排名前列太平戴维斯发布2021年中国房地产市场趋势与展望

审时·读市 – 排名前列太平戴维斯发布2021年中国房地产市场趋势与展望

全球陷入新冠疫情的泥沼已经一年之久。中国最早经受疫情冲击，但依靠强有力及常态化的防控举措，令疫情得以有效控制。然而，时至今日，国际间的疫情控制仍有显著差异。对个人、社会及商业活动而言，疫情所造成的影响远未散尽。

在2020年，住宅市场表现较具韧性，多个城市一手房市场迅速回暖，价格坚挺；“三道红线”压力之下，一些开发商在年关加速销售回款。零售市场一度受疫情冲击，但在下半年稳步回暖，月度社会消费品零售总额增速在八月已同比回正。相对而言，办公市场的处境更为复杂：疫情在短期对市场下行影响有限，但潜在供应巨大、需求复苏分化，为业主维持入驻率带来巨大挑战；物流市场则持续保持极高关注度，新型基础设施建设的政策引导，将持续利好物流行业。

投资：利基资产愈发受到关注

全年房地产投资市场活跃度较往年偏低，大宗成交（单笔成交金额超过1亿元人民币）金额人民币约1,781亿元，同比下降36%。尽管社会生活已基本恢复常态，经济也在一定程度上得以恢复，但全球疫情局势尚未稳定，预计在2021年仍会对业主和租户的经营产生持续影响。面对挑战，一些投资者将目光看向了利基资产，令全年利基资产成交占比达近年新高，约22.8%；而另一些则选择深挖传统资产，寻找其中租赁需求强劲、价值被低估且具有增值潜力的投资机会。

图1：中国传统和利基资产大宗成交比例

来源：Real Capital Analytics、排名前列太平戴维斯研究部

注：仅包括成交总额超过人民币1亿元的非自用成交

传统资产包括：写字楼、零售、酒店以及住宅项目；利基资产包括：工业项目、养老项目、厂房及自存仓。

办公：企业审视并优化办公场所配置

2020年上半年，办公租赁需求受疫情影响表现疲软，个别城市净吸纳甚至出现负值，但随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，写字楼租赁活动自下半年伊始便已显露回暖态势，三季度十座重点城市写字楼净吸纳量较二季度环比增长140%。越来越多的企业正重新审视办公场所的使用方式。国有企业仍倾向“总部办公+固定工位”的传统办公模式；而跨国公司及一些私人企业更容易接受不同办公空间的灵活组合，通过移动工位、灵活办公和在家办公的结合，有效降低成本，同时为员工提供自由空间和弹性工作架构。

表1：写字楼搬迁成交案例，2020

来源：排名前列太平戴维斯研究部

注：以上成交信息仅供参考，以最终合同为准

零售：休闲娱乐业态的占比继续上升

2020年，中国线上市场占整体零售市场份额预计将达25%。众多品牌在数字化与创新方向持续发力，提升线上市场渗透，并与线下门店全渠道贯通，为消费者提供无缝体验。休闲娱乐业态成为吸引消费者回归实体空间的重要手段。上海与成都的休闲娱乐业态在全市购物中心的比重近年持续上升。业主对大小娱乐租户聚客能力寄予厚望，预计该业态的占比仍有提升空间。

图2：2020年上海购物中心市场业态配比

来源：排名前列太平戴维斯研究部，按租赁面积

住宅：递延购房及置换需求的购房者为市场带来稳固支撑

住宅市场在经历2020年初新冠疫情影响后率先走出V型反弹，在第二季度末已基本恢复疫情前的销售水平，在下半年更是达成了成交量新高。在下半年政策趋于收紧的前提下，来自递延购房及置换需求的购房者仍旧为市场带来了稳固支撑。然而各城市的住宅市场存在分化。一线城市在疫情冲击过后房价涨幅维持稳步上升，而其余线级城市在2019年开始涨幅已呈现波动收窄。

图3：各线级城市一手房均价同比涨幅中位数

来源：国家统计局, 排名前列太平戴维斯研究部

租赁市场方面，大批外籍租无法按时回到中国继续原有租约，高端服务式公寓积极调整租赁策略向国内租户倾斜；分散式长租公寓市场在经历“租金贷”等问题后，国家及地方针对租赁行业出台的监管政策及整治行动进一步提升；受益于此，整体长租公寓市场未来在保障租客权益、提升业主责任及市场透明度方面将更趋完善。

物流：新型基础设施建设推进物流建筑标准升级

伴随经济陆续复苏、贸易出口强劲增长，以及电商蓬勃发展，物流行业租赁需求逐渐升温。先进制造业产业升级及消费市场演进为物流市场发展带来持续动力。在土地市场，仓储工业用地供应同样有所增加，2020年前三季度同比增幅达到19%，较去年全年增幅上升了17个百分点。政策层面的宏观指引，尤其在新型基础设施建设方向上将持续利好物流行业。中国的物流总费用占GDP比重为14%，且近几年变化幅度不大，较成熟市场仍有一定差距。随着第五代移动通信、工业互联网等新基础设施的加速建设，物流仓储市场在高效、智能、绿色、安全等层面将继续升级。

图4：物流总费用占GDP比例

来源：中国物流与采购联合会，排名前列太平戴维斯研究部

物业管理：房地产科技协助打开物业管理增值服务的发展空间。

对社区、住户及员工健康安全的保护，令物业管理服务价值愈发凸显。与此同时，物业行业的提升和发展空间逐渐显现。物业价格不断上升，业主对更高品质的物业管理服务存在需求，物业管理的内容已经不再局限于简单的维护管理，增值服务的发展空间逐步打开。2020年，物业管理公司的上市数量达到近年新高。开发商分拆物业公司上市，一方面可将触角伸至更多项目管理，不断扩大规模，实现资源高效利用及分配；也可促进物业管理服务自身不断精益求精。

图5：物业管理公司香港新上市公司数量

来源：公开信息整理、排名前列太平戴维斯研究部，截至2020年10月

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排名前列太平戴维斯 (Savills)

排名前列太平戴维斯是一家伦敦证交所FTSE 250上市公司，是全球先进的房地产服务商。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传统，并始终保持着飞速的发展势头已成为市场引领者，目前已在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区的70多个国家设立了600余家办事处及联营机构。共有39,000名精英人才提供全面专业的顾问服务、物业管理及交易咨询服务。

自1995年进入中国，排名前列太平戴维斯即建立了其不可动摇的市场领导者地位，为客户提供创新的地产方案，满足客户的需求。排名前列太平戴维斯在北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、大连、沈阳、重庆、厦门、珠海、南京、西安、武汉、长沙、海南及福州都设有分公司及办事处，其庞大的业务网络为客户提供一站式综合性的地产服务满足客户需求。

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