那些新来成都的房企都怎么样了?

成都楼市深度报道 2022-01-13 23:46:01
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2021年4月,成都正式成为继青岛、郑州、天津、苏州、无锡等城市之后宣布供地两集中的城市。 首批次集中供地竞无偿移交+竞自持,利润空间压缩;第二批次集中供地竞自持+竞销售型人才公寓,筛选资金实力雄厚的开发商;三批次集中供地取消竞自持,竞销售型人才公寓,对比前两次,条件算是相对放松了一些。 集中供地并

2021年4月,成都正式成为继青岛、郑州、天津、苏州、无锡等城市之后宣布供地两集中的城市。

首批次集中供地竞无偿移交+竞自持,利润空间压缩;第二批次集中供地竞自持+竞销售型人才公寓,筛选资金实力雄厚的开发商;三批次集中供地取消竞自持,竞销售型人才公寓,对比前两次,条件算是相对放松了一些。

集中供地并没能影响房企进军成都的热情,2021年,成都“拿地名单”中,新录入房企不在少数。双集中土拍新进房企、实际行动试图进军成都的房企都不少,整理部分情况如下表。

还有远郊非双集中土拍新进房企:大唐、明宇、中粮、吉利、南山、江苏汤和、金地、金科……“双集中”之前,来成都拿地的“新人”更是络绎不绝,德信、天恒等2020年入蓉,越秀、北京建工2019年前来……

如今,那些近年新来成都拿地的房企都怎么样了?我们今天挑选了4个颇具代表性的房企,一起看看。

大发:销售额上升 “甩卖”过冬

大发地产是2018年新到成都的一家企业,最早于2018年的8月8日拿下邛崃一地块,建设了大发·融悦和府项目;于2020年3月19日又竞得新都区63亩地块……到2021年6月10日,获取青白江老城区54亩地块,6月16日,再获取邛崃城北片区56亩地块。

2018年,大发地产的大动作不止步入成都,他也在这一年于香港上市。

寒冬一年,大发地产“大发”了吗?

1月3日,大发地产(6111.HK)发布“截至2021年12月止未经审核经营数据”,数据显示,截至2021年12月31日止,年度实现累计合同销售金额约为人民币375.63亿元,同比上升约23.9%,累计合同销售面积为2,249,555平方米,平均销售价格为每平方米约人民币16,698元。

在2021这样一个年份,大发的销售业绩,是上升的。

大发地产当前在全国的在售、待售项目并不少,星罗棋布:

江苏常州4个,南京、南通各1个,苏州、无锡、徐州各2个,盐城、扬州各1个;

浙江湖州3个,乌镇、舟山各1个,金华、宁波各2个,温州9个;

安徽合肥3个,芜湖4个;

重庆1个,四川绵阳1个,成都3个;青海海东1个,广东江门、清远各1个,上海1个,河南郑州1个。

虽说大发宣称“践行1+1+X战略,深耕长三角城市群、成渝城市群”,对比大发在江浙沪的30+在售、待售项目,川渝两地目前共计才5个在售、待售住宅项目,数量上恐怕和大发在江浙沪地区的“深耕”标准还有一段距离。

不止如此,在发布未经审核经营数据之后的1月4日,大发地产(6111.HK)继续发布公告:“于2022年1月4日,成都瀚维(本公司的间接非全资子公司)与厦门辰轩订立股权转让协议,据此,成都瀚维已同意出售,而厦门辰轩已同意收购目标公司33%股权,总对价为人民币194,895,187.07元。”

▲大发地产公告

据天眼查信息,成都瀚维、成都和萨企业管理有限公司及成都市保丰投资有限公司,分别持有成都悦湖利鑫置业有限公司33%、34%及33%股权。

转让成都一个项目所持股权,虽然快速回笼了现金,但是这次转让或将产生几千万元的亏损。

据财联社报道,“成都市场情况虽然不错,这个项目未来也可能继续贡献利润,但出让方对流动性的迫切要求可能超过了对利润的要求。”

