探讨之为何在不同城市、不同时期,房价居高不下?

2014年，

房价持续下跌，库存创历史新高。

房屋大甩卖，市场无人问津。

2015年至今，

房价暴涨，屡创新高。

曾经的“空头部队”早已销声匿迹。

180度的趋势大逆转，

底裤之下到底藏着怎样真相？

这一轮的房价暴涨又到底为了谁？

2014房地产不能死

沉浸于疯狂之中，曾经房地产的低迷早已被人遗忘。

2014年，中国百城房价在连月下跌中收尾，接近九成的城市房价跌回了一年前。

2014年商品房销售面积12.1亿平方米，比2013年下降了7.6%，商品房待售面积达到6.22亿平方米，创历史新高。那一年，房价的持续下跌与库存的持续上升形成鲜明的对比。

房地产市场的疲弱大大地抑制了拿地需求。2014年的1-4月份，土地出让收入9016亿元，同比减少5572亿元，下降38.2%。如果地再卖不出去，地方政府就要完了。

我们要知道，政府由于本身并不从事直接的生产，开展大量的公共事务，很大程度上要靠税收。可自从朱老板分税制改革之后，中央政府截胡了税收中的大头，各级地方政府于是断了奶，面临收不抵支的难题。而地方政府手上最值钱的资源就是土地了，一块土地就能卖出几个亿，甚至十几个亿，哪个市长能抵挡得住它的诱惑？

（2013年）

自此地方政府开始患上土地依赖症，从1995年到2014年，地方政府的土地出让收入从420亿元，暴增到4.29万亿元，而地方政府的一年的税收收入也就7万亿左右，卖地皮已经成为了地方政府的财政支柱。地卖不出去，这不等于要了地方政府的命吗？

不仅如此，土地收入这笔巨款还事关咱们领导干部的前程。首先，巨资可以投入城市建设，让城市的面貌立马焕然一新，地铁、机场、大广场，以及其他数不清的大工程，这可都是直接关系到政府形象的政绩工程。放眼全国，哪届地方政府任内没有在城市建设方面下功夫？此外，同样重要的是，城市建设可以直接拉动GDP，国家要靠这来保增长，而这更是考核地方官员的成绩单，其中意义可想而知。

我们可以看到，当城市面貌和GDP左右着市长们的升迁的时候，想要让房地产歇火，这不开是玩笑吗？

所以房地产不能死，而且必须涨。

2015房价必须涨

政府要让房价涨，其势不可挡。

政策山呼海啸而来。2015年3月30日，中央发布三大房地产政策，二套房首付比例调整、门槛降低、公积金首付降至两成。3月27日国土部住建部发文救市。8月27日取消“限外令”。11月10日中央财经领导小组会议强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。目的简单而明确，都是为了推动购房需求。

央妈也打出连环拳，2015年5次降息4次降准。连续5次降息，直接利好购房者月供下降、利息直减，房贷少了，买的意愿更高了。而降准则增加了资金流动性，助推房价上涨。

媒体同样功不可没，用地王刺激群众的神经。当土地拍卖价越来越高，购房者越来越担心未来房价疯涨，越容易去疯狂抢房。这实际上强化了公众对房价要涨的预期，这种预期又产生出恐惧心理，促使人们买房保值。当人人都开始谈房的时候，房价该如何下跌？当全国人民都齐心协力贷款买房去库存的时候，房价又如何不飞涨？

但另一方面，众人买房也确实是没有办法的办法。

现如今卖房创业最败家，实体经济空前萎靡，干啥都不赚钱，这就是现状。2016年1月人民币贷款规模较“四万亿”刺激政策期的2009年1月新增信贷1.62万亿元还超8900亿，创下单月纪录新高，大大超出市场预期以及历史同期均值水平，这几个月房产更火热了，新增贷款依然很高，但与此同时，7月人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元。

4636亿 - 4575亿 = 61亿。这个数字，这个占比贷款总数不到2%的资金，就是实体经济的贷款量。没有人愿意干实业，吃力不讨好，而买房一年就暴涨百分之几十，许多上市公司一年的利润还买不上一套房，于是大家都买房兴邦去了。

就这样房地产在合力中膨胀，房价节节攀升，那到底谁是元凶？

所谓限购只是情绪稳定剂

车开太快容易翻。

房价暴涨，政府也受不了。毕竟房市不是股市，一旦崩盘后果不堪设想。于是从2004年初开始，房地产调控登上历史舞台。

当时为了抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，严格审批管理，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。

而我们之所以看到房地产十年九调，越调越涨，房价调控了12年，好像并没有什么卵用，因为限购等政策只是为了维护房价的“情绪稳定”，并没有打压房价想法。就像这次戏剧性的国庆节二十城大调控，政府连夜出台调控措施，看似是要打压房地产，实则明打暗保，为了防止房地产市场疯狂后继续暴跌。通过政策的调控，让市场回归理性，防止出现快速下跌，这就是本轮政策的主要目的。

历史一再证明，限购限贷政策解决不了中国房地产的根本问题，只能在短期内打压投资和投机需求，治标不治本。试想，现如今地王频出，地方政府是少有卖家，人为控制土地供应量、待价而沽，当面粉比面包贵，那房价怎么可能下降？不放开土地供应，充分满足市场需求前，所有的调控都是耍流氓。

当然调控短期内可以让市场降温，而刹车能够降速，政府就已经达到目的。同时，当政府出台调控政策的时候，也能传递一种“我努力了”的感觉，或许可以稳定一些不明真相的吃瓜群众的情绪，但问题是，这招已经越来越不好使了。

目前，政府依然难逃房地产的绑架，既怕太冷，又怕太热，小心翼翼地伺候，自欺欺人。如今政府没有魄力，没人敢承担后果，所有人都不求有功，但求无过，靠小修小补苟且度日，靠牺牲大部分底层群众的幸福维持增长目标。可事实上，实体经济半死不活，创新技术被美日等国远远甩在身后。落后并不可怕，可怕的是现在的大环境下，没有人有心思创业，都去买房兴邦了，这样又哪来创新动力？

不思改革，不从源头上解决问题，终日啃房地产老本来过日子。那当底裤被揭开，真相大白于天下。到时候，什么可以遮羞？