从未入住却要缴50余万物业费,比盲盒还刺激的法拍房,怎么买?

“我花100多万买房子，却要交50多万物业费，我实在接受不了。”张女士无奈地说道。4月19日，河南郑州，有媒体报道，市民张女士购买一套法拍房，就在准备入住时，物业给他们一张“天价”物业费催缴单，并要求他们早日缴纳，否则就断电。

因价格相对较低、不限购（除部分地区有限制），加上法拍房的渠道限制，大多人存在捡漏的心态，导致法拍房越来越受关注。 

但是，近年来，购买法拍房出现上述案例的情况越来越多，如可能存在实际费用负担过高、取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、不能办理按揭贷款等问题。

落地到成都法拍房市场，3月22日成都出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，首次将“法拍房”纳入限购限售范围。

对于购房者来说，只要是有购房资格，尤其是面对高性价比楼盘却难有上车机会的刚改一族，确实可以关注！但其实，购买法拍房需要购房者有一定的风险承受能力。

今天小妹就来给大家讲一讲法拍房到底能不能买？看完保准你不吃亏。

什么是法拍房？

法拍房并不是一个新鲜事儿，早些年就有了，近些年随着互联网的普及让更多老百姓熟悉。

查阅百科，当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

简单说，从正常房产变成法拍房的，可能是房主欠钱无力偿还，只得抵押房产还钱；有可能是房产主犯了事，财产被司法没收，名下的房产需要拍卖变现。总归是法院对财产进行的一种变价处理，拍卖是规定的优选方式。

法拍房的属性提醒着大家，购买法拍房是有风险的，为啥还有那么多人趋之若鹜？

在淘宝网司法拍卖频道逛了一圈下来，成都法拍房起拍价都在评估价的8折左右，甚至更低，而绝大部分的成交价都比市场价要低。

法拍房到底能不能买？

这种看起来能“捡漏”的购房方式，真的有那么美好吗？

在百度搜索关键词“法拍房风险”，出来的词条高达534000条。其中房屋的产权纠葛、未被发现的瑕疵、过户落户麻烦、房屋租赁难收回和拎不清的税费是常见的集中风险。

从法拍房来源看，主要有4个渠道：一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。如果要购买法拍房的话，一定要明晰中意的法拍房是否存在以下5大风险。

排名前列，税费承担。

一般来讲法院公告会对税费承担方式进行说明，如全部由买受人承担或上下家各自承担。法拍房的税费与普通二手房交易税费一样，购买法拍房的时候一定要弄清产权性质，商用非住宅性质的房屋、存在遗产继承的房屋、划拨土地上的房屋等将产生较高的税费。

第二，法院拍卖房需全款支付，不支持按揭贷款。

对此，现在许多银行也针对法拍房新增了专门的贷款业务。

第三，若房屋早就出租，而且租约很长，则无法取得房屋的使用权。

根据《合同法》规定，租赁物在租赁期间内发生物权变动的，不影响租赁合同的效力。此外，若住着被执行人的家属，不愿搬走的，对房屋的腾空也存在较大难度。

第四，房屋产权风险。

法院会披露这个房子有没产权证，或者以后能不能办下房产证。一定要特别注意这个细节，否则当心误买。

第五，房产存在户口问题。

尤其是竞拍人有购买学区房的要求，避免房内户口无法迁出，导致影响孩子就学，无法达到最终目的。

想“捡漏”该如何操作？

一般来说，与普通的房产相比，法拍房的购买流程较为简单，分为几步走：获知拍卖信息、拍卖登记、交纳保证金取得竞拍人资格、竞拍成功、支付房款、过户缴税。

目前淘宝网专门开盘了司法拍卖频道，京东也有承接了不少拍卖的业务，有意向的买房人可以上这些网站提前关注信息。购买法拍房之前应详细了解房产情况，拍卖通常有以下流程：

一、阅读拍卖公告。

购房者应详细阅读法院拍卖公告，核实房屋真实性及是否具备交易资格。所有拍卖的房屋法院都会发布拍卖公告，会对税费、产权、欠费情况等进行说明。

二、看房。

实地看房，了解房屋构造、装修损坏程度及是否实际使用、承租等情况。

三、签协议。

竞拍前去法院签署相关协议。

四、交纳保证金。

保证金额度由法院确定，竞买不成功保证金会在三天之内退回原卡，若不具备竞买资格或反悔的情况下，保证金将不予退还

五、竞拍成功。

如果竞拍成功，会出具《拍卖成交确认书》。

六、过户缴税。

凭转让书和相关证明文件办理过户，还要缴纳契税、佣金和剩余房款。

此外，在拍卖之前了解相关手续，以及要交的税费和其他费用，可以减少不必要的麻烦。

关于法拍房的优势、风险.......小妹也说了这么多，有疑问的可以在留言区咨询，最后希望大家捡漏成功！