区域限价升至24000元/㎡ 东三环的十陵何时脱胎换骨?

十陵，一个话题度拉满的区域。

2017年以前，大家总觉得十陵地处东三环，地理位置太好，但是城市界面老旧，颇有点“嫌弃”的意思。后来十陵重启供地、大运红利加持，十陵开始有了变化，大家又觉得房价太贵，是主城的“二八”板块不香吗？

尽管屡有不同的声音出现，但地价和开发商的身体是诚实的。十陵板块的地价一直都在稳步提升中，还有众多央企、民企进驻。

日前成都二批次集中供地中十陵板块再次定调，将区域的清水房限价提升至24000元/㎡。

或许，大家怎么看十陵并不重要。重要的是，在“主城价值回归”和“留在主城”的论调中，这里正在成为开发商竞相追逐的对象。

— 1 —

优势叠加 主城宝藏地段

众所周知，一二环已经鲜有开发空间，三环成为近几年成都供地的主要区域。

数据显示，近几年成都三环周边涉宅地块成交楼面价≥15000元/㎡的超过40宗，较高价格达到19300元/㎡，位于三圣乡板块。

从城市发展动向来看，三圣乡板块受“东进”、“南拓”双向红利的加持，区域价值有目共睹。单论“东进”，较大受益者就是十陵板块，也是龙泉驿区距离城市中心最近的区域。

十陵板块总规划面积约27.38平方公里，位于东三环外侧，绕城高速内侧，在回归主城价值的背景下，十陵背靠“东进”的价值再次显现出来。

十陵板块，刚好被三环路、绕城高速、厦蓉高速、沪蓉高速切割成块状，中间还有成洛大道，无论是从十陵立交、成南立交还是成渝立交都能迅速接驳到二环区域，这是板块交通路网发达的体现，也是城市距离优势的体现。

区域内还有已开通的地铁4号线，设有来龙、十陵、成都大学、明蜀王陵四个站点，轨道交通也非常方便。

加上官方日前明确表态，要力争将地铁12号线纳入成都第五期地铁建设规划中。据了解，地铁12号线将从郫都区金台村附近出发，呈西北-东的线路走向，最后止于龙泉驿区将军庙附近。

也就是说届时十陵板块的地铁密度将会增大，为板块内的产业和居住提供更大的便利。

说实在的，城市发展到今天，绝大多数的商业、教育、医疗配套并不具备不可替代性。反倒是一些天然、原生的生态资源，显得更为珍贵，并且是板块宜居度里的一项重要指标。

纵观成都市域地图，能满足距离市中心最近、巨幅生态绿地两个标准的，一个是三圣乡，另一个就是十陵。

青龙湖湿地公园整体规划面积达10400亩，相当于两个兴隆湖，差不多占据十陵板块约三分之一的面积。

目前公园一期、二期都已全部呈现，为十陵板块带来了不可替代的、优质的生态资源。这一点也驱动着开发商来此。

焦点君梳理近几年入驻十陵的房企有华润、城投置地、龙湖、中海、蓝光、邦泰、佳兆业等数十家，十陵已经成为三环边上最热闹的板块之一。

— 2 —

界面有待提高 后势强劲

2017年，十陵一宗地以11400元/㎡的成交楼面价，成为二圈层中排名前列土拍价格破万的区域。在开发商和地价的影响下，大家对十陵的期望是越来越高。

从区域来看，十陵是成都发展较早的区域之一。经历了数十年的发展，必然会有历史遗留问题，比如产业老旧、厂房搬迁、居住群体固化、配套陈旧……

目前的十陵，以前的一些汽车零部件工厂都已搬迁，只有少量相关企业还留在十陵，至于老旧的城市界面范围太广，更是“不太好动”，难以形成统一方案实施搬迁，而且高昂的拆迁成本更是搬迁难的排名前列关卡。

焦点君在走访十陵时看到，很多低矮、老旧建筑都有局部微调，但难以改变整体的城市界面。

如果说，十陵老旧的城市界面并未焕然一新，是很多人对十陵提出质疑的原因所在。那么新房价格与城市界面严重不相符的矛盾，才是大家质疑十陵更深层次的原因。

数据显示，2021年十陵板块住宅认购总额接近106亿元，成交均价在20000-28000元/㎡，从价格来看，产品必然是高端改善，置业人群必然也是追求生活品质的群体。

