大涨幅约59.7%,热门板块全面3万+!咱们还能“捡漏”吗?

9月下旬，成都终于放出了第三批次土拍的地块信息。

大家应该都关注到了，清水限价提高了不少。

我们统计了一下，本批次“5+2”区有7宗地块清水限价在30000元/㎡及以上，其中较高的一宗在锦江区三圣乡，达到33400元/㎡；另外还有7宗地块的清水限价在28000-29500元/㎡之间。

此外，二圈层比如龙泉驿区、双流区的清水限价也在创新高——龙泉驿行政学院附近有四宗地块清水限价已经达到28000元/㎡，双流怡心湖核心地段有两宗地块清水限价27000元/㎡……

再加上目前精装较高不能超过3000元/㎡的要求，实际上以上20个项目，未来都有产品的价格到达3万＋的水平。

3万＋，已经是热门板块的通价。

我们横向对比了从2021年至今，热门供应板块的清水限价涨幅⬇️(包含本批次未拍地块)

我们发现，武侯新城北片区涨幅较大，较高清水限价从2021年的19100元/㎡上涨到30500元/㎡，涨幅近60%，成功跃升新房3万＋梯队。

其次是三圣乡板块，涨幅约47.5%，这个区域的较高清水限价33400元/㎡(待出让地块)也是目前成都NO.3。

再次是锦江生态带，此前这个板块的清水限价一直徘徊在2万/㎡左右，今年第二批次土拍上涨到23000元/㎡，这次，一哈就来到3万/㎡。

曹曹一直在强调，热门板块的价值在被重新定义。

未来，若是想进入核心板块，代价会越来越大。

所以，同一个区域，相对来说限价较低的地块就显得很为珍贵。

接下来，我们盘点了一些有高性价比选择的区域，供大家参考。

＃新川＃

新川一直是高新南区的土储王，新房价格也是居高不下。

今年，新川已经陆续成交了四宗地，清水限价28000-30500元/㎡不等。

遍地改善，让人挑得眼花缭乱。

去年成交的清水限价缓和许多，都在17580-23000元/㎡之间，和今年相差不是点把点。

这些项目有些已经取证，在我们之前的文章中也提及了多次——

比如中国铁建•新川樾(清水限价21100元/㎡)、天恒瑞云府邸(人才公寓，精装均价约20560元/元/㎡)，皆是性价比比较高的项目，两个也都在高新区多校划片里的中和B区。

这两个你都觉得一般，或者有更高的改善需求，比如想买叠拼，那么远达•天屿城你可以拥有。这个项目占地约76亩，清水限价20200元/㎡。

从建筑规划图上来看，有T4高层、小高层以及叠拼3类产品，总共1668户(项目信息以最终公示为准)。不过，项目本身有59%的自持租赁面积，所以实际上取证的可能没那么多户。

另外，如果你是高新区人才，或者是“5+2”区内的A/B/C类人才(可跨区买人才公寓)，还可以关注下高投的两个纯人才公寓项目。一个清水限价21100元/㎡，一个23000元/㎡。

＃大源＃

其实我想pass掉这个板块的，因为确实没有什么漏好拣。

但是又因为这里是高新11区，小学、初中优质，又外加整个高新区的高中质量又很不错，所以这里是许多追求教育质量的家长优选。所以，我还是讲一下。

今年大源只成交了三个地块，它们不是29900元/㎡，就是34500元/㎡。

去年的，也便宜不了好多——远达•天荟云庭，清水限价28500元/㎡，人才公寓占比64%。

所以，如果是人才倒是可以入手，基础面积可以打个85折，还是不错的。

＃万安＃

万安，以麓山大道为界，往新川方向是万安北；往兴隆湖方向是万安南，也就是大家说的天府中央法务区。

今年，一直默默无闻的万安北觉醒了。14家房企抢一个地，最后被运气好的中海拿下。

项目占地约31.3亩，清水限价26000元/㎡，取名中海麓之山，目前售楼部已经开放。

据悉，麓之山仅规划296户，园区内有一处约8000㎡的中庭，北侧规划1T2纯板式，户型建面约143㎡；南侧及西侧设计的2T2纯板式，建面约139㎡，整体南高北低。

