杉板桥新房住宅终于上新了!总价209万上车103㎡套三

时隔两年半，东二环外侧的杉板桥板块，终于迎来了新的住宅房源供应。

就在今天（6月1日），位于杉板桥的全新项目誉浪东望取得首批次住宅预售，共推出了248套房源，包括高层与叠拼。其中，叠拼预售价格约17736-33265元/㎡，总价约367-630万元/套；高层单价约20061-22701元/㎡，总价约210-298万元/套。

誉浪东望

地址：成华杉板桥路南侧、杉板桥公园旁

占地面积：约39亩

容积率：2.5

楼栋数：17

总户数：476户

楼层：高层26F，叠拼4-8F

户型面积：高层103-131㎡，叠拼175-258㎡

本批次推售房源：1-8#，共248套

本批次取证价格：清水约17736-33265元/㎡

报名登记时间：6月2日-6月3日

物业公司：龙湖物业

预计物业费：高层3元/㎡·月；叠拼4.5元/㎡·月

预计交房时间：2024年7月

追溯该片区上一次的新房住宅供应，还是2019年11月。万科天荟推售了576套132-163㎡高层，预售价格21532-27428元/㎡（带装修）。而在2019年9月，龙湖梵城最后批次高层的预售价格也在2.5-2.8万元/㎡（带装修）。

所以，无论是从区域住宅供应的“稀缺”性，抑或是住宅价格的对比上来看，较新取证的誉浪东望，无疑都是值得关注的住宅项目，或将是刚需现在上车杉板桥的好机会。

成华“小太古里”已养成

醇熟配套让生活无忧

项目誉浪东望所在的杉板桥板块，自2010年启动“腾笼换鸟”之后，相继引发了保利、蓝光、中粮、招商、龙湖、万科等房企入驻。目前，2017年及以前出让成交的地块项目，均已打造完成，形成了以保利康桥为改善引领的居住氛围。

▲杉板桥板块已呈现项目

聚焦区域商业氛围，东郊记忆这一地标性文化公园率先树起了区域的文创IP。同时，随着住宅项目的交房入住，自2019年下半年开始，东郊记忆-杉板桥商圈逐渐成型。先是万科天荟的商业综合体——万科·城市广场率先焕新亮相；接着超过14万平方米的龙湖滨江天街，正式开门迎客；2020年上半年，招商花园城迎来开业。

而随着地铁8号线的通车，沙河城市公园、杉板桥公园等多个市政公园的打造完成，以及东郊记忆艺术等特色文旅街区的改造推进，杉板桥板块已经形成了集文创产业园区、特色商业街艺术展演空间、高端写字楼、星级酒店大型商业中心、生态公园、TOD站点等于一体的城市级商圈。

成华“小太古里”已经养成，区域的醇熟配套可以说让项目誉浪东望的生活几乎无忧。

项目不仅距离东郊记忆地铁站及杉板桥公园均在200米内，且万科天荟、龙湖滨江天街、招商花园城三大商业体均在1公里范围内，1.2公里范围内还有地铁8号线杉板桥、地铁7号线理工大学、崔家店三大地铁站点。此外，项目并未临主干道杉板桥路，居住环境也相对“安静”。

值得一提的是，项目所在街道目前公立小学对口四川交响乐团附属小学南校区，口碑一般。在意教育的购房者，可能需要考虑私立或参与3公里左右的成都七中英才学校摇号。

此外，整个杉板桥板块，优质医疗资源还较为匮乏。身体小毛病可以依靠楼下药房或区域内的华川医院等小医院，但要进三甲医院，最近的还是二环内建设路板块的成都市第六人民医院。

“高低配”让高层更“刚需”

高层上车门槛更可控

誉浪东望为纯住宅项目，整体占地约39亩，分为了南北两个地块，由四川通惠房地产开发有限责任公司。其集团公司为四川宏凌集团，成立于1998年，于南充起家，以房地产开发为龙头，集商贸流通、物业管理、项目投资为一体，但在成都尚未开发有标杆性项目。

项目整体容积率为2.5，产品规划为高层+叠拼。南北地块各布局1栋高层，且高层与别墅完全隔离开来，让高层住宅的园林绿化非常有限，不能实现与别墅部分的园区共享。同时，基于地块不规则形状的限制，叠拼产品部分也没有太多空间用于园林景观的打造。

