数据说明,二圈层购房者用脚投出的新房价位是......

除了主城5区+高新南+天府新区，二圈层成为越来越多刚需购房区域选择。

近日，锐理数据官微发布2021年一季度大成都各区域商品住宅成交量价参考，其中双流区与龙泉驿区成交均价分别约17033元/㎡、18035元/㎡，在二圈层中表现突出。

数据参考：锐理数据

此外，二圈层中温江近期一些热点项目市场表现，同样，让1.8W这个数字特别显眼。

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前后两批次预售价差近5K？

上周， 成都有11个项目开盘，位于温江光华新城的雅居乐锦尚雅宸推出建面约110-318㎡，共316套高层房源，约18231-20522元/㎡的带装修价格（预售证号510115202123709），开盘认购率达94.3%，与它上一次开盘对比多少让人感到意外！

去年低，雅居乐锦尚雅宸首开，2.3w-2.5w的预售价，包含参考装标3800元/㎡，这个价格在温江有点打脑壳，后面优惠下来价格大概在1.8w-2.0w之间，这年头有这么大的优惠，背后的故事可以想象。

雅居乐锦尚雅宸效果图

而刚刚选房结束的新批次，产品形态和装修标准与上批次大同小异，但预售价格整整低了近5千每平，与上批次惠后价格基本一致，最终市场也给出了不错的回应，开盘认购率约94%，这是一个比较理想的认购数据，目前仅有建面110㎡和138㎡户型少量楼层可售。

雅居乐锦尚雅宸

同理的还有德商天骄城华府和凤溪院子，德商天骄城华府首批次拿证惠后均价1.85万元/㎡，开盘认购率约68.92%，对于一个在二圈层的改善型住宅来说，这样的市场认可度算不错了。

凤溪院子去年9月份拿证，带装修价格20549-22709元/㎡，开盘认购率仅24.6%，顺销阶段均价约18400元/㎡，直到3月底才基本清盘。为避免顺销时间过长，置业顾问透露，近期或将加推的新批次5-7#楼，参考价格在1.7w-1.8w。

凤溪院子沙盘图

从目前各项目推出来的优惠价格看，大多数还是在1.8w-2.0w之间，换句话说，温江的改善型新房要想上2w是一道坎，1.8w左右或许才是市场可以接受的价格。

为了更好地了解实况，昨天我实地跑了一趟温江光华新城。（整个温江房价的“龙头区域”无疑就是光华新城，它也是目前温江改善盘较为集中、配套比较完善的板块。）

光华新城区域图

0２

1.8w或正当时，刚改可以有

从高新区管委会附近出发，经1号线转7号线，再转4号线，约15个站可达光华新城，算上换乘，通勤时间约50分钟内。有意思的是，下午3点钟坐4号线竟然有点打挤，根本没位置，这一点你细品！

开车走三环或绕城会快点，遇上早晚高峰，那就没法了，所以如果你在城南上班，买光华新城你得有点心理准备！

我们常说的光华新城主要指由光华大道向两侧延伸的区域，辐射有4号线和17号线凤凰大街、涌泉、明光、温泉大道等6个地铁站，区域位置大概是这样的。

光华新城给我的排名前列印象是干净，光华大道沿线小区大部分房子都是2015-2017年交付的，外立面看起都比较新，主干道与住宅之间有30米左右的绿化带，走在光华大道，有种天府大道的感觉。

光华大道

光华大道

江安河从板块穿流而过，江安公园和光华公园也在板块内，步行可达；合生汇、新光天地、天来国际未来广场、伊藤洋华堂、家乐福、盒马等众多大型商超，加上公园大道、洲际亚洲湾等小区的社区商业，这样的商业基底丝毫不逊色当下比较热门的十陵、大面、大丰、犀浦等板块。

 光华公园

合生汇&伊藤洋华堂

另外，板块内的教育资源也颇为丰富，成实外附小、嘉祥外国语小学、政通小学、成都七中实验学校、成都新世纪外国语学校光华校区、光华实验小学等，比上虽不足，但比下绰绰有余！

温江光华实验小学

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新房价格曾突破2.6w，但没站稳

光华新城的房价的分水岭出现在2017年，当时，金禾盛有限公司以10100元/㎡的楼面地价拍下公平街道86亩地块，至此，温江土拍首次迈入“万元时代”，光华新城也因此被推入历史高光时刻。

随后，雅居乐、德商、佳兆业、金荣、金科等开发商相继入驻，2020年光华新城的新房价格进入兑现年，雅居乐锦尚雅宸、德商天骄城光华、佳兆业珑玺、凤溪院子等多个改善项目集中出货，主力建面基本都是120㎡以上，预售价格大多数在2万/㎡以上，其中雅居乐锦尚雅宸、金泉怡景两个项目单价2.3w+，部分户型更是突破了2.6w。

数据参考：成都购房通

但以上楼盘的市场契合度并不乐观，以雅居乐锦尚雅宸为例，去年9月拿证到现在，半年的时间里，住建官网显示仍有少量房源在售，不排除备案滞后。另外从“优惠”这件事上多多少少看出点端倪，上批次房源的门槛约266万，而根据第三方提供的数据惠后总价约205万起，要么就是“起”字有玄机，要么相当于优惠了几大十万。

再看金泉怡景，去年底拿证，208套房源开盘价格约为2.2万-2.6万/㎡，5个月的时间过去了，通过成都住建官网查询，项目仍有150余套房源在售（备案可能有延迟）。

来源：成都住建官网

数据证明，目前2.3w以上的价格放在温江是很难站住脚跟的，去化速度也比较低。原因很简单，2.3w以上的价格在二圈层同纬度的郫都、新都、龙泉、双流等区域，基本是随便选，哪怕放在主城区也是一道多选题。

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购房参考

最后说点参考意见：

如果你是地缘性改善客群，或者地铁4号线、17号线的沿线客群，光华新城1.8w以下的房子是值得考虑的，毕竟这个价在5+2区域也不好买，动不动就熔断；

如果你是刚需人群，预算有限，那么光华新城的二手房也可以考虑，目前区域内的二手房挂牌价格约1.2w-1.6w，还是次新房，品质也不会太低，各项配套都跟得上，虽然稍微有点远，但远总比没得好噻！

来源：买房特工队