成都楼市:房住不炒,二手房有价无市,未来会有人接盘吗?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问，成哥好，请问现在房住不炒，二手房有价无市，未来会有人接盘吗？

回答：关于房价是否下跌的争论比较多。由于房屋异质性很大、区域特性很强，加上人口因素等，结论众多。加上限购冻结，限售冲击购买力和预期，成交量迅速下滑，主要表现在买家观望，卖家“由售转租” ，基于整体市场而言，多数卖家不愿降价出售、延长挂牌期限或干脆放租，平均房价并未下跌。微跌是基于局部市场而言，二手房价下跌，不是所有片区普跌，而是需求陷入观望后，弹性较大的区域开始下跌。公共配套差的远郊片区、投资客密集的片区、“老破小”等质量差的片区、前期上涨过快的片区等，由于需求弹性大，房价会有所回落。新盘摇号、地价上涨和整体均价来说，新房市场的热度还在延续，很难讲房价下跌了。若基于特定楼盘或片区前后成交价格判断，房价确实下跌了。想要判断房价是否下跌，首先要了解楼市量价运行的原理。

提问:成哥好！请问主城区目前还有着哪些改善型的剪刀差神盘？

回答：目前主城区(5+2）的捂盘剪刀差神盘+改善盘主要存在于以下楼盘里：

成华:太阳公元;鲁能城。高新:万科公园5号、凯德世纪名邸、中洲锦城湖岸、山河董荟(原南城都汇)、中德英伦世邦F区、北大资源紫境府、仁美熙和府。

锦江:东韵雅苑(地段好，偏刚需）、茂业豪园、ICC天峻、蓝润泷门、华西528。

青羊:光华壹号其余区域没什么捂盘改善盘。捂盘改善楼盘适合投资心态，而刚需入住不宜为之久等。

提问：成哥你好，你觉得成都这个省会城市的远郊盘怎么样？远郊能买吗？有哪些可以推荐的远郊盘吗？

回答：如要买郊区，应该同时重视地铁和人口的引进，这样才值得投资。许多郊区没有大型基础设施和配套，买入郊区普通民众很难生活，投资应该更远。

从许多城市过去的数据来看，很多郊区都面临着难以出租的问题，二手房在尴尬的情况下不能高价出售。即使是相对比较稀缺的别墅产品，升值潜力也不一定很大。

一方面，主城市的房价在上涨，另一方面，市郊的房价却溢价很困难。

对于那些富有资金、想通过购买房地产来保障资产的人来说，应该尽量选择相对核心的板块、优选中心或能够承受刚性需求溢出效应的近郊区，可以靠租赁维持贷款是最安全的，即便以后转让也不担心没人接手。

对于那些预算不多却想投资的人，更应该谨慎地买入或比较更多。

购买远郊时，应注意以下几点：

1.超过25公里以上上班要小心，三四线城市不买，离市中心越近价值就越高，房子本身的价值就不高，买房更多是土地价值高，周围没配套的房会慢慢地出现衰竭迹象。

2.不要问市中心的本地人在哪里买房子，本地人有市中心的情节，他们从来不关注郊区。.政府有规划的郊区可考虑，规划要有地铁、学区、商业区、综合规划新区交通等环境设施好于旧城区，再加上配套设施的引进，可考虑未来，否则谨慎！

简单来说，对于远郊的购买，购房者首先要有充分的计划和心理准备，并制定好计划维持长持的时间。另一方面，我们可以考虑更多的自住生活，将远郊的规划与他们未来的生活和工作条件结合起来，以避免"错误购买"！

远郊盘一直是不怎么推荐的，有几个选择，具体可以参考内部分享！

提问:成哥好！坐标成都，算刚需资格。买房的话我个人倾向投资。我想请教南门招商大魔方的公寓1.6万左右。100平米以上多，听说能租7000左右，从投资角度看可以买吗?我看地段很好！但如果买了这个就没资金买住宅了，请帮忙尽量全面分析下这个。比较纠结，这个公寓以后好转手吗?还要其他可以推荐的吗？

回答：你好，100平以上的公寓户型，目前招商大魔方公寓还是挺多的，至少五六百套吧，还有目前招商大魔方公寓的在租房源价格没有说得那么高，大多都在5k左右，加之目前周边配套不太完善，二手买卖成交量都不怎么样

按照最小面积来算，总价在170万左右，虽然租售比可以达到3.5%，但是仅仅依靠租金来做投资是比较片面的。一般而言，房价的特别值涨幅远大于租金本身。公寓还有个税费极高，高达百分之20，慎重考虑。170万的总额，建议投资—些单价1.7万，面积90-100左右的套三住宅，这样的房源，在三环内都非常普遍。具体楼盘推荐可以参考内部分享！

提问：成哥好！现在面临一个问题，目前自住的一套还可以。但是以后小孩读书不太方便，在想这个5.6年可以出售的时候就卖了，听说狮子湖这边以后会修地铁16号线，想到后面交通方便了，可能又会有商业配套，和学校，所以想咨询一下，老师保利狮子湖的前景以后发展怎么样，我买12000多买的精装房，138平左右，是否属于北边买房，前提为价格便宜？

回答：保利狮子湖，还算不错，价格便宜没有买亏。16号线的确是经保利社区站，离小区很近。但16号线，目前来说还只是规划阶段，具体多久能修，还不确定。

现在成都地铁四期才开始修建，16号线如果真要修的话，较快得等地铁五期，即使地铁五期16号线被批，如果要落实，也得等5年。至于教育，该区域有木兰小学梁胜校区，今年会对该学校进行改扩建，再进行进一步的提档升级，打造后更能为该区域做好服务。

提问：成哥好，现在有一套房，已经全款还贷了。目前可以另外买一套房，但是摇号几次都不成功。现在准备在准备攀成钢买一个二手房，但这边房子价格一套133的470万，还要给增值税。目前这个房价估计也算成都很高的了。你觉得我这种情况有什么建议？

回答：体量大可以买进攀成钢和金融城，只有高端区域才能支撑附近房价。

提问：成哥好，请问一下：1，未来城会不会在未来悦的锁票期开呀？2，纯投资角度，未来城和未来悦哪个丈夫会更大呢？3，现在未来悦的学区是B区，但是在角落了，以后有没有可能不再对口B区？谢谢！

回答：1 有可能。2 都属于超低预算， 任一都是幸运的，如果能有好的看江楼层位置，优先阳光城未来悦。 3 可能性太小，毕竟牧华路是较好的分界线。

提问：成哥好，我最近在看房，有个盘在卖的三栋都是距离环线大概四五十米左右的楼栋，三环线和楼盘中间隔了个很大的绿化带。他的价格挺可以的，所以我就考虑说要不要买在这里，像看看成哥的意见。如果要买的好买几层合适？

回答：一环、二环、三环边的房子就值得买，三环以外的话我就建议再观望观望，并且环线也要看东南西北那个方向。如果是南边、东边的环线，周边的房子是可以考虑的。其实还要看你个人对噪音敏感不敏感，在看房时较好白天和晚上都去了解一下。

提问：成哥好，我去年收的新房（清水），还有两三年才能出售。你觉得我是一直空着，还是交给链家自如？担心给自如的话两三年后出售会不会影响售价？

回答：后期影响不大，至少现在可以获得一点点流水补贴，收入一般是能弥补少卖的金额，不必过于纠结。但是两年的话太短了，一般不会收。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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