取消预售,房地产不能承受之子弹

“大家都夸二舅，但人人都不想当二舅；大家都骂周公子，但人人都想当周公子。”近几天，这句话在朋友圈刷了屏。或许，人性真的比高等数学更复杂。

境遇有云泥之别的“二舅”和“周公子”，也并非毫无交集：

二舅拿出所有积蓄，给女儿在城里付了首付；根据“周公子”在朋友圈自曝，他在省城至少有6套房子。

不同阶层的中国人，同样迷恋于土地和房产，这很“中国”。

眼下，中国人谈论得更多的是，商品房预售制要不要取消。这关系到业主同志们最基本的安全感。

PART.01

CHENGDU

近期，全国多地多个项目出现业主集体“停贷”现象。

据不完全统计，截至目前，全国已有超过200个烂尾楼盘的业主宣布在楼盘复工前将暂停偿还银行按揭贷款，而且数字还在不断增长中。

成都的武侯和新津也有两个楼盘业主联合发布了“强制停贷”申明。

这其中可能有“周公子”踩雷，但更多的应该是“二舅”们被坑。

他们省吃俭用、掏光6个钱包，但期房延期交付甚至烂尾，以致于必须冒着牺牲个人信用的风险来维权。

《一对年轻夫妻眼里的光是这样消失的》——说的就是郑州一对年轻人从恋爱到结婚，到省吃俭用买房，到房子烂尾的悲伤故事。

这种让人同情甚至相似的经历，让很多人将矛头对准了烂尾的“根源”——商品房预售制。

一时间，“商品房预售制度”就像是过街的老鼠，不论是专家还是“砖家”们谁看到都出来踩两脚。

气氛都烘托到这里了，“取消商品房预售制”自然成为各方讨论的焦点。

作为一开始就有争议的制度，各方肯定“公说公有理，婆说婆有理”。而作为弱势群体的购房者，自然最没理。

长远而言，商品房预售制退出是必然的事。但不得不说的是，如果现在“一刀切”取消商品房预售制，很有可能会产生事与愿违的后果。

PART.02

CHENGDU

商品房预售是指房地产开发商将在建的房屋提前出售给购房者，购房者预先交付订金或房款这一行为。

预售制最早起源于香港，当时又称“卖楼花”，随着1994年《城市房地产管理法》出台后，正式被引入内地。

预售制已在中国推行了28年，是目前房地产销售的主流模式。

客观而言，在我国商品房体系建立过程中，它确实起到了重要的积极作用。

它可以加快建设资金的周转速度、提高资金的利用率、降低资金使用成本。

经计算，以预售形式出售的产品，其开发动态回收期要比现货销售形式出售的产品短 10 个月。

于是，在近三十年的时间里，我们就实现了从计划经济下的福利分房，向市场经济下的商品房的过渡，解决了大量人群住有所居的需求。

不过，在行业高速发展的同时，预售制的风险也在逐渐放大。

有数据显示，近些年以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件。

尤其近段时间以来，随着开发商的陆续爆雷，商品房烂尾现象不断增加。商品房一旦烂尾，较大的受害者显然是购房者。

在预售模式下，业主交了首付，向银行贷款，最后房子却无法交付，自己还得偿还剩下的贷款，可谓是“房钱两亏”。

所以，在这次停贷风波中，很多人呼吁取消商品房预售制，改为现房交易。

不过，从时机上看，现在可能恰恰不是取消商品房预售制的时刻。

PART.03

CHENGDU

当初商品房预售制的落地，是为了解决房地产开发过程中，开发商的开发资金和供应效率两大问题。

现在很多开发商爆雷，正是因为缺少融资能力。换句话说，开发商在市场上找不到钱了。

如果现在取消预售制度，改为现房交易，对于原本就存在资金压力的开发商，将产生严重的打击。最直接的结果是，加剧资金链断裂和爆雷的速度，烂尾项目会更多。

今年上半年的房企资金中，房企自筹资金占比为35%，一旦规定现房销售，开发商资金会受到极大的考验，可能成为压倒房企的最后一根稻草。

另一方面，取消预售制之后，开发商需要沉淀大量的资金，供应效率降低，开发成本上升，还会导致一个很多人不愿看到的结果——房价上涨。

期房销售是1万一平米，现房销售成本要涨2千一平米，现房销售老百姓是吃亏的。

近年来，东部沿海多地都曾提出或探索试点现房销售，比如杭州、苏州等，但目前都偃旗息鼓了。

为什么？

因为预售制涉及投资、建设、就业、税收、土地出让金等多个方面，如果实行现房销售，必然会大大压缩房地产行业的财务杠杆和行业规模，引发行业格局的剧烈调整和大量坏账的爆发，这是各利益相关方无法接受的。

此外，预售制这套体系已经实行了 28 年，已形成一种巨大的行业惯性和利益捆绑，贸然改变，必然困难重重。

PART.04

CHENGDU

虽然商品房预售制度改革是大势所趋，但短期取消，是弊大于利。

特别是“一刀切”取消，“步子迈大了，咔嚓，容易扯到蛋！”

预售制一旦目前取消，融资不通畅，房企没有资金来源，项目无法实现滚动循环开发，房企资金链断裂，项目停工、房企破产，更多的人难收房，造成市场供不应求，房价上涨。

接着断贷爆发，会引起金融系统风险……这绝不是危言耸听。

7月21日，中国银保监会在回应媒体是否取消期房预售时称“关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题”。

说明官方的态度是谨慎的。因为这不仅仅涉及金融监管政策，还需要住建、央行等多个部门统筹政策协调。

不过在预售制取消之前，作为防范烂尾的重要手段，对于预售资金的监管，银行和相应的主管部门应该从严从紧，不能再留下任何漏洞。这是可以做到的。

其实，出问题的并不是预售制本身，而是预售制在执行过程中存在的是否落实到位问题。

也可以说，并不是经不好，而是像南京玄奘寺的和尚些，把好经给念歪了。

之前，银行和开发商高度利益绑定，在预售资金监管上留下漏洞，烂尾后又将风险留给购房者，让购房者承担银行资金监管不力的全部后果，这特别不合情理。

购房者不是“大冤种”，也不应该把购房者当成“大冤种”。

此外，可以尝试从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。并且，按照工程进度，逐步减少前期支付的比例，直到慢慢过渡到盖完楼再付款。这在眼下，也是可以着手推进的。

我们很多人不是 “周公子”，随随便便买6套房，不怕烂尾。

相反，我们很多人是“二舅”，需要掏光全部身家才买得起房。

如果“二舅”的房子烂尾，不但外甥不答应，相信全国人民都不会答应。

来源：成都37度