猜测原因,或因目前大发地产共有三笔境外债,有两笔将在今年到期。其中一笔美元债兑付日期已经临近,这笔债券目前存续规模1.85亿美元,票息9.95%,将于2022年1月18日到期;还有一笔3.6亿美元的美元债于2022年7月30日到期,票息12.375%。

经过本次交易,大发当前项目有:

新都-大发璞悦珑山(预售证号:510114202117903)

高新-华宇大发御璟云玺(预售证号:510109202139412)

邛崃-大发荣盛太熙悦公元(上批次预售证号:510183202130108)

另外还有一个青白江长流河公园项目。

除了高新区与华宇合作的御璟云玺在成都主流区域,其余的几个项目都在“非主流”板块或远郊区。而华宇大发御璟云玺的地块是由华宇在2020年取得的,大发介入项目开发后,仅获取项目30%权益。

据此来看,即使2021业绩上升,大发地产在成都市场上的竞争也颇有压力。2022年是债务兑付的高峰期,房企把债务不能逾期的任务排在任务表的开头,保证企业平稳度过,在必要时牺牲潜在利润也是一种明智的选择。

国贸:公开市场拿地 “首入”成都

2021年第三次集中供地,厦门国贸以楼面地价12600元/㎡拿下青羊区49亩地块,这是其首次在成都公开市场拿地。然而,这却不是国贸首次出现在成都。“国贸环球融创青云台”(预售证号:510108202144212)这个名字为人所知的时候,国贸就已经走进成都了。

“青云台”项目位于成都主城成华区东三环路内侧,含6栋叠拼产品建面约174-245㎡,8栋建面约127-143㎡洋房产品,4栋建面约108-117的小高层产品,2021年10月28日取得了预售证,11月14日开盘,成都的购房者大多对这个项目有所耳闻。

▲青云台区位图

厦门国贸控股是厦门市属国有企业集团,国贸地产始创于1987年,系国贸控股集团核心成员企业。

比起布局成都,国贸在2021年仍然更加重视厦门、福州的东南区域市场,并且与融创合作密切。据焦点财经此前报道,4月,融创和厦门国贸联投体以43.18亿竞得广州增城地块,5月,中海和厦门国贸联合体以92.3亿元竞得厦门思明地块,9月,厦门国贸以4.6亿拿下南京桥林地块,12月1日,厦门国贸13.8亿落子福州台江区,溢价率达15%。

▲国贸在福州的项目布局

有趣的是,同样是去年年末拿地,国贸在“榕城”福州竞得地块后很快“官宣”,发布福州“九子齐辉”的官方文案,在“蓉城”成都五城区瞩目位置拿地后,至今未见过多宣发,其公司官网也没有更新,或许在今年才会开始行动,或许有其他打算。如此低调,让人想起了2021年5月他们在上证互动平台的“答投资者问”,那时候他们表示将逐步退出房地产行业,直到2021年末也没有改变口径。然而,在下半年继续拿地显然不符合这个说法,厦门国贸曾回复媒体表示这是控股股东国贸控股的行为,不是厦门国贸主动而为。

▲图源:东方财富

另外,厦门国贸(SH 600755)2021年半年报显示,厦门国贸的主营业务为供应链管理业务、房地产、金融服务业务,占营收比例分别为:97.48%、1.58%、0.95%。

2021年10月28日厦门国贸发布的三季度业绩公告称,第三季度公司实现营业收入约1107.82亿元,同比增长15.87%。实现归属于上市公司股东的净利润约4.98亿元,同比下降9.1%。2021前三季度,实现营业收入3,580.46亿元,同比增长58.26%;实现归属于上市公司股东的净利润28.58亿元,同比增长45.60%

“第三季度归属于上市公司股东的净利润同比减少9.10%,主要系公司逐步退出房地产行业,第三季度公司房地产经营业务无交房项目,其归属净利润较上年同期下降所致。”厦门国贸答投资者问这样说。

远达:拿地了 高调还是低调?

