降低的供应,意味着未来成都楼市将走向供需紧张的改善时代,房价预计逐渐攀升。

今天,小妹就和大家好好来摆一下2018年成都土地市场的风风雨雨。

整体来看,成都今年总共出让了336宗地,同比增长约50%,累计出让面积大约24284亩,同比增长约65%,是一个“丰收年”。

这其中包含了住宅用地、商业商服用地、加油加气站用地、旅馆酒店用地以及产业用地等。我们要衡量和对比的是住宅市场,所以本文的数据统计和分析将建立在“拍卖宅地”基础上。

2018年成都各区域宅地出让面积及出让金额一览

2018年成都各区域宅地成交楼面价一览

  主城五区  

主城五区供应的地,加起来都还没天府新区多。并且,地块普遍偏小,加上容积率不高、楼面价不低,颇有要做改善却又有点施展不开拳脚的意味。

  锦江区  

锦江区今年只出让了2宗地,总共才不到97亩,平均楼面价大概12084元/㎡。其中一宗是华熙拿下的,就在华熙528项目附近,成交楼面价高达13168元/㎡,还要求自持租赁住房比例15%,实际楼面价或已超过15000元/㎡,目测未来区域房价没个2万也有一万七八。

  青羊区  

青羊区今年只出让了3宗地,累计约159亩,平均楼面价约8668元/㎡。出让价格不高,因为青羊区这3宗地,2宗都是人才公寓,1宗楼面价9900元/㎡的宅地还要无偿移交15%租赁住房。这意味着青羊区后期难有新品入市,想入手的朋友还得趁早。

  武侯区  

武侯区今年只拍出了3宗地约142亩,平均楼面价约13210元/㎡,分布在武侯新城和一环的红瓦寺。2018年,武侯新城的热度明显不如从前,2宗地流拍,仅有金科在年初进驻,13600元/㎡的楼面价加上无偿移交15%租赁住房,实际楼面价可能已经超过16000元/㎡。未来,区域内可供选择的项目倒是不少,但房价或将居高不下。

此外,川大望江校区旁边的16亩袖珍宅地拍出了2018年的单价地王——15940元/㎡,是成都难得的一环地,预计未来项目售价2万+。

  金牛区  

金牛区今年总共出让了3宗地,出让面积合计约295亩,平均楼面价约9629元/㎡。其中,佳乐在沙河源街道以10900元/㎡拿下的宗地,要求无偿移交15%租赁住房,其实际楼面价可能接近13000元/㎡,旭辉在凤凰山拿下的宗地楼面价也已破万,预计区域未来房价会往一万五六的方向靠。

  成华区  

成华区今年出让的5宗地,全都是“袖珍地”,累计出让面积才139亩左右,平均楼面价8786元/㎡,不同于青羊区全是人才公寓或租赁住房的“便宜”,成华区宗地大都为普通宅地,只是有2宗地要求配建返迁住宅。而成华区今年最大的收获,或许是龙湖未来将在动物园片区建一座天街,继续丰富区域商业配套。

整体来看,成华区可能是五城区里地价最低的“洼地”,当然这也与成华区本身的情况和地块情况有关。比如2.5环某项目只卖一万出头。对于购房者而言,成华区或许是五城区里看起来“最友好”的区域。

  高新区  

高新区单独拎出来说,是因为今年除了高新南区,高新西区和高新东西也开始相继供地,不过西区和东区的地基本都是人才用地,与普通购房者关系不大。

高新南区今年总共出让了5宗共350亩宅地,平均楼面价约12607元/㎡,而其中只有卓越竞得的38亩宗地没有要求无偿移交租赁住房,另4宗均有一定移交要求。若算上无偿移交的面积,实际楼面价更高,区域未来房价目测要往2万靠。

  天府新区  

2018年土地出让最多的区域是天府新区,出让面积高达2619亩。但天府新区出让的宗地大部分为重大产业用地,包括紫光集团在煎茶街道先后拿下的7宗1744亩宗地,天投、四川天府携创、中粮等房企均有在天府新区拿产业用地,看得出来天府新城正在如火如荼的建设中,并没有要凉的迹象。

不过也要提醒大家一句,一般情况下,这些产业用地配套的住宅并不适用于普通购房者。天府新区真正出让的普通宅地其实不多,总共也就6宗地,大概561亩。好在地块都不算小,拿地的房企也都是品牌房企,未来可供选择的余地还是多。

但值得注意的是,这些普通宅地的楼面价都不低,小妹粗略计算平均楼面价大概10813元/㎡,今年最高楼面价12108元/㎡,是保利拿下的天空之城旁117亩宗地。小妹斗胆预测不久的将来区域房价会达到一万七八的样子。

