新政尚未形成有效刺激,市场复苏还需时间

12月13日，成都2023年最后一次集中土拍开拍，历时一天时间，16宗地尘埃落定，今年成都的集中土拍也正式划上了句号。

成都2022第四次土拍成交结果（图源：四川乐居）

本次供应了16宗土地，共计约832亩，最高清水限价32000元/㎡，位于高新区。值得一提的是，自竞价规则修改以来，土拍市场上人才公寓占比一直在缩小，而本次土拍释放了6宗有人才公寓占比的地块，在一定程度上缓解了未来新房市场上小户型的稀缺。

纵观今年四次土拍，可以发现几点共通点：

1.开发商拿地越发谨慎，即便是在融资端口放开后的第四次土拍上，国企和底价仍是成交的关键词。

2.土地温度差越发明显，购房、融资等多重新政尚未有效刺激到土拍市场。

No.1

市场冷淡，国企“兜底”比例不断增加

先看一下今年的土拍数据汇总。

今年四月的第一次集中土拍，双限地市场上首次出现了清水限价超过30000元/㎡的宗地。并且修改了竞价规则，取消了竞配建、竞自持，降低项目成本。

第二次土拍一共55宗地，5+2区域29宗，占到了一半以上。成交的53宗地共计约2915亩，其中11宗土地达到熔断并通过抽签竞得，总计货值约399亿，整体溢价率5.3%。

第三次土地集中出让一共挂牌48块地，成交土地出让金合计约325亿元。其中4宗地块流拍，42宗地块底价出让，2宗地块溢价出让，没有一宗地块进入抽签环节。

再到最近的第四次集中土拍，16宗地共15宗土地顺利成交，成交土地总面积约770.8亩，土地出让总金额约98.3亿元。

（图源：克而瑞数据）

据克而瑞数据统计，成都至今的7轮集中土拍中，国企央企及地方平台公司拿地比例约为87%，较去年一批次几乎翻倍。其中，有明显“托底”行为的拿地比例在今年三批次及四批次占比最高，约为40%。

民企毕竟预算有限，首选肯定是更热门的地块。因为他们自己心理也有数，利润空间再大，最重要的问题还是卖不卖得出去，限价放得再宽，位置不好，开盘还是免不了打折销售的情况。

所以这些地块最后还是要靠平台公司兜底，在这个过程中土地收入没有得到本质提升，那肯定要给未来多点发挥空间，因此更不会因为有人兜底就把房价降下来。

克而瑞数据显示，2022年比2021年成交土地宗数多了31宗，但成交面积少了768亩，成交总建面少了约50万方，土地出让金多了93亿元。2021年，成都土拍市场的平均楼面价约9051元/㎡；2022年，成都土拍市场的平均楼面价约10211元/㎡。

宗地的面积在变小，同时地价在增加。

这无疑增大了开发商的压力，算一算这笔账，也不是那么划算。

所以在当今的市场环境下，地块自身条件再优异，对资金吃紧的绝大部分开发商来说，成本和利润才是选择的重要指标。

No.2

两极分化的背后：开发商和购房者的压力都在加大

可以看出，土拍市场上的温度差越来越明显：

第一，土地热度两极分化。

没有达到最高限价的宗地基本都是底价成交，并且大都由平台公司和国企接盘，民企仍旧偏好选择地段佳、热度高的地块。

（图源：克而瑞数据）

从近几次土拍中5+2区域的清水限价情况中可以看出，“5+2”区域仅成华和天新尚未突破3w大关。但考虑到新拍地块基本都是精装交付，加上2000-3000元/㎡的精装，实际上每个区域最高限价都突破了30000元/㎡。

同时，新拍地块一半以上都要求容积率不大于2.0，成都已经从3.0+的刚需时代过渡到了2.0改善时代。面对改善时代下户型必然变大的结局，成都新房总价将会踏上更高的台阶。未来开发商卖房的难度在增加，消费者买房的压力也在增加。

第二，底价成交的地价格却不低。

拿第二次集中土拍里金牛区两宗地举例子，茶花板块的47亩地块，楼面价只有7400元/㎡，清水限价却达到了33000元/㎡，价差高达25600元/㎡。

其实清水限价只是一个指导信号，过去土拍把限价压得很低，开发商顶格卖，才让很多人有了清水限价=清水售价的错觉。

实际上，随着清水限价放松，很多开发商已经意识到了这个问题，目前成都市场上已经出现了部分备案价低于清水限价的项目，未来应该会越来越多。

总的来说，清水限价上涨只是给开发商松绑的一个信号，但未来对于市场的影响还是会越来越小。

No.3

最后

土地热度的两极分化暴露出一个事实：开发商的压力从未因政策回暖而减小过。

虽然融资的端口已经打开，但对当下的民企来说，拿地显然不是第一任务。毕竟央妈放开融资的主要目的也是保交付，所以即便民企能够拿到钱，也不敢像过去一样大手笔拿地，如何确保过往停摆的项目顺利交付才是他们当下应该关注的重点。

简而言之就是，这波输血下来，民企复苏还需要时间，土拍市场想要重归往日的辉煌，恐怕还需时日。

来源：成都撩房君