2021年12月7日,可能大多数关注土拍的媒体还在审核稿件的时候,远达的官宣文章就已经发出来了,海报、文案,准备万全,和上面都跨年了也不官宣拿地的厦门国贸风格迥异。

“我们曾反复思考,今天拿下#071之后,要做一个什么样的文案,梅开二度、王者归来?还是弱弱地我们又拿地了,顺便配一句,低调,就是最NB的炫耀!”拿地后,远达的官宣文案开头如是说。

其实不用他来考虑官宣低调还是高调,12月7日竞得地块位于高新区桂溪街道,成交楼面地价:19600元/㎡+ 64%人才公寓,远达举牌到最后,足以引人注目了。不止这一块地,2021年的首场集中供地,“鼎际”以13500元/㎡成交楼面价+59%自持高新南区新川板块一地块拿下,这才是远达首入成都之作,一半以上的自持也敢下手,决心之大可见一斑。

▲高新南区新川板块地块

据远达官网介绍,四川省远达集团创建于1994年,是自贡市首家民营企业集团。1997年进入房地产领域之后,在自贡、富顺等地“家喻户晓”。2017年以来,在内江、南充、广元、宜宾、攀枝花、泸州等17地市30城布局近100个楼盘。选择2021年进军成都,显然是做足了准备,选好了时机,我们有足够的理由持续关注远达接下来的动态。

鼎仁:入蓉1年开2盘拿3地

2021年1月19日,鼎仁以成交楼面价15700元/㎡,总价2.03亿,溢价率12.14%,拿下武侯新城北区12.92亩纯住宅用地。2021年1月26日,鼎仁竞得天府前湾-万安南版块22.8亩的住兼商用地,成交价格1440万元/亩,折算成交楼面地价10829元/㎡,溢价率14.3%,同时配建并无偿移交住房面积比例20%。拿下万安南地块后,还在天府新区还布局了一个“庄园”,总面积约为436.8亩。

▲鼎仁在蓉布局

4月8日,鼎仁集团通过官方公众号发布了三个新项目的案名:鼎仁天越、天府麓城、鼎仁云鹭

鼎仁的动作非常快,鼎仁天越项目一共3栋楼,在10月12日取得预售证(预售证号:510107202142312),10月24日即公布摇号结果,当前项目仍处于在售状态,据置业顾问介绍,项目还有少量房源,预计2023年10月交房。

另一项目天府麓城是鼎仁与德福联手开发的,位于天府前湾,今年1月12日已经取得预售证(预售证号:510110202251113)当前正处于登记中。该项目共计6栋楼,其中6号楼将无偿移交,1-5号楼共计179套可售卖,产品为建面约98-120㎡户型以及少量建面约168-450㎡的底跃。

通过咨询置业顾问获知价格,天府麓城,清水房,小高层单价2.1-2.4万元,洋房单价2.5-2.8万元,底跃单价1.2-1.8万元。

回想到,天府麓城被称为天新首个限价房,清水限价21400元/㎡,开盘的这个价格安排,完全能称得上“巧妙”。

鼎仁云鹭则是收购的项目,原名东麓庄园,据此前的备案信息:总面积约为436.8亩,包含农用地、建设用地、酒店及民宿等建筑。与另外两个动作敏捷,行云流水的项目相比,鼎仁云鹭暂时没有新的信息释放出来。

相比其他深耕地产多年的房地产企业,鼎仁不仅是新入成都,还可以算得上是地产界的新人,起于宜宾,2013年才成立集团公司,纵观来看,鼎仁此前的地产项目多落子宜宾、南充、荆州等地,进军成都应该是鼎仁在地产领域进阶的重要一步。

本文提到的房企特色各异,有的入蓉数年仍在探索,有的一边宣称淡出地产一边低调拿地,有的高调官宣进军成都,有的动作迅捷定位明确,还有的……

在成都这个竞争激烈的市场,有趣的房企数十家有余。在去年,市场告诉大家的道理或许是:房企没有永远高踞宝座的强者,把握好适合企业特点的发展时机,稳中求进才是王道。

其他房企现状如何,有怎样的动向?焦点君会为您持续播报,敬请关注!

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