10月27日，万安北还要出让一宗清水限价26500元/㎡的地块，结果未知。但区域价值是真的提高了，比片区的二手房价格都还高那么几千。

万安北前几年开出来的项目，像海伦堡玖悦府、中信城开麓山上院都有比较平价的产品，还有像海伦天麓这种网红盘。今年这调性直接拔高不少。

再来说万安南。

万安南在新房市场一直都比较活跃。虽然在购房者心中，在麓山国际售罄之后，它在天府新区的优先级并不高，尤其对于改善群体来说。

但是从去年开始，万安南陆续迎来了龙湖、绿城、中海、天投等头部房企，尘封许久的“麓山”开始频繁露面。

当然，这里也涨了。

去年龙湖与绿城地块(龙湖·九里熙上/绿城桂语麓境)清水限价均为17055元/㎡，去年底拉到2万元/㎡，今年直接拉到25000元/㎡，本批次又到了26000元/㎡，节节高升，势不可挡。

目前待售项目多达8个，名字已经取好的有永慧盛世华庭、永慧盛世锦都、恒邦天府麓里、天投中海天府合印、保利璟园。前四个的清水限价都在20000-22000元/㎡，保利璟园要高些——25000元/㎡。

＃锦江生态带＃

锦江生态带写了很多遍了，再写你们怕是都觉得烦了，但本批次土拍，宣布这里正式跨入3万梯队，对比以往地块，差价确实有点大，所以必须要讲。

目前，华润置地建发天府和鸣、华润天府幸福里均已取证，两者的清水限价均是21114元/㎡，前者精装2968元/㎡、后者精装2850元/㎡，对比二手房价格，也有明显的剪刀差。

两个项目均有建面约90㎡以下的小户型供应，入手门槛不高。

另外清水限价都是17700元/㎡的合信、绿城(现房销售)项目，价格更香。

垫垫脚，可以看下刚取证的西派融城，打造了22栋8－17F的T2全南北板式住宅，取证的户型有143㎡/176㎡，精装均价才不到25000元/㎡，门槛大概350万。

＃外光华＃

外光华的范围很广，这里将万家湾也一并归在一起讲了。

十几年前，外光华在房产市场还没有太多话语权，比较出名的楼盘只有万科金色领域、蓝光SOFA等。

直到2010年过后，品质房企相机进驻，中铁西城、中铁瑞景颐城、保利香槟光华、东原时光道、恒大翡翠华庭、绿地新里城等项目相继开盘，区域才开启进阶之路。

2017－2019年，是外光华价值的集中爆发期。

这段时间内进驻的房企有绿城、融创、五矿、首创、新力等，后来呈现的项目均是大家熟知的——绿城凤起蘭庭、融创观玺台、五矿西棠、首创禧瑞光华、新力曦悦。

2020-至今，又有龙湖西府琅悦、建发央著等。今年外光华还成交了2宗纯住宅用地，华润加入，鼎信长城的41亩地华润也会加入打造，清水限价29000-31000元/㎡，区域价值也被重新定义。

本批次土拍，外光华清水限价已经31500元/㎡居高不下。

很遗憾，这里垫垫脚，都还有点够不着。

那就只有往绕城走了，爱情·玺樾万璟、香港置地·天湖翠林，前者门槛230万/后者门槛258万；再往绕城外走，非遗的国贸鹭原、香港置地西元、马厂坝TOD青雲壹号，也都是价格比较适宜的，适合首置首改的年轻人。

＃外金沙＃

2009年，紧靠西三环的百仁板块，规划了一处约3000亩的百仁公园。自此外金沙板块开始走向公众视野。中房金沙海棠、保利·金香槟、华润金悦湾等相继亮相。

外金沙逐步成为高端作品集中爆发区，后又涌现了蓝光COCO金沙、海亮樾金沙、蓝光雍锦园等高端项目，目前蓝光雍锦园以38699元/㎡的二手房挂牌均价位居片区NO.1。

2016年3月初，太行瑞宏以1.2万元/㎡的楼面地价拿下百仁公园的一宗住宅地，诞生了彼时成都“地王”。同年，占地约3000亩的太行瑞宏·朗诗金沙城对外亮相，项目规划为高端低密的湖居群落。

属于外金沙的时代还在继续。

2019年，中国铁建以16700元/㎡的楼面地价强势入驻，后打造为西派金沙；2020年，外金沙的土地楼面价来到18400元/㎡(合信地块)，同年，还有玉润金沙亮相、德商&先进合作拿地打造纯纯叠拼产品－云门天玺……

2021年，成都全面进入“双限地”时代。融信、华添、绿发等房企接连入驻，片区的新房清水限价也已经来到了30500元/㎡的新高度。

要“捡漏”，只能寄希望于去年拿地的项目，比如融信22.9亩住宅，是个现房销售项目，容积率只有1.5，预计打造6栋4F多层(Maybe上下两叠)/2栋7F多层(Maybe上中下叠)产品。

