成都楼市:在楼市现状和经济大环境下,如何买房才能升值较大化?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，请问在今年成都楼市状况和经济大环境下，在成都买房需要注意些什么事项，才能使得房产升值较大化？

回答：在成都可以关注房屋租金这一因素，成都房价增势幅度不大，后续一段时间仍会保持小范围涨幅，升值空间不大，卖房将变得越来越困难。

在房屋限购大环境下，购房者更应该多关注资金的回流，注重租金这一因素。租金的多少与租售比高低有关，租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，以600为分界线，越小越稳。租金是一个可以参考的因素但不是全部，购房者还应结合自身需求和市场环境来综合分析、决策。不过当一个区域发展前景很好，租售比低的话，还是可以入手，但是房价过高的的话，建议还是参考租售比这一因素。

提问：成哥你好，母亲有2套房在省内非省会某市，一套新房自住，另一套为房龄22年75平米房子。丈母娘有营业执照，有1套房在省内非省会某市，无按揭抵押，价格约70万。夫妻在省内非省会某市体制内工作，公积金目前每月共5000元。有一套房在成都外光华，租金2000-2400元每月。夫妻在某市万达广场购入一间公寓，价格25万，贷款95000元，今年9月底付了首付，目前银行在审批贷款。丈夫户口在成都，妻子和小孩户口在省内非省会某市。

下步方向：以上为部分情况，若要资产增值较快，请问下一步如何操作？是继续在成都买第二套房吗？还是将房屋抵押进行贷款，作为成都第二套房的首付吗？如何选择买房区域，是主城区的哪个板块，还是天府新区，或者东部新区。如何选择买房类型，是老破大，还是摇号限价房，或者东部新区的房子？

回答：有资格完全可以在成都继续建仓。今年国家提供了经营贷，利息相对比较低，你丈母娘有营业执照，可以叫她区做经营贷。然后用你们的名义买房，这不会被银行查出来，不至于贷款下不来，如果用你们的房子抵押出来的钱，再用你们的名义买，一旦银行查出来，后期怕贷款下不来。当然等贷款下来了，你想抵押你们的也是可以的。

主城区，你可以关注成华区的，二仙桥板块，现在还算得上价值洼地，至于天府新区，如果想赌后期发展，也是可以赌的。东部新区，我的建议是暂时不考虑，一个刚刚新建的新区，发展需要时间，起码10才会看到明显的变化。如果你是纯投资，我的建议是买80-120的小三居，后期流动性好一些，成都这个城市不适合投资老破大。成都目前的新房和二手房价格出现倒挂的现象，如果有新盘价格低于二手房的，可以优先考虑，但是如果没有，或者和二手房差不多，建议还是优先考虑二手房。成都价值高的区域及楼盘详见内部！

提问：成哥，我感觉成都五城区到我上班的地方出行比较方便，但这个区域的新盘好少啊，五城区的楼市行情现在是怎么样的啊？

回答：成都五城区发展较为成熟，配套完善，生活便利，居住舒适度较高，但区域内土地资源较为稀缺，新房供应量不足。锦江区、青羊区土地供应量严重不足，未来新盘供应也不容乐观；而五城区中金牛区与成华区可开发土地较多，新盘存量较为充足，区域热度会进一步提升。五城区土地供应区域主要集中在三环外，内环的新盘供应较少，改善盘成为主要供应项目，但市场上改善盘同质化较为严重，优质改善盘稀缺，选择时可能需要在楼盘品质与地段、优质学区之间作出取舍。

提问：成哥你好！目前成都西门小套三一套已全款，还有一个资格准备在入手一个城郊套四自住，保留首套不卖。预算总价200，哪个区域合适，近一点的高层还是远一点的洋房，考虑新房还是二手，有没有推荐楼盘？后花园三期，傲城2期，万科城可以考虑不？目前手里子弹只有二十出头，公积金能覆盖月供，首付有什么方式可以加杠杠处理？

回答：200万以上250万以下可以考虑：驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。建议高层，不考虑洋房。在单价相同的情况下，建议选择二手房。傲城2期可以，马上要通地铁了，地铁通后可能会涨一波。首付不够，可以现有房产做个抵押或者配合信用卡，如果首付够，完全可以看好就入手，房子永远都是先买便宜。更详细的分析详见内部！