 近郊区域  

近郊今年累计出让了3481亩土地,是成都土地主要供应区域之一。整体平均楼面价大概在5304元/㎡,与主城区相比几乎腰斩。其中,龙泉双流是主要供地区域,也是楼面价最高的近郊区域,平均楼面价大概保持在6300-6400元/㎡。

  龙泉驿区  

龙泉驿区今年累计出让13宗共约1245.6亩宗地,可以说是收获颇丰,平均成交楼面价大约在6365元/㎡。出让地块主要分布在洛带、皇冠湖、十陵、柏合镇、龙泉街道。华侨城在洛带拿地,城投在柏合镇拿地,自然不用多说。

华润在皇冠湖大量拿地,一大波规划来袭,说是要造“龙泉CBD”,我们不妨拭目以待。此外,龙湖和中梁都新入驻了十陵板块,区域内品牌房企大量聚集。龙泉应该算是近郊里十分值得期待的一个区域了。

而目前的区域房价低则8-9千,高则2万,尽管区域楼面价不算高的离谱,但低密产品的大规模到来,未来区域房价一万四五也许会成为普遍现象,接近2万售价的高端产品也会逐渐露出。

  双流区  

双流区今年累计出让了11宗共约831亩宗地,是近郊除龙泉外的核心供地区域,平均成交楼面价大约在6440元/㎡。双流今年也出让了一些人才用地和产业配套住宅,但同时也吸引了不少大牌房企进驻,比如中天、金科、香港置地、北辰、招商等。

目前区域内的房价已节节攀升至高点,被广大网友戏称为“宇宙中心”。在地价没有高得离谱的情况下,预计短期内双流房价将基本保持现状。

  温江区  

温江应该算是今年比较“秋”的一个近郊区域,总共才出让3宗242亩地,其中2宗分别为人才公寓和产业配套住宅。而第三宗也是“自己人”拿下来的,没有新的房企入驻。尽管供应少,但需求相对也不算大,短期内房价保持现状的可能性也比较大。

  郫都区  

郫都区今年出让的宗地也不少,共10宗约514亩,但也有不少人才用地和产业配套住宅,抛开这些地块区域平均楼面价大约在6710元/㎡

比较有看点的是,碧桂园和万科在犀浦拿地,时代中国和花样年在郫筒拿地。其中,时代中国是首进成都,而花样年则已经在郫筒打造了香门第项目。从地价和目前的市场环境来看,短期内区域房价保持现状的概率会比较大。

  新都区  

新都区今年总共出让了5宗约648亩地,几乎都是比较大的地块,更利于操作打造改善产品。抛开人才公寓不说,区域平均楼面地价大约在5683元/㎡,作为近郊里的不太被看好的区域,华润和龙湖的进驻,也算是给了区域一些信心。

 远郊区域  

作为成都土地的主力供应区,远郊今年出让了约7161亩地。其中,都江堰供应最大,高达1515亩,青白江、彭州次之。

2018年远郊区域宅地出让面积及出让金额一览

2018年远郊区域宅地楼面价一览

都在说远郊凉了,其实今年远郊的土拍还是有看点的。比如:

新城分别以3900元/㎡、3263元/㎡、5090元/㎡进驻崇州、邛崃和简阳

华侨城在大邑持续拿地

金茂、世茂、保利进驻金堂

美的、华润分别在彭州拿下2宗、4宗地

中交更是以180%溢价率进驻简阳

当然远郊里最“秀”的还是当属新津,新津今年出让了9宗地约603亩,平均楼面地价达到5286元/㎡,是远郊里唯一破五的。

保利、中洲、融信、花样年、雅居乐、金融街等品牌房企都入驻新津,其中,雅居乐以6324元/㎡楼面价成为2018年的区域单价地王,尽管没有超过太行瑞宏保持的记录,但已经超过不少近郊区域宗地的楼面价。

  最后打个总结  

今年的成都土地市场无论是出让宗地数量、出让面积还是出让价格,都算得上丰收。但却引入了大量的产业用地、人才用地和租赁住房用地等,普通购房者实际能接触到的要比表面上少得多。

此外,需求外溢逐渐成为主流。主城区地块少、地块小成为不争的事实,一房难求不说,地块小+容积率低,高端产品并不好操作,不太适合高端改善人群。且从目前的楼面价和市场环境来看,预计主城区未来房价是一个上涨趋势

远郊和近郊则成为了成都的主要供地区域,土地多,但宗地面积大,更适合去做高改产品,这也是武侯新城、怡心湖等板块崛起的原因之一。预计在短期内,近郊区域房价保持现状的可能性比较大

此外,地块容积率大都保持在3以下,未来势必是低密改善产品时代,无论是产品面积还是单价或许都有所上浮,总价提高是毋庸置疑的,上车成本是持续增加的。既然如此,刚需趁早上车是没错的,改善倒是可以慢慢看。

对于2019及以后的成都楼市,你有什么看法?欢迎在评论区留言。

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