融信地块清水限价只有24100元/㎡，精装要求在2000－3000元/㎡之间，剪刀差看得见的有6400元/㎡。

＃武侯新城南＃

“旧城”焕新是武侯新城目前集力在推行的一件大事。

被称为“成都豪宅板块第三极”的武侯新城，细分为南北两个片区。

先讲要成熟一点的武侯新城南部。

武侯金茂府、天宸原著、西派城、西派宸樾等项目落座许久，已经形成了较为成熟的小型高端板块。这里还有中粮·武侯瑞府、当代·璞誉、阳光城檀府等改善/高改项目。

今年武侯新城南又热闹了一番。

中国铁建又来了，运气爆棚的华润也来了，还有保利，三个地清水限价都是29300元/㎡，还都有可能读这里最热门的北二外，中国铁建和华润只隔一条街，走几步就到保利了。

我已经看到了一场产品之间的搏杀(希望到时候三大巨头不要打架)。

本批次，在武侯新城南的尾巴上，要拍个29500元/㎡的商住地，意思性地涨了200元/㎡。

巧了不是，往北走点点，就是去年拿地的复地项目，名字叫崑玉锦城，也是个商住地，但人家清水限价只要22058元/㎡，这不性价比就来了嘛。

项目的主力户型有132/143/169㎡，均是2T2，清水销售。

＃武侯新城北＃

武侯新城北片区，前有中国铁建/龙湖/新希望合作开发西樾锦宸，后面又有绿城桂语朝阳、德商石榴春和天骄、正荣润锦府、聚亿·玺悦府等项目陆续入市。

虽然飞机噪音的问题暂无法解决，但不可否认的是，经过了两年的快速发展，这里的居住格局已来到新的阶段，一片生机勃勃的景象。

片区的清水限价也在不停地攀升，不到一年的时间，已经从19100到29500元/㎡。

本批次，武侯新城北地块清水限价较高30500元/㎡，就在人居·柏荟城荟澜阁斜对面。

这里可以“操底”的楼盘有两个。

首先是悦湖科技城片区的悦湖金茂悦，清水限价只有23000元/㎡，比2020年那三个限价项目价格还低了300元/㎡。

还有白佛桥站TOD项目，中国铁建加入打造，名为武侯樾府，占地约97亩，容积率约1.5，清水限价只需19100元/㎡，差价就上万－11400元/㎡，你说香不香嘛？

＃二八＃

二八板块，也就是二仙桥－八里庄，要走成华大道。

二八板块目前已有华润、首钢、万科、中铁建、中车、中铁、奥园、朗诗、保利等品牌房企入驻，区域居住品质这几年直线上升，也同时成为了成都主城的供应大户。

很巧，成都排名前列成交的“双限地”就在二八板块，也就是后来的锦城华创万科和园，清水限价21000元/㎡。项目主推155㎡大平层，还有部分跃层产品。

去年，这里的清水限价较高才23000元/㎡，今年就29000元/㎡了。

本批次，二八还要拍块79亩住宅，限价25000元/㎡。留给大家的时间不多了。

推荐大家关注首钢璟悦里，就在蓝光乐彩城西南侧，占地约43亩，住宅，清水限价22890元/㎡，是目前片区限价较低的待开地块。

项目由8栋14-17F小高层围合布局组成，2T4户。值得注意的是，项目的楼间尺度开阔，西南－东北向约131米、西北－东西向约95米，内庭视野十分优秀，围合而成的大中庭也将成为项目的较大亮点之一。

据成都人才安居服务网公示，项目的主力户型面积区间约90-137㎡，并有少部分210-242㎡底跃产品，总户数约516户。

过来人讲诉买房血泪史，一般千言万语最后会汇成“三字金”——

想当初……

早知道……

就好了……

千金难买早知道，莫要观望观望再观望。

去年底的时候，谁能想到今年3万＋的地块一个接一个的出，三圣乡破3、人民南路破3、茶店子破3、外光华破3、外金沙破3、红牌楼也破了3……

如今，破3倒也不是什么大新闻了。

谁又能想到，天府新区排名前列个清水限价破3的板块，竟然是锦江生态带(不是说它不值)。

居然不是红石公园，居然不是麓湖，居然也不是天西，居然也不是兴隆湖……

这种意想不到的事情太多了。

我们唯能做的就是快准狠。

时间，不等人。

房，也不等人。

你说，是不是嘛？

来源：溜爸