锦江生态带,清水限价21114元/㎡,大开发商,连襟地,两个项目怎么选?

锦江生态带，源自2014年，天府新区确立“一城一区一带”的规划格局，即成都科学城、天府商务区和锦江生态带。彼时，这三大区域被称为“天府新区三驾马车”，属于未来重点发展的核心区域。

△“一城一区一带”1.0板块规划

众多开发商纷纷于此拿地布局，开发了万科翡翠公园、德商学府天骄、优品道锦绣、中海锦江城、首创禧瑞锦江等一系列的项目。

△德商学府天骄

随后，在高级天府新区全新的空间格局规划之下，天府总部商务区、科学城等功能板块逐渐成为了发展的重点。2020年前后，锦江生态带发展暂缓，原本开发的众多项目陆续售罄、交房，区域内唯有川发天府上城一枝独秀。

从去年9月开始，锦江生态带又开启了新一轮的土地集中供应，绿城、佳兆业、合信、华润、建发相继在这里拿地。

5月25日，市委、市政府印发《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区行动计划（2021—2025年）》中也提到将推动城园相融先行，构建鹿溪智谷生态绿廊—天府总部商务区、兴隆湖—成都科学城、锦江生态带—华阳生活片区等“三生”融合公园城市组团。

毫无疑问，2022年，锦江生态带将焕发新的活力。而华润打造的华润置地天府幸福里与华润和建发联合打造的华润置地建发天府和鸣（名字有点绕），毫无疑问，是锦江生态带更新升级的强力先锋。

△天府幸福里营销中心

锦江生态带 醇熟生活氛围

天府幸福里和天府和鸣均位于锦江生态带，是一块连襟地，其中天府幸福里位于沈阳路和云龙路交汇之处，而天府和鸣则位于天府幸福里北侧。

两个盘有颇多共同点，土拍时间在同一天；都是清水限价21114元/㎡，装修标准≤3000元/㎡；都含有人才公寓；都有华润参与……

此外，两个项目的推盘节奏也很接近，因此，一些购房者此时就要纠结了：万一天府幸福里和天府和鸣撞上了，究竟选谁呢？

经过多年发展，锦江生态带又被誉为“天府新区首熟区”，各方面的配套业已初具规模，作为连襟地拍出的两个项目，配套几乎没有差别。

交通方面，项目南侧是沈阳路，东连剑南大道，西接天府大道，就自驾来说，还是比较方便。轨道交通方面，距离5号线怡心湖地铁站约1.5公里，步行的话需要20分钟左右，略有些远，平时骑共享单车可能更方便一些。

△怡心湖地铁站

商业方面，距离项目最近的商业体是中海天府环宇坊，需步行约1.2公里左右，里面有步步高BetterLife精品超市、麦当劳、星巴克、太平洋影城等业态，此外还有万科生活广场、红星美凯龙等商业体，足以满足日常生活所需。

△中海天府环宇坊

教育方面，两个项目均位于天府新区A学区内（原天府新区A、B学区合并之后），区域内学校众多，项目周边直线一公里范围内就有天府四幼、云龙东街幼儿园、天府三小、华阳小学、天府四中等全龄教育资源（学校划分及入学条件以每年政府相关部门最终批准方案为主）。

左右滑动查看周边学校

医疗方面，周边有天府新区人民医院、四川泰康西南医院（在建中）、四川省第二人民医院天府院区（在建中），其中泰康西南医院距离项目约1.5公里左右，私立三甲，预计明年开业运营。

△泰康西南医院效果图

生态方面，沈阳路对面规划是天府森林（锦江西段），预计9月开始动工，未来将与天府大道段的天府森林联通。另外周边还有怡心湖、南湖公园，周末也可以带上家人去游玩。

天府幸福里 产品及户型

华润置地天府幸福里共占地约40亩，容积率2.5。项目可售住宅6栋，总户数530户，为16-17F的塔式小高层，呈阵列式排布，梯户比2T4户，精装交付。

△沙盘实拍

主力建面约90~138㎡，其中90㎡户型约106套，120㎡户型约150套，134㎡户型约234套，约占整个项目套数的46%，还有少量户型为建面约217~285㎡的底跃，合起来约40套。本批次预计推售的是1、2、4、5、6号楼的396套房源。