要知道，搭上“东进”和“大运会”的东风后，购房者更看重十陵板块后期的价值。而部分价值通过一些在建，或已建成的配套中探知一二。

文化设施方面，成都大学与东盟艺术学院配建了城市网红级图书馆、游泳馆、东盟美术馆和西南知名的高校剧场，未来将是十陵板块文化活动的重要场所。

商业方面，华润时代之城打造的时代润街已交付呈现，是目前十陵片区最“高大上”的商业一条街，除此之外，还有多个项目拥有商业配置，未来片区的商业活力度不容小觑。

教育方面，十陵作为老城区，教育资源完善，有华川幼儿园、和平小学附属幼儿园、四川师范大学附属临枫小学、友临小学、灵龙小学和友谊小学等学校。中学还有华川中学，可以充分满足最基本的教育需求。

应该说，十陵是抓住了近几年的政策红利，为区域的下一步爆破创造了条件。

— 3 —

2万+已成常态 3个纯新盘蓄势待发

与配套同行，借力大运会东风，嗅觉敏锐的各大房企开始抢先入驻，中海、龙湖、华润、中梁等房企纷纷落子板块。由此，十陵板块开启了集中的土地供应浪潮。

2019年十陵土地成交量创近5年的新纪录，加上平均容积率不超过2.0，基本奠定了十陵片区“高品质宜居宜业宜休闲”的发展格调。

随着区域内土地逐渐售罄，土地出现断供，2021年仅供应成交1宗土地。可以预见，未来有条件打造“高端品质”楼盘的土地肉眼可见变少。

从在售项目的业态和总价区间来看，板块内目前以小高层、洋房、别墅为主，小高层总价在200 全能级，洋房总价在300 全能级，叠拼总价约在400万以上。

龙泉驿的纯新盘中，华润置地时代嘉玺、龙湖三千云锦、加德首座这三个都在十陵板块，其中龙湖三千云锦的清水较高均价达到了22000元/㎡。

6月10日，华润置地时代嘉玺取得首张住宅预售许可证，推出380套低密洋房产品，主力户型建面约116㎡-137㎡，底跃户型建面约151-202㎡。

华润置地时代嘉玺效果图

时代嘉玺占地面积约34亩，容积率约2.0，作为少有一个低容低密的全小高层、纯板式组团，采用了阵列式布局，南北楼栋之间较大楼间距有约41米，保证洋房改善属性的纯粹性。此外，这种全小高层、阵列式排布的规划让每一户都能享有坐北朝南、前后通透的设计，社区的整体均好性更强。

就价格来看，时代嘉玺的清水住宅较高销售均价为18500元/㎡，要知道在即将到来的二批次集中供地中，十陵即将上市的双限地清水住宅销售均价为24000元/㎡，对比下来，项目价格优势比较明显。

作为龙湖在十陵较新的一个项目，前两个月刚亮相的龙湖三千云锦将以约110亩的大体量，推出小高层、洋房、叠墅，较高清水均价在22000元/㎡。

项目位于成南高速旁，据占地约30000亩青龙湖直线距离约2公里，还有范家院子TOD加持，带动区域商业氛围和生活便利性的提升。加上龙湖的品质，这个项目还是可以期待的。

另一个纯新盘则为加德首座，这是四川中鸿博悦房地产开发有限公司于两年前摘得十陵48亩商住用地，容积率2.5，净用地面积32440.94平方米，总建面130522.90 平方米，规划产品形态包括住宅、酒店、商业，目前拟引入温德姆酒店。

加德首座鸟瞰效果图

项目交通优势突出，距地铁2号线十陵站步行距离约100米。至于项目的业态和总价区间，目前暂无更多信息释放。

总的来看，随着十陵板块的近年飞速发展，区域内已形成全新的新房格局，“2万+”已逐渐成为常态。从即将上市的双限地清水住宅销售均价为24000元/㎡来看，已经不输主城热门区域，也可见市场对于区域的足够认可。

随着大运会的召开，十陵的发展或许将再次进入一个新的篇章，大刀阔斧的修建和焕新之后，一个全新的十陵已经在路上了。