提问：你好成哥，我资格已经腾出来了想解决自己的首套自住房问题，目前租住温江，宝宝户口也在温江上幼儿园，但是温江的好几个位置不错的新盘都在两万左右，我觉得性价比不太高，我的需求是希望这个首套自住房在未来几年有比较大的升值空间，有利于我将来好出手换大房子，同时又能满足宝宝上学的需求，但是我不知道该买在哪个区域是性价比较高的，麻烦成哥推荐一下。

回答：想在几年出售，而且有潜力，性价比高的区域。目前就看好成华区的二仙桥板块，因为有以下几点：排名前列，它是少有一个三环内拥有3000亩土地可以开发的地方，未来几年发展会持续跟上。第二，同样是作为主城区，而这个板块的房价是相对较低的。从板块轮动的角度来说，这也算得上是个价值洼地。成都性价比高的区域详见内部！

提问：成哥您好，我来自成都周边县级市的，在成都上班，去年买了一套小公寓，最近感觉加班太疲惫了，想把房子卖掉回老家生活了，成哥您有什么建议吗？

回答：不要轻易返乡置业，要珍惜一二线大城市的机会，现在把公寓卖掉换小住宅之后还是很有升值空间的。小阳春即将来临，如果有非学区老破小、商住公寓、远郊房等垃圾资产的朋友，抓紧时间抛售，市区内的老破小和远郊的老破小已经开始上涨，意味着本轮房产涨幅即将结束，现在是最后吃红利的阶段。卖房者如果不清楚自己房子的市场价，可以看卖房app上的成交记录或者是假装买卖房子的人去和中介了解情况。

提问：你好成哥，我是广州人，男朋友中山人，年前两家人已凑齐首付在中山购入新力翡翠湾。有几个问题想咨询一下：1、89方，南向二楼，房屋总价99w的新力翡翠湾，入手得值吗？考虑未来几年都在这边工作，目前家庭资产有20-30w闲置资金，结合工作通勤需要和家里理财投资需要，计划在黄岐城区购入一个约40平的一房，总价预算55w内。符合政策条件，可购置。2、您觉得这个投资可做不？黄岐这个片区的发展前景如何。3、预算内可选择的并不多，主要是2000年前后的步梯房。这些房子可选择不？4、目前看了一套江滨大厦3楼的房子41方，49w，基本无小区。以及一套嘉洲花园4楼43方房子，53w，有较大小区。值得入手吗？

回答：1.中山婚房自住可买一套，投资价值一般。中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州 中山是单纯的环深城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。

2.黄岐虽不是投资最优选项，但预算有限，且符合自身通勤需求，可以考虑。黄岐、盐步这大沥一带，一直以来都是临广之地，也因为太近传统的广州老城，黄岐甚至有中山九路之称，但也就是太靠近太繁荣了，这片区已经不用ZF太多的力气就吸引来大批的人。因此ZF也不会太投放资源到这个区域，反而是区府一带桂城千灯湖等，作为禅桂核心，得益于ZF大量投资，大搞金融高新区，大打地铁，才是ZF落力的地方。我们要追逐ZF投放资金，加实际有利好的地段，也近广州便于人口迁移的地方。资金充足就买千灯湖，预算有限考虑买黄岐。

3.投资不适宜买太老的房子，电梯次新是较好。如果还贷能力不错，可以适当gpgd，降低首付款，拉高房子总价，更有利于选筹。不然这个预算买不到太好的房子，投资反而会踏空。

4.相比买嘉洲花园更好一些，不过投资来说，一房处于置换链的底端，需要考虑未来接盘侠的问题，要想办法拉高首付，较好买2房或小3房，未来出手流动性会更好。广州投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：您好成哥，长沙和成都，十年为期，谁的房子会博得更大涨幅和收益？

回答：买房买的是一套具体的房子。除非城市之间存在巨大难以弥补的差距，例如长沙和永州，成都和攀枝花，才存在大范围的对比。长沙买到溢价盘，也比成都赚的少；成都买的好，也可以比长沙赚的多。长沙的优势在现在还有单价很低的房子，缺点在监管当道，不知道什么时候才有自由市场，恢复健康。需要长持。成都投资回报率高的楼盘详见内部分享！

以上来自“成哥说房”微信公众号粉丝提问精选