成都发展一路向东、向南,其它地区房产还值得投资吗?分析如下!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，家庭有一套2008年购入的自住洋房110平，在双流东升，本人户口双流，有高新区的购买资格，准备再买一套住宅，投资为主能改善居住更好（距离12公里左右），但还有一小孩在双流东升读小学，老大三年后毕业才工作（本意想买一套给他，无法预测上班地点），预算250-300。望指点迷津。一直在看南面，怡心湖和天新。

回答：成都发展一路向南，但是现在房价整体偏高，如果纯投资不建议天府新区。你既然有高新南的资格，可以看高新南，比如：大源、金融板块，同时也可以考虑新川版块，新川版块未来发展还是可以。如果纯改善的话，怡心湖还是不错的选择。更多推荐可以参考内部分享！

提问：成哥好，我的情况如如下：

1、我是明年9月才有资格买房，户口落在青羊，打算以后在成都生活。现在卖掉老家房子，目前手上有差不多50万的子弹。孩子明年年初出生，暂不太考虑学区问题，现在要买首套房，想买郫筒的老破大自住，觉得这样没压力，也会在我刚去成都的前两年比较稳定，日后有子弹还可以考虑再买一套，到时候再考虑投资或自住。您觉得这个选择做的合适吗？

2、因为我是自由职业，就没有公积金，对于日后还想买二套房来说，您觉得有必要买自由职业公积金吗？买公积金是不是贷款利率就划算一些啊？

回答：排名前列套都属于刚需，刚需首先解决的就是自住问题，所以你根据自己的情况买是可以的。如果在条件允许的情况下，我是建议你可以找个公司把公积金和社保都买上。对于后期买房是有非常大帮助的。公积金利息肯定比商贷低。

提问：成哥好，前年12月在天府三街的香年广场买了一个公寓住宅，标间约50个平方，今年12月份满三年，我想12月后把这个房子卖了，然后在高新区重新买一套有投资价值的房租子，你觉得我是满三年后卖还是满五年后，现在买高新区新房有价值吗.目前有成都高新区购房资格，想在成都买一套大平层，精装修，地段不错的大平层，有好资源推荐吗？

回答：现在成都的限售是满5年，没有增值税。如果税费由买家出，当然3年或者5年其实影响都不大，如果是自己出，就要看能出多少了，如果太高，就不如再等2年。高新区目前没有什么值得关注的新盘。如果需要推荐二手房的话，这个就要看你的预算了。具体推荐可以参考内部分享！

提问：成哥你好，请问新希望锦麟府怎么样？感觉小区环境不错，装修也可以，地理位置有在建13号线，但是房价在大面来说卖得也比较贵，现在纠结几个问题，一个就是小区南边和东边是大面积的厂房，而且根据规划也的确是工业用地，应该不会有变化。第二就是看的136的户型，但是客厅是朝东北的，房子算下来270多万了，所以很犹豫。而且门口就是在建的陡沟河公园，直通锦城绿道，还有就是我现在成都买房主要是投资，暂时没有资格，走的是延期备案的路。如果这个楼盘不建议，请推荐在成都购房的楼盘，是现在走延期备案的路还是要等有资格了。

回答：新希望锦麟府从居住来说小区配套确实可以，但是从投资角度来说，2万多的单价，在那个区位偏高了，2万左右完全可以在成华区的二仙桥版块看了，比如：中车共享城、铁投紫瑞府，华润24城，还有锦江区的人居东湖长岛，这些盘都还可以。但是问题是你现在没有资格，能延期备案的楼盘还是比较少，除非楼盘的房子不好卖。好卖的楼盘一般都不会延迟备案。当然这个你也可以跟开发商商量。最后，到底是走延期备案还是等资格，这个就要看，选的房子怎么样了，如果刚好房子又喜欢，价值也有，又能延期备案当然较好。如果没有价值，只是能延期备案，那还不如等有了资格，选择更大一些。

提问：成哥好！我在今年5月换置了一套二手房子，房子相关信息如下：1、锦江区三圣乡片区锦江逸家86户型，5栋，20楼，精装修。成交金额240，贷款160，2、房子很靠三环，当时看房时还看过几次感觉不吵，6月份搬家，晚上大车过带来巨响，感觉隔音太差了；3、开始打算3年后换房，但9月国家政策改为5年免征税；4、目前想法5年内尽快还完房贷，后卖出，但是估计保值空间不大，会亏钱，该如何处理减少损失呢？除开月供贷款，每年可以还10w左右，明年争取还30-40，5年内老家可能拆除赔50，基本5年大头还完。

回答：靠近马路的5楼确实低了一点，但是现在也没有更好的办法，如果手上有多余的钱，直接换一套，这套就当投资在那里出租，每月能抵扣一部分月供。还有就是直接就在附近租一套安静一点的房子，再把房子出租给别人，你的房租抵扣你租的房租。等几年房子没有增值税了，再卖，那个时候房子应该也可以涨点。

提问：成哥好！我在成华区龙潭工业园秀林尚苑的套二有产权安置房，房子3个月前给我83万没卖，因为说是横盘所以还在等，現在涨到94万了。我是要卖掉重新买个二手等升值，还是继续持有等它一样升值？卖掉主要是想还完另一套的按揭款。再奖赏手头剩的钱，可以在我们这全款买个套一或按揭买个套三。目前家庭情况是月收入2万左右，按揭的那套房是龙祥苑的步梯三楼带屋顶花园的。另外我还有套三的精装房自住，套一的房出租，有公寓和铺面。就我的实际情况，请成哥帮我分析下该如何做才是较好的选择！

回答：根据你的情况，我的建议是可以卖的，卖了可以换置一套更有价值的房子，但是我建议，不考虑套一，因为后期流动性差。所以要买，还是买个考虑套三。最后根据你的描述，要想资产得到优化，如果公寓和商铺年租金收益达不到6%以上，不建议留下，建议卖了以后换成住宅。

提问：成哥好，请问房产升值为什么看起来是一个周期一个周期的，而不是稳定上涨？这个周期由什么决定？

回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。 长期来看宏观调控降低供应，增加交易成本，无法解决依附住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利，一个长周期里会导致房价上涨。 但是微观选筹层面，调控政策壁垒必然导致短期内的交易冰封、价格冷冻，形成房价短期堰塞湖，这对中短期投资具有重要的选筹指导意义。 既要对调控本质导致的房价上涨有深刻认识，又要敬畏调控短期内对价格的深刻影响， 体用术里的体是方向与目标，术是实现目标的具体路径，方向正确不代表路径不需要优化。 房产投资也需要根据围观政策调整战术，战术里要学会小步快跑迅速迭代。

提问：成哥你好，目前我较高可以贷30年，打算十年左右转手，请问我在提前还款的情况下，贷多少年比较合适呢？怎么操作比较适当？

回答：肯定是优先选择贷款30年等额本息。具体如下：

1.同样的现金，随着时间的推移，只会越来越贬值；,货币持续增发，钱越来越多，购买力只会越来越弱。

2.买房贷款，用当前“值钱的钱买下物有所值的房产，到未来，收入只会增加，用未来“不值钱的钱偿还负债，负债时间越长，所偿还的负债越不值钱";

3.贷款时间越长，负债越容易被摊薄，债务越容易被稀释。

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