空置率超30%!武汉、重庆、天津、西安,不要买!

01首先点名，标题说的是写字楼。写字楼这个话题，本号写过很多次，但仍有不少读者没有重视起来，尤其是被一些天花乱坠的文案所迷惑的时候，一不小心就可能入坑。中心城市的写字楼，夜晚亮起的灯光着实晃眼，璀璨霓虹、华灯初上，令很多人向往不已。每当有外地朋友来做客，大家都会不由自主地将他们带往这些地方，去感受你所在的城市的繁华。北京的长安街、上海的陆家嘴、广州的珠江新城、深圳的福田CBD和前海、南京的玄武湖、成都的天府广场、杭州的钱塘江畔、武汉长江沿岸、重庆江北嘴、青岛浮山湾、宁波三江口、苏州的东方之门，这些写字楼扎堆之地，无一不是城市的繁华名片。但我们肉眼看到的繁华很大程度上是虚幻，只有背后的空置率才是真实的。即便是北上深这样的一线城市，有些片区的空置率一样很高。所以，本号一直提醒读者朋友，写字楼这种物业，很多城市都没有啥投资价值。即便是一线城市，也必须选在核心市区才有价值，遑论其他二三四线城市。数据显示，很多二线城市的甲级写字楼空置率非常高。一线城市中，除了广州空置率合理外，深圳、上海、北京的空置率也不小。02排名前列太平戴维斯的数据显示，2020年深圳甲级写字楼空置率攀升至29.7%。2020年空置率攀升主要是受特殊时期冲击经济影响。2018年与2019年，因为互联网金融退场影响，深圳的甲级写字楼空置率一直在攀升。排名前列太平戴维斯数据显示，2019年一季度，深圳的甲级写字楼空置率为18.2%，局部区域空置率高达50%。2019年一季度甲级写字楼为18.2%，戴德梁行的数据显示2020年三季度升到了29.1%，一年多的时间，空置率上升了超10个百分点。这是整体数据，局部来看，一些片区的空置率非常高。比如排名前列太平戴维斯披露，宝安区空置率较高，达到49.6%，意味着宝安有近一半的甲级写字楼空在那了。

南山区空置率达34.7%，空置率水平居全市第二；罗湖区空置率达25.6%；福田区空置率达23.2%，都不低。

大湾区是经济活跃的区域，深圳更是中国经济的引擎，深圳的甲级写字楼尚且如此，其他城市可想而知。

深圳的空置率在大湾区还算好的，空置率较高的是珠海，空置率逼近45%，甲级写字楼接近一半在限制。

此外，佛山、东莞、肇庆、江门的甲级写字楼空置率都在30%以上。

从数据来看，大湾区表现较好的是香港与广州，空置率都在5%左右，非常合理。

广州空置率控制得这么好，主要是因为在供应端与需求端把控适度。

从上图可以看到，2017年、2018年广州的供应量是远小于吸纳量，消化了不少库存，2019年的供应量只比吸纳量稍微多一些，2020年主要是受特殊时期影响，吸纳量大减。

香港的写字楼租金全国较高，一平米达到了864元，这还是今年下跌了23.8背景下，此前租金更高。

这么高的租金，香港的甲级写字楼出租率还这么高，说明香港的经济基本面还是相当强硬，全球金融中心的地位，不是说说而已。

内地四大一线城市，上海2020年的写字楼空置率下降了一些，但也仍有16.9%。北京方面，受特殊时期断断续续影响较大，租金下降，空置率2020年攀升了5.9个百分点，至15%。

二线城市中，武汉、天津、重庆、西安的空置率都在30%以上，以武汉为较高。

武汉的空置率原本就不低，2020年又是受特殊时期冲击最严重的城市，到目前为止，其经济增幅仍未回正。

制图：城市财经；数据：排名前列太平戴维斯

经济下滑，导致武汉的甲级写字楼吸纳量较以往大大减少，从下图可以看到，2020年前三季度，武汉的写字楼吸纳量为负数，说明2020年前三季度不但没有消化库存，反倒还有很多租客退房，推高了空置率。

天津的写字楼也很高，主要因为其经济持续低迷所致。今年前三季度，天津的排名已经掉出了前十。重庆、西安的空置率也都在30%以上，意味着这些城市的甲级写字楼有近三分之一是闲置在那的，用处估计也就节假日晚上上演一场灯光秀。杭州、成都的空置率也都偏高。03上面只是排名前列太平披露的部分主要城市的甲级写字楼空置率。如果根据另一家机构戴德梁行披露的2019年四季度的数据来看，更是让人瞠目结舌。

戴德梁行的数据显示，除了广州、台北表现不错外，其余诸城空置率都很高，特别是南宁、佛山、厦门、天津等城市，空置率在40%以上。主要城市如此，其他三四五线城市，更不用说了。很多人或许不明白，这些号称强二线城市的甲级写字楼空置率为何这么高。原因并不复杂，一方面是受电商、互联网冲击，很多实体经济业务都转到了线上，而一些互联网公司在家就能办公，不用去租写字楼。另一方面是因为这些物业由于税收较高，且能吸引企业落户，带动城市的GDP，所以地方政府仍乐此不疲地批地建设，供应量不断推高。这类房子，如果未来不转变属性，变成可供居住的租赁住房，很难消化掉，投资的风险系数非常高。自2017年以来上到管理层下到地方政府，基本形成了一致思维与行动：商改租、商改住。管理层也钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。但进展速度非常缓慢，两年来大多数城市的写字楼空置率并没有下降。属性的转变牵扯的利益特别复杂，包括土地价值、税收、水电费等，都需要改变，牵扯到了各方的利益，办起来就棘手。要解决写字楼空置率这个问题，需要城市掌舵人的魄力，需要大刀阔斧地展开行动，才能将资源更好、更充分地利用起来。这个周期会很长。