中介刷屏:央妈年底收回4.1%利率?千万别信!

近期，相信很多购房者的朋友圈都被“4.1%利率止于2022”、“利率马上要上调了”这样的字眼刷屏了。

△ 朋友圈截图

在微博账号“毛磊的买房观”也收到粉丝评论，认为这是中介的“制造焦虑”，呼吁我们对此进行一个澄清。

△ 微博截图

那么，首套房利率4.1%真的将于2022年底截止吗？

当然不是！这是部分中介和销售断章取义进行的一个曲解。

这里先说几点结论：

▌央行只是按计划收回今年9月29政策（以下简称“929”政策）中对部分城市因城施策【放宽下调基点范围】的权限，而非收回LPR基础上20个基点优惠利率。

▌“929”政策指向的城市并不包括成都。换言之，成都未获得因城施策【放宽下调基点范围】的权限，该权限的收回不会对成都有任何影响。

▌“929”政策施行时就明确阶段性尝试到年底，年底收回属于计划中。

▌从目前的趋势看，未来房贷利率继续下调成为可能，实际上不少城市的房贷利率近期已开始进一步走低。

厘清“929”和“515”政策关系

正确理解央行发文内容

在央行官方发布《2022年第三季度货币政策执行报告专栏 | ③阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》（以下简称“专栏”）中是这样表述的：

9月29日出台的政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个），将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复……

△ 中国人民银行发文截图

首先来看“929”政策原文：

对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

那么符合“2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”有哪些呢？

参考统计局数据，主要有23个，包括：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。也就是说“929”政策是只针对这23个城市。

也就是说，那些用上了929政策特权的城市，比如山东济宁、湖北黄冈、广东清远和阳江、浙江温州等，将当地新发放首套住房个人住房贷款利率下限调整为LPR减35个基点至LPR减60个基点，到了明年不能再“超多”下调了，将和全国统一，变回到最多下调20个基点。

而成都，未获得因城施策【放宽下调基点范围】的权限，该权限的收回亦不会对成都有任何影响。据我们对成都多个银行的电话采访了解到，目前成都针对首套商品住房的房贷利率为4.3%（无房贷情况下）。

再来看“515”政策：

对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

△ 中国人民银行截图

与“929”政策相比，“515”政策：

第一：全国适用，范围上更广泛；

第二：没有设定到期时限，明年很大概率会继续沿用。

看到这里，大家应该明白了，朋友圈中介截图是把“929”政策与“515”政策进行了混合、曲解，以至于对购房者造成了“房贷利率优惠即将到期，年底将上涨”的心理暗示。

房贷利率未来或将继续走低

那么，未来到底房贷利率会怎么变化呢？

我们认为，年底房贷利率不仅不会上浮，相反，还会进一步下跌。

11月21日，贝壳研究院发布数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。首套利率环比下行3个基点，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165个基点和109个基点，创历史新低。

中指研究院监测数据显示，截至目前已有20余城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈等。

根据央行此前规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按11月21日5年期以上LPR为4.3%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按11月21日5年期以上LPR计算为4.9%），未来LPR或将进一步走低。

△ 图源网络

置业建议

目前各项政策利好不断，取证楼盘也一个接一个，朋友圈、微信群的各种消息满天飞，其中不乏一些虚假消息参杂其中，购房者一定要擦亮眼睛，认真辨别。在这里，我们也祝愿各位购房者早日“上车”。

来源：买房成功说