90㎡户型主要分布在1、4号楼，整体朝南，其中1号楼面临视野阻挡，4号楼临近沈阳路，会有一定噪音影响。

该户型是套三双卫，这在90㎡的户型面积段比较少见。南北通透，动静分区合理，客厅为竖厅设计，面宽约3.4米，主卧套房设计，开间约3.35米，尺度尚可，书房面积才5㎡出头，略显局促。

120㎡户型分布在2、3、5、6号楼，整体朝南，5、6号楼临沈阳路，同样会有噪音影响，2号楼位于中庭，与4、5号楼位置错开，视野遮挡不严重，算是楼王位置了。

该户型是套四双卫设计，动静分区明显，竖厅布局，开间约4.1米，厨房为二字型布局，与生活阳台相连，其他功能区尺度尚可，但书房2.35m*2.4m的尺度，如果后期改成卧室，略显拥挤。

137㎡户型分布在所有楼栋北侧，坐北朝南，户型视野面临一部分遮挡。

该户型也是套四双卫设计，户型方正，动静分区合理，客厅为大横厅设计，与7.1米宽开窗面的阳台合并，采光效果有保证，其他功能区间和前两个户型相比，尺度也更加合理。

天府和鸣 产品及户型

华润置地建发天府和鸣总占地约78亩，容积率2.2。项目可售住宅一共15栋，总户数881户，有10F小高层，18F板式高层和18F塔式高层，阵列式排布，梯户比为一梯两户、两梯两户、两梯四户，交付标准为精装交付。

主力建面约87~162㎡，其中建面约90㎡以下户型约194户，约占整个项目总户数的22.02%，不过目前天赋和鸣售楼部还没开放，项目露出的信息也不太多，仅有简略的总平图和户型图。

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天府和鸣建面约90㎡的户型有两种，也是做了三室两厅两卫的设计。D1户型结构和天府幸福里类似，各功能区间的尺度略微有些差异，天府和鸣的主卧小一些，书房要更大一些，D2户型三个卧室位于客厅两边，各个功能区间尺度比较合理，但未动静分区。

建面约130㎡的C1户型做了四室两厅两卫的设计，动静分区，客厅为方正横厅布局，开间达6.6米，其他几个卧室也很方正，卧室为套房设计，面积约17.6㎡。

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此外项目还公布了建面约142㎡和建面约162㎡的户型图，均是四室两厅两卫的设计，动静分区明确，整体户型设计中规中矩，无太大的优缺点。

综合建议

1、两个项目所处的锦江生态带，目前区域内德商御府天骄和万科翡翠公园二手房的挂牌价在3.2~3.3万一平，当然有些虚高，不过周边一些楼盘如学府天骄、御府天骄、花涧的法拍成交价基本都在2.7万~3万多的区间，倒是可以作为参考。

而两个项目都是都是清水限价21114元/㎡，装修标准≤3000元/㎡，即使带上地下室，精装均价基本也在2.5~2.6万左右，所以还是具有一定性价比。

2、两个项目一个由华润打造，一个由建发和华润联合打造。天府幸福里偏刚需、首改，建筑风格更现代时尚，天府和鸣更偏首改、深改，建筑风格更厚重大气一点，改善用户根据自身喜好上车即可。

△天府和鸣售楼部（施工中）

对于目标是90㎡的刚需购房者来说，倒也不用纠结，天府幸福里预计6约上中旬取证，天府和鸣那时候售楼部才开放，预售取证的节点应该会错开，毕竟华润都有参与，也不想两个项目打架。所以，该报就报，不用纠结，实在不行，马路对面的绿城也有小户型。