华侨城10月销售额大降,成都多项目在售进度缓慢

近日，华侨城发布10月主要业务经营情况，同比下降33%，其中地产方面同比下降35%，10月内公司无新增土地情况。

在市场持续低迷的情况下，来自地产业务的收入增长预估难以持续，华侨城的去化难度正不断增大。加上疫情对文旅产业的冲击，华侨城"文旅+地产"的护城河，面临压力。

那么，在新一线城市之首的成都，华侨城的表现如何？其覆盖一二三圈层的10个在售项目去化进度是否符合预期？

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两大板块收入下降 护城河压力不小

据了解，华侨城的主要业务分为旅游综合业务及房地产业务，根据11月16日深圳华侨城股份有限公司（000069.SZ）发布的2022年10月主要业务经营情况公告，两大主要板块收入都出现一定程度下降。

公告显示，2022年10月，华侨城实现合同销售面积22.3万平方米，合同销售金额42.4亿元，无新增土地情况。

2022年1-10月，华侨城累计实现合同销售面积223.4万平方米，较上年同期下降35%，合同销售金额472.1亿元，较上年同期下降33%。

不可忽略的是，在地产行业尤其是住宅业务销售额下降，受疫情风险持续存在的影响，文旅产业难以看到全面复苏的迹象。

今年1-10月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客5485.7万人次，为去年同期72%的水平。

华侨城的护城河主要源自于全国领先的规模文旅产业，疫情带来的宏观风险之下，文旅护城河没有被外部竞争突破，而是自身出现了一定程度的枯竭。

在焦点研究院发布的2022年10月中国上市房企经营安全测评星级榜上，华侨城A安全星级为4星，足以看出文旅和地产业务还有很长的路要走，前景如何，也还是个未知数。

/图据中国上市房企经营安全测评（10月）

焦点君注意到，在新一线城市之首的成都，华侨城面临的形势也比较严峻，其覆盖一二三圈层的10个在售项目销售进度缓慢。

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成都多项目在售 去化不算理想

这10个在售项目中，既有网红盘华侨城春风十里和华侨城滨江壹号，也有冷门的莫奈的湖，仔细观察这个项目，实际情况可能与大众熟知的情况有所不同。

首先是上批次单价4K+的华侨城春风十里，这个位于龙泉驿区洛带古镇的项目，因低廉的价格受到众多购房者的关注，三次开盘都以“三倍红盘”的姿态证明了自身在成都楼市中的存在感。

可焦点君核实到，6月取证批次还有3套房源可售，与10月14日焦点君统计的剩余房源数量相比，减少了1套，考虑到价格，这个成绩多少有点让人吃惊。

无独有偶，网红盘华侨城滨江壹号也有不少剩余房源。

/华侨城滨江壹号意境图

虽然某小程序显示，华侨城滨江壹号只有今年4月取证批次还有剩余房源。但据成都住建官网显示，华侨城滨江壹号今年取证的三个批次均有剩余房源，其中，4月取证批次剩余房源84套、5月取证批次剩余房源68套、8月取证批次剩余房源71套。

不过焦点君仔细核验发现，剩余房源多为超小面积段的一室产品，只有少量的建面约90㎡、132㎡和137㎡的产品，有意捡漏的购房者可能还有机会。

而华侨城与碧桂园联合打造的莫奈的湖也位于洛带古镇板块，大家对TA的影响不深，也算不上畅销盘。可是总价约230W起的莫奈的湖前两批次的房源都已售罄，目前只有最后批次还有16套房源未售出，也算是挺意外的。

除了上述几个项目，华侨城在成都还有滨江天地和华侨城云岸这样的商业项目在售，但只要是长期关注华侨城，就会发现，华侨城在成都住宅市场逐渐鲜有发声，取而代之的是文旅项目方面的动作。

2022上半年，华侨城光在成都就推出了龙泉驿欢乐田园、成都东安阁酒店等项目，致力于提升文旅业务的运营能力。而住宅方面的重点仍是放在了销售去化。

可是单价约16800元/㎡起的滨江天地、单价约13000元/㎡起的华侨城云岸等项目，还有盘踞在眉山市、大邑县的多个项目，华侨城在成都的去化之路，任重而道远。

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是情况不妙，还是胸有成竹？

看完了华侨城成都的项目销售情况，很难说是“去化优秀回款迅速”，再来看华侨城的2022年三季度报。今年的前三季度，华侨城共录得营收292.81亿元，同比下降40.78%，第三季度内，营业收入为128.86亿元，比上年同期减少51.25%，归属于上市公司股东的净利润为2058.14万，比上年同期减少了98.88%。

/图据华侨城2022三季度报

据季度报解释，营业收入同比下降超过41%，主要是销售不畅，结转量下降所致，净利润、归母净利润同比分别下降84%、96%，主要是结转收入同比下降，另外受疫情影响造成景区、酒店、租赁的收入下降较大所致。

根据华侨城2021年报，2021年，华侨城全年营收1025.84亿元，那么截至2022年前三季度，华侨城录得的营收仅为去年全年营收的28%左右。

来到第四季度的10月份，据华侨城10月主要业务经营情况公告，10月份公司实现合同销售面积22.3万平方米，合同销售金额42.4亿元；2022年1-10月份公司累计实现合同销售面积223.4万平方米，较上年同期下降35%，合同销售金额472.1亿元，较上年同期下降33%。并且，10月份，华侨城无新增土地情况。

/华侨城2021年10月主要业务经营情况公告

在旅游业务方面，去年10月，华侨城深圳欢乐谷、北京欢乐谷、成都欢乐谷、上海欢乐谷、天津欢乐谷共计10余项主要指标创历史新高。而今年的1-10月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客5485.7万人次，为去年同期72%的水平。

上文中，我们已经看到，华侨城文旅商业项目的去化较为缓慢。然而，华侨城仍旧在四川继续投资文化旅游类项目。11月10日，2022四川省文化和旅游发展大会、第八届中国（四川）国际旅游投资大会开幕式、南充市招商引资重点项目集中签约仪式在南充阆中市举行。全市共签约招商引资项目54个、协议总投资1068.4亿元。

大会上，华侨城—南充丝路传奇文旅科技产业项目签约，计划投资120亿元，将在临江中央公园建设“文旅体验园、文创产业园、临江康养城、临湖商业街区”，重点打造具有引领性、带动性和标志性的文旅产业集群，树立文旅产业新标杆。

据当地媒体报道，华侨城在2020年8月就与顺庆区人民政府签约，两年多以来一直没有落地，据其估测，南充有庞大的人口支撑，周边无大型文旅项目，客流将有保障。鉴于华侨城成都洛带几个项目的商业去化情况，焦点君认为南充项目的情况值得继续观望，再做结论。