本批次取得预售的是北地块，共8栋楼、248套房源。包括高层150套房源，叠拼98套房源，均是清水交付。

其中，叠拼包括6层、8层的三叠和四叠，密度偏大。户型建面约175-258㎡，主力户型尺度偏向于入门级叠拼。其中，下叠户型建面除6号楼约175㎡，其他楼栋基本都在210-258㎡；中叠及上叠户型除7/8号楼约190㎡，其他楼栋基本都在175㎡左右。

▲叠拼部分户型展示

从产品设计上来看，有私密电梯入户，算是该项目叠拼的一大亮点。同时，所有户型在功能区上都是“4室3卫”的配置，满足了叠拼置业的功能改善。

高层住宅楼栋则是3T6户布局，总层高26F，首层架空。共有建面约103/106/117/120/131㎡共五个户型。其中，103㎡户型朝东，106㎡户型朝南，117㎡及120㎡户型朝北，131㎡户型朝西。从朝向上来看，小面积的户型范围朝向更好。

其中，103㎡户型为套三双卫设计，竖厅布局，动静分区，且带赠送的观景阳台。阳台面宽约4.9米，进深1.6-2.4米，可利用空间较大，但也遮挡了次卧部分采光。三间卧室均带飘窗，且主卧开间带独立卫生间，开间达3.3米，舒适度较高。但两间次卧的飘窗仅1.8-2米，采光受限。

▲103㎡套三双卫

106㎡户型朝南，是房源套数最多的一个户型，其户型布局及尺度与103㎡户型差距不大。但值得注意的是，该户型观景阳台部分是“封窗”处理，即阳台部分面积非赠送，而是计入产权。

▲106㎡套三双卫

117㎡户型和120㎡虽是套三双卫设计，但可以改造主卧进而变幻为套四。这两个户型均朝北，且户型布局及各功能区尺度差异不大。两个户型均带赠送的观景阳台，客厅及主卧尺度都较为舒适，但两间次卧开间均不足3米，尤其是临客卫的次卧，窗户宽仅1.3米，采光视野较差。

▲117㎡套三双卫

▲120㎡套三双卫

131㎡户型是本批次高层住宅中少有的横厅户型。客厅阳台开间达7.5米，采光视野好，但阳台部分“封窗”，为产权面积。同时，生活阳台也是“封窗”处理。餐客厅及主卧尺度较为舒适，但三间次卧开间尺度小，室内不够通透。

▲131㎡套四双卫

整体来看，无论是叠拼还是高层，誉浪东望的品质及产品尺度都偏向于刚需及首改置业。

以叠拼产品来说，虽然项目为其让渡了更多园林空间，但自身的硬伤仍难以避免，让居住的体验感就会有些“憋屈”。而相较于前一段时间二八板块取证入市的紫瑞府叠拼，上下叠拼面积在207-334㎡，总价约483-577万，誉浪东望总价约367-630万元的叠拼，性价比优势就略显不足。当然，如果瞄准了400万左右的叠拼，在杉板桥这个地段也确属有些难得。

而高层产品由于户型面积的限制，再加上预售单价，让项目的总价门槛对刚需购房群体也更加“友善”了。

高层单价约20061-22701元/㎡，总价约210-298万元/套，这一价格不仅不及2019年取证的龙湖梵城、万科天荟高层，且从项目周边的存量地块项目来看，价格优势也很明显。

目前，项目所在的杉板桥板块，还有三个住宅用地项目，即华天文旅17.8亩地块、华天文旅18.7亩地块及凯德44.1亩地块。其中，华天文旅18.7亩地块限定了清水房价较高均价25000元/㎡，凯德44.1亩地块限定了清水房价较高均价26000元/㎡。

当然，相较于项目的地段价值及周边醇熟的生活配套，更看中项目本身的品质，那么在誉浪东望约1.5公里处，崔家店板块还有一个“双限”项目——华建云锦，预计7月左右将取证入市。其限定了清水住宅均价20600元/㎡，户型面积约89-137㎡，可加以关注。

来源：地产全说